住建部專家張泓銘：穩(wěn)房價應(yīng)更多依靠經(jīng)濟手段

2013年03月13日 03:58
來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：姚建莉

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張泓銘

本報記者 姚建莉 北京報道

“新國五條”細則出臺，房產(chǎn)稅擴圍明確推行……“兩會”前夕釋放的房地產(chǎn)調(diào)控政策動向，引發(fā)“兩會”代表委員對房地產(chǎn)調(diào)控的熱議。

“新國五條”將會產(chǎn)生什么效果？房產(chǎn)稅如何擴圍？房價調(diào)控下一步怎么走？全國政協(xié)委員、住建部專家委員會成員、上海市政府參事、原上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘就此接受了本報專訪。

張泓銘在肯定“新國五條”的同時，強調(diào)房價的調(diào)控從長期來看應(yīng)靠經(jīng)濟手段而非行政手段，“而且推動房價回歸的正確策略應(yīng)該是重‘相對回歸’輕‘絕對回歸’”

如果沒調(diào)控，房價將高得不可想象

《21世紀》：“新國五條”引起輿論反彈，引發(fā)一輪“過戶潮”、甚至“離婚潮”。外界對“新國五條”產(chǎn)生質(zhì)疑，自2003年起，國家陸續(xù)出臺多項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，有人認為效果并不明顯，甚至越調(diào)控房價漲得越快，您怎么看？

張泓銘：近段時間各地房地產(chǎn)交易中心搶成交，這只是臨時的躁動。可以肯定地說，各地的實施細則頒布以后，經(jīng)過一個時期，市場必然要穩(wěn)定下來，房價也會穩(wěn)定下來。

至于自2003年起，國家出臺多輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，其效果也是有的，抑制了房價過快上漲的勢頭。假如沒有這些調(diào)控措施，目前的房價早就高得不可想象，早就要崩盤了。

《21世紀》：按“新國五條”細則，二手房交易按差價20%稅率繳納個人所得稅，這是中央的稅種，地方在這塊收入中有什么自主權(quán)？會不會影響到地方的積極性？

張泓銘：如果個人所得稅完全交給中央財政，地方政府執(zhí)行此一規(guī)定的積極性可能有所保留。這種傾向是有的。

但是，政策能否嚴格貫徹的可能性，仍取決于中央政府權(quán)威的發(fā)揮程度和管理部門的努力。從技術(shù)角度說，各地的實施細則在實施以前，應(yīng)該會經(jīng)過住建部和財政部過濾和把關(guān)。

房價合理回歸應(yīng)靠經(jīng)濟手段

《21世紀》：新政包括房產(chǎn)稅要加快擴大試點，提高商品房預(yù)售門檻等，這短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場熱度似乎有抑制效果，但長期來看呢？

張泓銘：房產(chǎn)稅試點擴大、提高商品房預(yù)售門檻等，都是經(jīng)濟手段。行政手段表現(xiàn)在限購和地方政府的房價控制目標、約談問責等。中長期看來，穩(wěn)定市場、穩(wěn)定房價的主要手段應(yīng)該是經(jīng)濟手段為主，包括稅收和信貸。

《21世紀》：您認為房產(chǎn)稅以什么方式推開較為合理？目前已經(jīng)試點的滬版和渝版都有各自不同的模式。

張泓銘：目前，房產(chǎn)稅的實際樣本很少，也很難說誰的樣本更好。但是，可以掌握一些原則：第一，對個人住房房產(chǎn)稅的征收對象，要進行公平的復(fù)蓋。即：不分住房檔次全部納入；不分新購、舊有全部納入。第二，個人住房房產(chǎn)稅的稅率，應(yīng)設(shè)計多個進階，并實行稅率遞進。第三，個人住房房產(chǎn)稅的免稅范圍是保護大多數(shù)民眾一個方法，也可有地區(qū)特點，但應(yīng)穩(wěn)健掌握。第四，個人住房房產(chǎn)稅的推行，要有全國的總體設(shè)想，但可分步實施。第五，在個人住房征收房產(chǎn)稅的同時，非住房應(yīng)按既有政策征收。

《21世紀》：房地產(chǎn)調(diào)控要使房價能夠回歸合理水平，回歸到什么水平算是合理？

張泓銘：用中外任何方法來測度，中國大部分城市的房價是偏高了。房價回歸包括兩種途徑，即絕對回歸和相對回歸。絕對回歸是指房價絕對下降；相對回歸是指房價基本穩(wěn)定，待國民經(jīng)濟各項指標上升(包括CPI的上升、各種產(chǎn)品和勞務(wù)價格的上升)價格，使房價同其他產(chǎn)品和勞務(wù)價格的比價關(guān)系下降。

推動房價回歸的正確策略，應(yīng)該是重“相對回歸”輕“絕對回歸”。即強調(diào)，房價回歸主要靠經(jīng)濟發(fā)展和增長，不是主要靠降價，尤其不是靠快速跌價。

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