趙松：房地產(chǎn)調(diào)控需要配套機制的跟進

2013年03月13日 03:57
來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：趙飛飛

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趙松

本報記者 趙飛飛 北京報道

新城鎮(zhèn)化建設(shè)，與2013年全國兩會前新版國五條出臺，讓新一年房地產(chǎn)走向捉摸不定，而土地市場的走勢，又將呈現(xiàn)一幅什么樣的情景？

全國政協(xié)委員、中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松對本報表示：“我們通常對于城鎮(zhèn)化的思維邏輯是——城鎮(zhèn)人口比例上升，從而形成的各種城鎮(zhèn)土地需求上升，由于土地資源極度稀缺，供需矛盾加大，進而導致地價上升。

“但在我國的現(xiàn)實背景下，這個邏輯鏈條還存在彈性空間。因為對土地的需求并不一定都要用新增建設(shè)用地來解決，我國現(xiàn)在的土地利用強度整體并不高，很多城市內(nèi)部，可盤活，提高集約度的空間還很大?！壁w松表示。

而兩會之時，政府工作報告回顧過去五年工作時指出，堅持搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，遏制了房價過快上漲勢頭。

趙松表示，無論是“地市”還是“樓市”，調(diào)控中強大的行政限制政策確實能夠在一定時期內(nèi)取得效果，但2012年年底以來的樓市回暖也給予我們警示，即：沒有配套制度、機制的跟進，單純的行政限制效果難以長期持續(xù)。

連續(xù)調(diào)控的成效

《21世紀》：從2010年開始，國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控一直持續(xù)，就你的領(lǐng)域來看，這些調(diào)控是否收到比較好的成效？

趙松：2010年至今，房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控主基調(diào)未變，限購、即貸等行政干預措施仍在持續(xù)，2012年，中央政府也多次向市場釋放“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的政策信號。

盡管如此，從根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)進行測算分析，去年下半年以來，一二三線城市的新建商品住宅價格，整體進入上升通道，熱點城市年底房價漲幅及市場的熱度接近2007、2009年的水平。

但是根據(jù)國土部對105個主要城市的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)反映，住宅地價年度增幅處于近十年來的歷史低位，僅略高于2008年。

原因是多方面的，一則商品房市場上，房屋需求市場規(guī)模仍然較大，樓市調(diào)控政策的效應減弱，公眾對調(diào)控的信心不足，供需矛盾難以緩解。

而在土地市場，隨著調(diào)控的增強，各地直接調(diào)整土地“招拍掛”出讓市場中的競價機制，有的在賣地過程中設(shè)置了競價“漲停板”，有的直接取消或暫停熱點區(qū)位、優(yōu)質(zhì)地塊的供應。所以市場上的“高價地”信號減少，相對穩(wěn)住了地價的整體形勢。

《21世紀》：因為擔心高溢價地出現(xiàn)，在土地出讓方式上，地方在2012年也出現(xiàn)了一些各自的調(diào)整，也是行政方式居多，是否符合市場邏輯？

趙松：至于土地出讓方式的變化，這符合當前房地產(chǎn)調(diào)控的要求，但我并不贊成用過度的行政措施干預土地市場機制，例如停售優(yōu)質(zhì)地塊，強行將優(yōu)質(zhì)地塊與劣質(zhì)地塊搭配出讓等。

因為人為使市場價格信號弱化、模糊，雖然能暫時在一定程度上緩解局勢，但從長期來看，反而不利于各方對市場狀況進行清晰判斷，也不利于管理部門做出科學決策。從大方向來看，以市場為主導的地價形成機制是這幾年一直強調(diào)的，也是深化土地有償使用制度改革的必然要求。

而最近剛剛出臺的新版國五條雖再次強化了若干方面的調(diào)控措施，但在涉及制度、機制層面的內(nèi)容仍需要有明確具體的落實要求。

城鎮(zhèn)化：地價會保持波動上升

《21世紀》：影響房地產(chǎn)市場及土地市場的還有更重要一點，就是城鎮(zhèn)化，會不會繼續(xù)延伸為一場地方權(quán)貴的圈地運動，其對地價有何影響，政府應該如何規(guī)避？

趙松：關(guān)于上述問題，我認為首先應正確認識和理解城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化不是造城運動。城鎮(zhèn)化的過程要尊重客觀規(guī)律，以經(jīng)濟為基礎(chǔ)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源環(huán)境相適應，引導人口合理布局。

無論是黨的十八大報告，還是溫總理剛剛作的政府工作報告，對城鎮(zhèn)化的要求都不在于“快”而在于“好”

隨著征地范圍的縮小、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有序開展，城鄉(xiāng)一體化的土地市場建設(shè)等制度機制的變革，會有部分用地需求由集體土地分流，也可以緩解一部分城鎮(zhèn)內(nèi)的土地供需矛盾。

至于地價，供需情況是它的重要影響因素，此外，我國的經(jīng)濟發(fā)展具有良好的前景，總體來看，在城鎮(zhèn)化的過程中，地價也會保持波動上升的態(tài)勢。

《21世紀》：城鎮(zhèn)化進程中，另外一個重要課題是如何維護失地農(nóng)民的權(quán)益，政府應當如何能保證到農(nóng)民的合理權(quán)益？

趙松：保護農(nóng)民的土地合法權(quán)益，核心是賦予集體土地與國有土地平等的法律地位，具體就體現(xiàn)在權(quán)能及權(quán)利上。因為土地是集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民最重要的財產(chǎn)之一。

關(guān)于如何測算征地補償更為合理，我認為應放在補償安置的大制度框架下綜合考慮，才能既體現(xiàn)公平、公正的法律精神，又有利于培育農(nóng)村土地財產(chǎn)意識和集體土地價格體系，同時還能保證失地農(nóng)民的長遠生計，使農(nóng)民分享社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的增值收益。

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