二手房稅震或致市場速凍 兩會場內(nèi)外激辯樓市調(diào)控新策

2013年03月04日 01:43
來源：第一財經(jīng)日報 作者：黃樹輝 張靜 胥會云

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一味及時的“退燒藥”，但又如何減少副作用？

3月1日公布的新“國五條”細則明確了轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個稅等刺激市場神經(jīng)的條款。多位學(xué)者和機構(gòu)人士在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時給出了上述評價。

全國兩會開幕，樓市這個歷久彌新的話題再度應(yīng)景升溫。一些政協(xié)委員在肯定中央調(diào)控樓市決心的同時表示，20%個稅征收的效果還要拭目以待，未來地方細則是一大決定因素。亦有全國人大代表稱，房價問題并非個稅能解決，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

短時可預(yù)期的局面是：業(yè)主持房待售，買家將持幣觀望。因此有市場機構(gòu)分析，在二手房市場即將陷入冰點之時，新房市場恐受拖累。這一觀點與此前一些業(yè)內(nèi)人士判斷的“新房價格或被推高”形成分化。

法理依據(jù)

國務(wù)院辦公廳近日發(fā)出通知，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，其中要求，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

這一條款并非新政也無法理爭議。1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》就規(guī)定，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個人所得稅，這里所說的財產(chǎn)就包括房產(chǎn)。

而按照之前的政策口徑，20%的應(yīng)稅額是差價收入。國家稅務(wù)總局曾明確，需要納稅的是出售房產(chǎn)的收入扣除房產(chǎn)原值和有關(guān)稅費后(包括賣房過程中繳納的稅金和裝修費等)的凈收入。2006年8月1日開始執(zhí)行的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》已經(jīng)重申了上述政策，但當時亦明確，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。

房屋原值難以確認怎么辦？2009年國稅總局明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個稅額，非普通住房為2%。這一針對總價核定征收的方式為各地留有自主裁量的余地，也為市場普遍采用。

對于此次調(diào)控重申征收賣房個稅的政策，多位從事一線房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪時均表示出對市場的看空。

比如深圳，自去年11月以來，當?shù)囟址渴袌鰭炫凭鶅r已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)12周上漲，但這種勢頭如今可能會戛然而止。本報記者在中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)的多個門店發(fā)現(xiàn)，由于擔(dān)憂稅費轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致成本提高，客戶訪問量出現(xiàn)增加。

但由于地方貫徹樓市調(diào)控新政的細則仍未出臺，目前深圳二手房市場的掛牌業(yè)主和購房者多數(shù)處于觀望狀態(tài)。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智告訴本報記者，如果真按照轉(zhuǎn)讓所得差價的20%計征個稅，將會對二手房成交量帶來“沉重打擊”

中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平也向本報表示，新政無疑會對近幾個月出現(xiàn)的樓市反彈苗頭進行遏制。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2月份深圳二手房樣本均價19905元，同比漲幅16.17%。北京、上海和廣州的兩項指標分別為36130元、21.1%，33377元、14.4%，19905元，16.23%。

一二手房“捆綁”預(yù)期

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)計，新政加之交易環(huán)節(jié)的稅率上提，業(yè)主將持房待售，買家將持幣觀望，二手市場短期成交量將陷入冰點。

由于交易稅費增加而引發(fā)市場急轉(zhuǎn)直下，在深圳已有先例。2011年7月，深圳開始實施的按照評估價格征稅使二手房成交一度暴跌。其他實施存量房按照評估價格征稅的南昌、大慶、長沙、成都、蕪湖、廈門等城市，亦無一例外地出現(xiàn)成交量隨之大跌的局面。

相比住房交易合同價，按照評估價格征稅可以避免“陰陽合同”對真實價格的隱瞞，同時也會增加二手房的稅費成本。

經(jīng)濟學(xué)家華生即表示，新“國五條”是正確方向的第一步，邏輯上的第一步是廢“陰陽合同”

李耀智分析，如果按照轉(zhuǎn)讓所得收益的20%計征個稅，其帶來的交易成本增加幅度將更加明顯，尤其是原購入價格較低的房屋。

市場的另一個擔(dān)憂是，20%的個稅會轉(zhuǎn)嫁到房價之中，從而引發(fā)新一輪房價上漲。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，轉(zhuǎn)嫁與否，取決于市場的強弱，弱市中，不易轉(zhuǎn)嫁。交易環(huán)節(jié)的稅，一般會傳遞到售價上，實質(zhì)上由交易雙方共擔(dān)。

部分購房者是否會被迫回歸一手房市場，并引發(fā)新房價格再次快速上漲？業(yè)內(nèi)不無這樣的預(yù)期。

不過，深圳一家大型上市房企高管向本報表示，房價在根本上是由市場供求關(guān)系決定的，影響房價的長期因素仍是市場供需。

該高管直言，無論是二手房，還是一手房，通常都是一榮俱榮，一損俱損。

此前深圳存量房按照評估價格征稅政策實施后，一、二手房市場均陷入僵局。深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以后的低谷；一手房成交在當年11月份亦創(chuàng)年度最低。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心稱，根據(jù)過往稅收方面的政策經(jīng)驗，征收10%以上的高額稅率即刻會導(dǎo)致市場成交量減少一半。在此次政策落實的頭3個月內(nèi)，一二手市場合計的交易量至少要跌50%。

其預(yù)期，如果買賣雙方觀望和僵持時間超過半年，房價則開始下行。其間，開發(fā)商為了搶客，將先于二手市場降價，一手房價下降幅度和速度將大于和快于二手房價。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)計，房價最快將在2013年5月開始下行。

調(diào)控之辨

北京大學(xué)財經(jīng)法研究中心主任劉劍文則在接受本報記者采訪時說，要堅持稅收法定主義，“稅收調(diào)控經(jīng)濟是次要功能，主要功能仍是組織收入，再分配。

全國政協(xié)委員、上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘對本報記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控的方向越來越準確，但瞄準得還可以再精確一點。

張泓銘稱，20%個稅征收這項原意是為了抑制投機性購房的稅收政策，需要避免誤傷百姓的改善型需求。

他分析，從需求角度進行調(diào)控沒有問題，但需要精準分析三類需求，采取不同措施，比如，對于自住需求，就應(yīng)該從支持變?yōu)楣膭?，鼓勵的舉措可以是第一套房契稅全免，第一套房契二套房契稅減半，還可以進一步提供貸款貼息等。

對于“無住需求”，也就是投機性購買，他認為，目前采取的政策是限購，而從長遠角度來看，要改成經(jīng)濟性手段，也就是懲罰性的稅收。

對于“十年九調(diào)控，房價越調(diào)越高”的說法，張泓銘稱，這句話值得商榷，如果沒有調(diào)控，房價還要高得多。

值得關(guān)注的是，對于此次稅收政策的重申，新華社援引稅收專家的話稱，若個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，應(yīng)不在此規(guī)定之列。

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