福布斯：億萬富翁的買房經(jīng)

2013年01月16日 23:49
來源：華夏時報 作者：摩根·布瑞南

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如果說整個房地產(chǎn)市場都在回歸相對健康的狀態(tài)，那么億萬富翁們一直看好的超級豪宅市場則截然相反，甚至可以說是火熱一片。從美國東海岸到西海岸，2012年的豪宅市場創(chuàng)造了太多的高價紀錄，在美國的主要城市中，世界上最富有的人群紛紛搶購著動輒數(shù)百萬美元的公寓和大廈。以邁阿密為例，雖然整體房價比2007年峰值的時候低了約40%，但高端市場的表現(xiàn)一直不俗，不僅再現(xiàn)了邁阿密“魔都”的高端，似乎也預(yù)示著新的超乎想象的價格會不斷出現(xiàn)。

購置豪宅

成保值重要手段

2011年， 4位超級富豪在邁阿密購買豪宅的人均花費高達2000萬美元，而2012年，有兩位富豪在此方面的花費已經(jīng)遠遠超出了這個數(shù)字。2012年3月，避險基金巨頭艾迪·蘭巴德耗資3840萬美元在邁阿密戴德郡的印第安克里克島(Indian Creek Island)上購置了一座17700平方英尺的新帕拉迪奧風(fēng)格的別墅。這個費用在當時已經(jīng)是當?shù)亟灰椎淖罡呒o錄。緊接著，8月，一位來自俄羅斯的神秘買家在該島上購置了一套占地30000平方英尺的現(xiàn)代風(fēng)格豪宅，價值4700萬美元，刷新了艾迪·蘭巴德的紀錄并且一直保持至今。印第安克里克島是邁阿密戴德郡下屬的一個村莊，四面環(huán)水，可以最好地保護各位富豪們的隱私和安全。

奧倫·亞歷山大是促成那筆4700萬美元交易的代理人之一，同時他還是道格拉斯·埃里曼地產(chǎn)公司(Douglas Elliman Real Estate)的合伙人，他說：“有這樣一種趨勢：此前一直對棕櫚灘青睞有加的富人們，現(xiàn)在更愿意選擇邁阿密。這些創(chuàng)紀錄的成交額說明，富人們已經(jīng)意識到這里將會形成一個超過4000萬美元豪宅的市場?！?棕櫚灘是位于佛羅里達州東南部的一個島，環(huán)境優(yōu)美，遠離大都市，是美國最著名的富人區(qū)。但現(xiàn)在看來，其風(fēng)頭要被邁阿密搶走了。

亞歷山大把這股勢頭歸因于幾個因素：首先，邁阿密本身正在迅速地轉(zhuǎn)型為一個全球的目的地(這要得益于迅速壯大的國外買家和一些億萬富翁云集的節(jié)日，比如巴塞爾藝術(shù)節(jié))；其次，豪宅數(shù)量有限，“狼多肉少”，使得價格一漲再漲，由此豪宅也就順理成章地成為了投資熱門；第三，佛羅里達州是免交州所得稅，這一點讓很多東北部的人愿意搬過來，比如艾迪·蘭巴德。

但是，上面這些價格和紐約相比可以說是小巫見大巫了。紐約房價高得讓人眩暈，2012年2月，俄羅斯大亨雷博諾夫列夫的女兒在曼哈頓區(qū)買了一套公寓，花費約8800萬美元，約合每平方英尺13000美元。如此巨額的總價不僅成為該區(qū)最貴，而且其每平方英尺的單價也成為全美國當之無愧的“冠軍”。 這筆讓人咋舌的交易似乎奠定了2012年整個曼哈頓豪宅交易市場的基調(diào)。Extell發(fā)展公司隨后即抬高了其位于曼哈頓周邊的房屋的價格。2012年5月，該公司的銷售額高達10億美元，其中有兩座均價超過9000萬美元的閣樓。

在過去這一年中，豪華的復(fù)合公寓同樣銷售業(yè)績不菲，銷售對象主要是美國本土居民。在公園大道740號，有一幢眾所周知的復(fù)合公寓，其業(yè)主有諸如史蒂芬·施瓦茨曼和羅納德·蘭黛這樣的億萬富翁。5月，Oaktree資金管理中心的富豪霍華德·馬克斯索性購置了兩套并排的而又各自獨立的公寓，耗資5250萬美元，成為當時紐約最貴的復(fù)合式公寓。整套公寓包括了大大小小30個房間，含8間臥室、10間浴室、兩個圖書館、正式和非正式的餐廳。同年11月，夢工廠的合伙人大衛(wèi)·格芬花更貴的價格以5400萬美元，購置了一套占地約12000平方英尺的閣樓，這套面向中央公園的閣樓成為美國到目前為止最貴的復(fù)合單元樓，其中包含3間廚房、保姆房、一間健身房，附帶一個美容沙龍，此外還有一間錄音室。

紐約某資產(chǎn)評估公司的董事長喬納森·米勒說：“2012年，豪宅的購置已經(jīng)成為一個新的全球趨勢。這已經(jīng)成為一種保值資金的重要手段——高端房地產(chǎn)的股票市場一直看好。”喬納森同時解釋說，從2011年開始，國際買家就已成為豪宅買賣的主要力量，因為在他們看來，美國豪宅簡直就是“減價甩賣”。正是由于國際買家的大批購買，導(dǎo)致美國豪宅供應(yīng)量減少，進而引起了美國本土買家從2012年起逐漸進入豪宅市場。

隨著買家們購買狂潮的興起，一批超高定價的房子也應(yīng)運而生，賣家們都希望可以好好抓住這一機會狠賺一筆。比如在紐約，從8月起，就有4套標價高于9500萬美元的房子粉墨登場，事實上，也正是這些行為逐漸把曼哈頓變成了美國房價最貴的地區(qū)。

選址為最重要因素

不論在哪個城市，導(dǎo)致房價貴得離譜的一個最重要因素都是：位置。億萬富翁們愿意為他們夢寐以求的地址付出任何高價，只要這些地址有足夠好的視野，同時足夠隱秘和安全。在邁阿密，最火熱的地點無外乎印第安克里克島、星島以及邁阿密海灘沿岸的新式公寓群。所有這些都臨近飯店和商場，位于海濱，有極好的視野，并且有引以為傲的安保設(shè)施。在紐約，這些大的訂單大都聚集于曼哈頓中心地區(qū)，這里有一流的服務(wù)，還有象征著高貴身份的塔樓，此外，每一座高價(超過4000萬美元)公寓都把中央公園視野作為最大賣點。

在洛杉磯，所謂的“鉑金三角”：貝艾爾市、姆比山和比弗利山莊，也已經(jīng)像加州馬里布一樣，紛紛產(chǎn)生了其最高售價。根據(jù)某豪宅房地產(chǎn)中介統(tǒng)計，在洛杉磯，2012年有16筆不低于2000萬美元的交易，而2011年類似交易為8筆，2010年有7筆，房地產(chǎn)業(yè)處于峰值的2006年，同樣為16筆。

某房產(chǎn)中介公司負責(zé)人烏曼斯基解釋說：現(xiàn)在人們更看重的是安全和隱私，人們對安全的重視，甚至超過對空間的要求，這也是為什么南加州設(shè)置有門衛(wèi)的房屋價格會高達3500美元每平方英尺，這對于素有“浮華城”之稱的好萊塢來說，都算是高價了。2012年中，南加州最大的交易有：5月，價值3450萬美元的韋伯大廈被一名匿名的中國投資者購買；價值3800萬美元的好萊塢山莊同樣賣給一位外國買家；美國著名主持人瑞安·西克萊斯特在5月耗資3700萬美元購買了艾倫·德詹尼斯位于比弗利山莊的復(fù)合公寓；而甲骨文首席執(zhí)行官拉里·埃里森在9月購置了位于馬里布Carbon海灣的一幢復(fù)合公寓，耗資約3690萬美元。

買房更“置地”

除了大量購買豪宅，一些富翁會直接買地。2012年6月，拉里·埃里森通過某房產(chǎn)中介機構(gòu)，從都樂食品公司的大衛(wèi)·默多克手中購得了夏威夷拉奈島的控股權(quán)。據(jù)估計，這筆交易花費了多達6億美元的現(xiàn)金，購買了該島98%的所有權(quán)，占地約141平方英里，包含兩個度假村，兩個度假村，高爾夫球場以及一系列的住宅和商用建筑，島上有居民約3200人。這座島嶼是夏威夷第六大島，而這筆交易，也成為史上最貴的單獨島嶼交易。

2012年11月，地產(chǎn)大亨斯坦·克羅克購買了蒙大拿州的布萊肯大農(nóng)場，成交價格對外保密。此前，這個占地124000英畝的農(nóng)場的官方要價為1.325億美元，購買農(nóng)場后，克羅克所得到的除了農(nóng)場本身，還有每年700000蒲式耳的谷物，25000噸的苜蓿干草以及4500頭牲畜。這也讓他成為全美國第七大地主。

很多億萬富翁們在這方面的花費無疑是過高的，因為有些設(shè)施看起來實在不值那么多錢。比如基金巨頭約翰·鮑爾森的案例中，2012年6月，約翰耗資4900萬美元購置了90英畝的哈拉大農(nóng)場及與其毗鄰的38英畝的貝爾農(nóng)場。該農(nóng)場位于戒備森嚴的喜達屋社區(qū)，主樓占地約56000平方英尺，包括15間臥室，這其中有一間配有美容間和理發(fā)間的套房、16間浴室、一套凈水裝置、一間配有氣泵和洗車處的機械間。該農(nóng)場在2006年時要價1.35億美元，而約翰只花了大概35%的價格。

宋健偉 譯自《福布斯》

2013房子的“新花樣”

-摩根·布瑞南

逆境總會激發(fā)更多創(chuàng)造力——至少在房地產(chǎn)行業(yè)可以這樣說。美國房產(chǎn)專家們總結(jié)說，2012年是谷底之年，因為隨著房屋庫存量的減少和按揭利率的下跌，整體房價終于開始上升。他們希望所謂的“房地產(chǎn)的春天”可以在2013年持續(xù)下去，庫存繼續(xù)減少而房價繼續(xù)升高。但這只是房地產(chǎn)界情況的冰山一角。

今年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了一些不尋常的、創(chuàng)新的、某種程度上甚至是史無前例的潮流，這種潮流正在影響著關(guān)于房子的一切，從建筑設(shè)計到消費者行為，無所不在。

豪宅的新功能

在新社區(qū)中，附加設(shè)備更加具有創(chuàng)造性。我們越來越多地看到，在混合使用的高層建筑中，高端住宅與高檔酒店彼此搭配，從洛杉磯利茲卡爾頓到人們一直看好的位于曼哈頓57街的One57大廈，再到還在計劃中的邁阿密薩克森酒店的菲娜工程，開發(fā)商們都在他們的新建大廈中增設(shè)了酒店，這樣便可以讓業(yè)主們隨時享受假期般的待遇，比如各種康健和水療服務(wù)，客房服務(wù)以及家務(wù)管理等。

據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士估計，除了新建社區(qū)，2013年上半年，房屋重裝產(chǎn)業(yè)的增長預(yù)期將達到兩位數(shù)。除了廚房和浴室一直是業(yè)主們重裝的重點外，房子的其他部分也開始逐漸引起人們的注意。首先是衣櫥，某高端房屋建筑師凱文·哈里斯說：“人們現(xiàn)在所要的不僅僅是簡單的衣柜，我們的客戶想要分層的衣櫥。因此，衣櫥現(xiàn)在已成為除了廚房外，需要我們?nèi)略O(shè)計每一細節(jié)的另一個特殊空間。”凱文同時也是美國建筑師協(xié)會的會員之一。由此應(yīng)運而生的高端衣櫥設(shè)計公司“LA衣櫥設(shè)計”就是這一趨勢的最好例證。

還有一些建筑，將對寵物的關(guān)愛提升到了一個新的層次，為這些四條腿的住戶們建立了服務(wù)中心。比如在紐約，開發(fā)商MiMA設(shè)置的“狗狗城”將會為業(yè)主提供遛狗，為狗美容，安排玩伴等一系列服務(wù)，而皮埃爾地產(chǎn)公司甚至為寵物提供了專業(yè)的食譜和用餐中心。

并不遙遠的智能住宅

能源效率也成為買家所關(guān)注的一個重要點。據(jù)麥克勞希爾建筑集團和全美房屋建造協(xié)會估計，到2016年，美國住房市場上的綠色建筑將達到38%，這一數(shù)據(jù)在2011年僅為17%。綠色家居科技方面的花費(包括從節(jié)能窗戶到絕緣材料再到現(xiàn)場可再生能源的產(chǎn)生等方方面面)預(yù)計將會由目前的170億美元上升至1140億美元。由地?zé)帷⑻柲芎惋L(fēng)能運作的節(jié)能設(shè)備、窗戶到絕緣材料以及加熱和冷卻系統(tǒng)已經(jīng)悄無聲息地融入新的建筑中，尤其是奢華住宅市場?？偛吭O(shè)在洛杉磯的某高端房地產(chǎn)公司董事長埃里克·科分說：“綠色建筑和智能住宅是現(xiàn)在最主要的賣點?！?

智能住宅，也叫家庭自動化住宅，在前幾年就已經(jīng)出現(xiàn)。但最新的智能系統(tǒng)利用了諸如iphone和ipad之類的蘋果產(chǎn)品，讓居住空間的自動化更加有效，而且更加省錢。建筑師表示，智能住宅科技是需求最多的設(shè)施之一，因此開發(fā)商們已經(jīng)開始在新的公寓中注入智能系統(tǒng)。根據(jù)某房地產(chǎn)市場調(diào)查公司預(yù)計，到2016年，全球的智能家居產(chǎn)業(yè)將會從2011年的169億美元增至356億美元。甚至連電信巨頭AT&T也開始測試一項被稱為“數(shù)字生活”的家庭自動化和安保系統(tǒng)，希望可以在今年進行全國推廣使用。

總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)正在慢慢采用各種高科技選擇。從21世紀中期開始，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的高科技手段就開始大批出現(xiàn)，預(yù)示著一系列新的服務(wù)會讓屋主的生活更加簡單。在線房地產(chǎn)搜索網(wǎng)站也逐漸流行起來，越來越多的準買家轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)去搜索自己需要的房子，這一趨勢推動了諸如Zillow和Trulia這樣的網(wǎng)站可以在美國證券交易所公開募股。除了在線搜索，甚至出現(xiàn)了更為便利的趨勢：在線房產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務(wù)。這些一站式的服務(wù)讓買房變得越來越簡單。

另一個依賴高科技的趨勢是：以房地產(chǎn)為中心的社交網(wǎng)絡(luò)。著名的家居重構(gòu)與設(shè)計網(wǎng)站Houzz，可以讓用戶在線創(chuàng)作家居裝修創(chuàng)意書甚至聯(lián)系承包商，Houzz的這一行為讓它成為數(shù)字家庭設(shè)計領(lǐng)域的老大，2012年12月，該網(wǎng)站當月的訪問量達到了1千萬。2013年，隨著家庭重裝和新房建筑的增加，該網(wǎng)站很可能會進一步擴張。另一家類似的網(wǎng)站Nextdoor專注于鄰里之間，該網(wǎng)站的用戶可以和周邊的鄰居迅速交換信息，不論是關(guān)于所居住地區(qū)的消息，還是各種社區(qū)活動，都可以在網(wǎng)上完成。

宋健偉 譯自《福布斯》 譯自《

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