金科地產(chǎn)：理性的增長

2012年08月31日 23:15
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報 作者：賈華杰

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在金科股份2012年半年總結(jié)大會上，金科集團(tuán)董事會主席黃紅云對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了回顧和預(yù)判。

黃紅云說，上半年房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢為“先抑后揚”，房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“政策底”與“市場底”的總雙底”特征，房地產(chǎn)行業(yè)最為困難的時期已經(jīng)過去。

黃紅云認(rèn)為，現(xiàn)階段，歐債危機(jī)持續(xù)蔓延，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，二季度 GDP增速為7.6%，創(chuàng)三年來新低，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步增大。中央政府為“穩(wěn)增長”，實施了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，政策的結(jié)構(gòu)性放松，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好。

不過，黃紅云指出，各地方政府雖有活躍樓市的意愿，但中央政府為避免房價大幅反彈，必將要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求，住房限購、差別化信貸等政策，短期內(nèi)仍難以放開。上半年，全國商品房供應(yīng)量處于近三年同期較低水平，大部分房地產(chǎn)企業(yè)將在下半年集中放量，市場競爭及庫存壓力依然較大。

即便在這樣嚴(yán)酷的市場環(huán)境中，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司仍在2011年以營業(yè)收入98.66億、凈利潤10.69億元的業(yè)績，領(lǐng)先重慶市本土企業(yè)力帆實業(yè)和太極實業(yè)，居中國500強(qiáng)第355位。值得關(guān)注的是在500強(qiáng)企業(yè)中，金科地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率達(dá)36%，躋身凈資產(chǎn)收益率排行第18位，僅次于上榜房企中的恒大地產(chǎn)。

而根據(jù)金科股份8月20日發(fā)布半年報顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤6.47億元，同比增長83.11%；基本每股收益0.5587元。這其中，金科重慶區(qū)域的銷售金額就達(dá)31.85億元，銷售面積57.87萬平方米，全市排名領(lǐng)先，占整個金科集團(tuán)60%以上的份額。

黃紅云在總結(jié)金科的成長軌跡時說：“金科的發(fā)展是因為我們無論在什么樣的市場環(huán)境之下都堅持自己的發(fā)展哲學(xué)，概括起來有兩點：一是一直堅持‘有質(zhì)量的理性增長’；二是追求‘績優(yōu)穩(wěn)定下的市場規(guī)模’。

成立于1998年的金科集團(tuán)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以五星級酒店、園林、門窗及物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)已達(dá)400億元以上。

2011年8月23日，“金科股份”正式在深交所掛牌上市，這成為金科集團(tuán)14年發(fā)展歷程中里程碑事件。

面對未來的激烈的市場競爭，黃紅云表示，金科將始終堅持“深化改革、創(chuàng)新模式，開源節(jié)流、保價增量”的總體思路，持續(xù)深化管理體制改革，變革考核激勵機(jī)制。黃紅云表示，積極推動公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，在商業(yè)地產(chǎn)、旅游文化地產(chǎn)方面取得實質(zhì)性進(jìn)展，下半年有望大見成效。

深耕中西部 堅持民生地產(chǎn)

黃紅云2012年半年總結(jié)大會強(qiáng)調(diào)，堅持“以中西部和三、四線城市為主”的企業(yè)投資戰(zhàn)略。繼續(xù)加大對中西部及三、四線城市的投資力度。堅持深耕城市群，以在一、二線城市形成的品牌影響力，輻射周邊三、四線城市為進(jìn)一步優(yōu)化戰(zhàn)略布局，實現(xiàn)一到四線城市協(xié)調(diào)發(fā)展。“以重慶為核心的中西部，未來將在公司中貢獻(xiàn)60%的業(yè)績，而長三角與環(huán)渤海各占兩成?！苯鹂乒煞荻聲飨S紅云表示。

全國化戰(zhàn)略中，在保持金科未來總體發(fā)展方向不變的前提條件下，將發(fā)展戰(zhàn)略已調(diào)整為“622”戰(zhàn)略中即將依托中西部、做大長三角、開拓環(huán)渤海。加大中西部地區(qū)的占比，尤其是加強(qiáng)在大本營重慶的布局，深耕于大重慶，繼續(xù)在這片土地上尋找自己的“藍(lán)海”，實現(xiàn)有質(zhì)量的理性增長。

金科將繼續(xù)加強(qiáng)對重慶大本營的戰(zhàn)略布局，執(zhí)行“3010”戰(zhàn)略布即用10年的時間，進(jìn)軍重慶30個以上的區(qū)縣市場，深耕重慶。截至目前，主城以外，金科已進(jìn)駐涪陵、合川、永川、璧山、榮昌、云陽等區(qū)縣進(jìn)行開發(fā)。今年4至6月，金科果斷出擊，拿下8幅地塊，耗資近20億元，這些地塊主要位于重慶主城區(qū)及周邊區(qū)縣。

金科對下半年土地市場的判斷是：土地價格三季度有一定幅度上漲，四季度將有較大幅度上漲。而金科下半年發(fā)展工作的總體思路是：快速推動已鎖定項目掛牌并獲取，快速尋找優(yōu)質(zhì)項目并獲取，力爭在三季度完成集團(tuán)全年土地項目拓展任務(wù)。

在產(chǎn)品戰(zhàn)略上，金科在產(chǎn)品方面一直堅持“7030”戰(zhàn)略上即，在金科開發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中，有70%是針對剛性需求而打造的民生產(chǎn)品，30%是基于改善型需求而打造的產(chǎn)品。

這一核心戰(zhàn)略的構(gòu)建同中國正處于城市化進(jìn)程中的國情大環(huán)境是一致的。一方面，中國城市化率僅46.7%，未來10-20年將持續(xù)推進(jìn)，另一方面，從中國人口結(jié)構(gòu)來看，至2030年仍處于生育高峰期，育齡人口大幅增加仍然將帶來房地產(chǎn)市場需求，改善型住房需求依然增加。

這一市場結(jié)構(gòu)的變化，顯然給講究產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品品質(zhì)，擅長“精細(xì)化管理和專業(yè)化運作”的金科帶來了極大的市場機(jī)會。

黃紅云曾表示，獨到的成本管理讓渝派地產(chǎn)能拿出更為合理的定價空間，也讓更多的老百姓買得起房子，渝派地產(chǎn)開發(fā)商對利潤相對其他城市開發(fā)商看得較輕，這正是渝派地產(chǎn)之所以能在全國形成自己鮮明特色的原因之一。

在金科看來，一個開發(fā)商的產(chǎn)品線種類越少，系列化標(biāo)準(zhǔn)化程度越高，集中采購、統(tǒng)一配送、工程集中招標(biāo)才有實際意義，也才有可能實現(xiàn)規(guī)模效益，有效降低建設(shè)成本。在各地的項目中加以優(yōu)異的建筑品質(zhì)、創(chuàng)新的戶型設(shè)計和項目規(guī)劃再結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗面貌進(jìn)行打造，所以金科產(chǎn)品的客戶在哪里，產(chǎn)品線就可以復(fù)制到哪里，實現(xiàn)了金科這一品牌的可持續(xù)業(yè)績增長。

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