降息或刺激土地市場(chǎng)回歸理性

2012年07月06日 01:48
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：胥會(huì)云

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對(duì)于剛剛開始有所好轉(zhuǎn)的土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年的第二次降息或許將進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)向好。

自今天起，央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，雖然連續(xù)降息的直接目的絕非鼓勵(lì)房地產(chǎn)，但流動(dòng)性寬裕后，在樓市復(fù)蘇的現(xiàn)狀下，必有部分資金或明或暗流入房地產(chǎn)?！斑@是整體的利好，土地市場(chǎng)也會(huì)受到大勢(shì)影響。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也表示，此次降息將整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用?！俺山涣康幕嘏瘯?huì)逐步傳導(dǎo)到整個(gè)房地產(chǎn)投資、開工面積等數(shù)據(jù)出現(xiàn)增速停止下滑的現(xiàn)象，大型開發(fā)企業(yè)會(huì)主動(dòng)加快開工節(jié)奏，形成新的市場(chǎng)供應(yīng)，再到土地市場(chǎng)積極拿地。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟也對(duì)本報(bào)記者表示，不對(duì)稱降息隱含了對(duì)剛需的支持，因此可以期待類似剛需的土地市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步得到支持。

冷清的上半年

綜合各研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需雙降的冷清局面，尤其是北上廣深四個(gè)一線城市，土地出讓金出現(xiàn)大幅下滑。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的1~6月全國(guó)300城市土地出讓金排行榜顯示，今年上半年土地出讓金收入明顯降低，全國(guó)300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。

雖然整體依然頹勢(shì)不減，但與此前幾個(gè)月相比，今年6月份的土地出讓市場(chǎng)還是讓不少人精神為之一振。

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，今年前6月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，同比下降13%，其中住宅類用地平均溢價(jià)率為4%，同比減少15%；但6月份的住宅類用地溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了10%，僅比去年同期低了1個(gè)百分點(diǎn)，成為住宅類用地溢價(jià)率最高的單月。

上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，上海6月共成交20幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中9幅地塊出現(xiàn)溢價(jià)，最高溢價(jià)率達(dá)435.5%，平均溢價(jià)率41.85%，為年內(nèi)最高。同時(shí)，6月上海經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金57.15億元，環(huán)比5月增加465.26%。

下半年更理性

對(duì)于有所好轉(zhuǎn)的土地市場(chǎng)，陳晟認(rèn)為，這是基于開發(fā)商正常的土地儲(chǔ)備，否則會(huì)影響后續(xù)開發(fā)，并非純粹的購(gòu)買沖動(dòng)，價(jià)格也是正常狀態(tài)，因此下半年土地市場(chǎng)應(yīng)該恢復(fù)到理性狀態(tài)，但不會(huì)過(guò)熱。

中原集團(tuán)研究中心的報(bào)告也稱，低底價(jià)及優(yōu)質(zhì)地塊的推出是近期部分城市土地成交活躍的主要原因。該中心監(jiān)測(cè)顯示，北京、上海、成都等城市部分地塊的底價(jià)低于前期成交價(jià)格約一至三成，由此吸引了抱有“抄底”心態(tài)的開發(fā)商入市競(jìng)標(biāo)。

此外，部分城市區(qū)位較好的優(yōu)質(zhì)地塊也吸引了已取得銷售佳績(jī)的開發(fā)商入市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，近期萬(wàn)科、龍湖、恒大等開發(fā)商均積極入市購(gòu)地。但是，房企整體購(gòu)地態(tài)度依然謹(jǐn)慎，十大標(biāo)桿房企6月份的購(gòu)地金額約為47億，與今年前五個(gè)月的均值基本持平。

但值得注意的是，雖然近期部分城市的土地成交已頻頻出現(xiàn)溢價(jià)，但是深圳、天津、武漢等地仍出現(xiàn)多幅地塊流標(biāo)，因此6月份中原所監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地流標(biāo)率達(dá)到31%，是今年的第二高位，與去年高位水平基本持平。

楊紅旭認(rèn)為，自2011年9月以來(lái)，土地成交面積就基本保持同比負(fù)增長(zhǎng)，這也說(shuō)明在緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策氛圍下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿依然不足，對(duì)于土地競(jìng)標(biāo)，開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。不過(guò)，他預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)下半年將會(huì)復(fù)蘇?！俺山涣繎?yīng)該會(huì)好于上半年，但即便如此，全年應(yīng)該還是負(fù)增長(zhǎng)。

陳晟表示，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，下半年地方政府推地會(huì)比較積極，節(jié)奏會(huì)加快。

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