樓市上演“瘋狂6月”：中央調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭

2012年07月03日 13:14
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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6月，北京樓市成交量同比漲50.6%，上海同比漲30.67%，廣州同比漲25%，深圳同比漲36.63%，廈門同比漲211%……

全國樓市一片紅，房地產(chǎn)市場交易量上演“瘋狂6月”。

而就在近日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在“全國保障性安居工程工作會議”上表示，增加普通商品住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，從中央的連續(xù)表態(tài)來看，樓市調(diào)控整體仍以維穩(wěn)為主，或?qū)⒉辉偌莱鲂碌恼{(diào)控政策。相比成交量，住建部更為關(guān)心房價是否上漲，尤其是重點城市和龍頭開發(fā)商的提價情況，目前來看，房價只是周期性上漲，并無大幅度反彈的政策和市場條件。

“瘋狂6月”

6月30日，北京地鐵4號線南端最后一站天宮院站地鐵口，幾輛可坐幾十人的大巴車和上百輛私家車排成了長達(dá)1公里多的長隊。

這一天，該區(qū)域的金融街(000402)融匯精裝“微公館”和保利春天里、龍湖時代天街等剛需樓盤幾乎在同一天掀起“剛需大戰(zhàn)”。

一家在該區(qū)域有項目的開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，該區(qū)域三家開發(fā)商都是2010年前后高價拿地，目前全部是虧本賣房，但是沒有辦法，競爭激烈也要搶剛需市場。龍湖項目在地價7000元/平米情況下，只賣13000元/平米房價的虧本價，但是沒有辦法金融街推出了14000元/平米左右的帶精裝微公館，很快又讓龍湖“坐不住”。

北京市房協(xié)一位負(fù)責(zé)人表示，雖然北京6月新房交易量同比大漲5成，但是是以價換量的結(jié)果，諸如天宮院地區(qū)有上百萬平米房子一起推，而市場需求有限，開發(fā)商“殺紅了眼”也要拼6-7月的市場。

據(jù)搜房網(wǎng)6月30日看房團(tuán)數(shù)據(jù)，21%購房者看好樓市回暖，47.69%網(wǎng)友選擇在半年至一年的時間內(nèi)置業(yè)購房，剛需仍是樓市成交的主力軍。而所有成交旺盛的樓盤，幾乎都是給出了很高的折扣，例如億城西山公館給出了60萬元折扣，金色漫香苑給了10萬元優(yōu)惠折扣。

上述北京市房協(xié)負(fù)責(zé)人指出，6月北京商品房房價環(huán)比和同比并沒有出現(xiàn)上升。

7月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，6月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌態(tài)勢，并出現(xiàn)小幅微漲。

北京住宅網(wǎng)簽總量為25602套，環(huán)比上漲10.5%，同比大幅上漲50.6%；上海新建商品住宅成交面積為102.07萬平方米，環(huán)比上漲26.59%，同比上漲30.67%。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，受微調(diào)、降息等多重因素的影響，樓市形成新一輪的恐慌性購房潮，并支撐樓市成交量連續(xù)4個月放大。

上述中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54個城市，上半年累計成交高達(dá)107萬套，同比上漲12%。其中北京前6月成交住宅4.8萬套，同比上漲10%。

仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭

在市場出現(xiàn)交易量大幅度回彈，價格亦出現(xiàn)止跌回漲勢頭的時候，房地產(chǎn)市場是否會惹來中央調(diào)控重拳成為購房者和開發(fā)商都懸在心里的問題。

一位接近住建部的人士表示，相比成交量，住建部更為關(guān)心房價是否上漲，尤其是重點區(qū)域的房價過快上漲區(qū)域，以及龍頭房企可能存在的提價趨勢。

上述人士亦表示，從現(xiàn)階段來看，成交量回暖主要是開發(fā)商以價換量的結(jié)果，房價實質(zhì)性的、全局性的反彈并未出現(xiàn)。

住建部政策研究中心主任秦虹也表示，本輪樓市復(fù)蘇并無普遍性，東部一線城市樓市回暖的趨勢明顯，而中西部二三線城市樓市并無明顯的成交回暖的勢頭。

記者查詢北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)中，6月成交額排名前23的項目發(fā)現(xiàn)，11個項目均價下降，12個項目的成交均價環(huán)比上調(diào)，漲跌項目共存于市。

北京我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉表示，交易均價出現(xiàn)環(huán)比3%左右的漲跌實屬正常波動，北京房價并無出現(xiàn)全面反彈的勢頭，不過，價隨量漲，成交量全面復(fù)蘇對于價格的支撐作用已經(jīng)體現(xiàn)，除非祭出更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，否則后續(xù)房價回調(diào)的可能性幾乎為零。

陳國強(qiáng)認(rèn)為，限購等樓市調(diào)控未變，樓市調(diào)房票”有限，房企仍存在較大的資金和庫存壓力，未來幾個月房價上漲的幅度有限，不會存在大幅度上漲的可能性。

雖然樓市即將面臨新一輪的“量價齊漲”的趨勢，但在陳國強(qiáng)看來，年內(nèi)祭出新的樓市調(diào)控的概率并不大。

7月1日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在“全國保障性安居工程工作會議”上表示，繼續(xù)增加普通商品住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

陳國強(qiáng)認(rèn)為，從中央的表態(tài)來看，短期內(nèi)，樓市調(diào)控仍以維穩(wěn)為主，除非出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房價大幅度反彈，否則調(diào)控大幅度收緊的可能性很小。

秦虹表示，雖然近期少數(shù)項目、個別地區(qū)出現(xiàn)土地溢價率大增，但從整體來看，土地市場依舊冷清，底價成交、流標(biāo)、流拍現(xiàn)象仍很嚴(yán)重。

上述接近住建部的人士介紹，樓市調(diào)控整體趨穩(wěn)，但各地可能在調(diào)控執(zhí)行力上存在差異。其中，重點城市調(diào)控的執(zhí)行效果對于整個樓市來說，具有示范作用，必須從嚴(yán)執(zhí)行。

實際上，以京滬為代表的重點城市，已經(jīng)出現(xiàn)樓市調(diào)控執(zhí)行力從緊的信號。上海前不久出臺對于非上海戶籍單身人士購房資格的嚴(yán)控性政策。

與此同時，北京繼大力打擊購房資格作假，規(guī)避限購漏洞后，也在醞釀新動作。一位不愿具名房企人士在參加“北京世紀(jì)天樂商品管理有限公司媒體見面會”上透露，一直以來，北京住建委都通過控制發(fā)放預(yù)售證等方式，對高端住宅以及預(yù)大幅度漲價的項目入市進(jìn)行控制?！跋啾饶瓿?，現(xiàn)在預(yù)售證的獲取更難，北京住建委審批時將比對周邊地區(qū)房價以及項目一期的價格，一旦出現(xiàn)價格漲幅較高，就不予通過。高端住宅審批也很難通過。”

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