張其佐：房地產(chǎn)調(diào)控不能“短期化”

2012年04月03日 04:17
來源：成都晚報

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博鰲亞洲論壇昨日下午召開“債務(wù)危機：衰退的導(dǎo)火索”分論壇討論，經(jīng)濟學(xué)家、成都大學(xué)副校長張其佐在分論壇上發(fā)言，并接受新華社博鰲高端訪談。近日，他在接受新華視點記者采訪時，也談到了相同的問題。

“經(jīng)濟未來面臨下行壓力主要是來自房地產(chǎn)發(fā)展的不確定性不穩(wěn)定性因素。堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，積極有效化解房地產(chǎn)的諸多不確定不穩(wěn)定性因素，防止局部問題演變成全局性問題，對促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展顯得特別重要。”“調(diào)控短期化的問題在于：需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價帶來上漲壓力；而調(diào)控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而影響正常的投資和消費。因此，今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅持調(diào)控不動搖，同時盡快跳出‘短期化’怪圈，構(gòu)建一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制”。張其佐說。

擠泡沫防風(fēng)險穩(wěn)投資

在這三者之間找均衡點

“化解房地產(chǎn)發(fā)展不確定不穩(wěn)定性因素要攻堅克難，在時間上不能久拖，一是房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)。二是房地產(chǎn)的不確定不穩(wěn)定性，不利于擴大內(nèi)需和推進城鎮(zhèn)化。三是目前房地產(chǎn)市場處于‘上不得下不得’的膠著觀望狀態(tài)：‘上’的風(fēng)險很大，因為房地產(chǎn)的泡沫仍然較大，離房價合理回歸差距較大?！虏坏谩饕浮舐洹矔︺y行和地方財政收入沖擊較大。尤其房地產(chǎn)投資增長可能過快下滑會加大國民經(jīng)濟增速下行的壓力。所以，現(xiàn)在要在擠泡沫、防風(fēng)險和穩(wěn)投資三者之間要找到一個‘均衡點’。四是受歐債危機影響，我國經(jīng)濟增速下行的壓力會更大。綜上所述，我不贊成部分學(xué)者提出‘堅持用3—4年或更長的時間，等到居民收入提高，房價水平就會自然回落’即‘以時間控空間’的辦法。

房地產(chǎn)調(diào)控

不能拖也拖不起

“房地產(chǎn)關(guān)系多方利益，調(diào)控的阻力相當(dāng)大，但政府調(diào)控目標(biāo)已定，就要堅定不移堅持落實調(diào)控目標(biāo)不動搖，爭取在今后1到2年內(nèi)調(diào)控到位。實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)早到位早主動，晚到位則會陷入被動，就會積重難返。最近央行公布2012年一季度居民購房意愿，竟然創(chuàng)下了1999年調(diào)查以來的最低值?？梢?，調(diào)控持續(xù)時間越久，居民購房意愿可能會大幅下降，調(diào)控的成本就會增加，調(diào)控的難度和風(fēng)險會增大。國內(nèi)外經(jīng)驗證明，一旦居民購房預(yù)期大幅下降，房地產(chǎn)就會處于極不穩(wěn)定狀態(tài)。總之，我國樓市從2003年至今已經(jīng)歷4輪調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控時間太久必然會拖累國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，所以不能拖也拖不起。

房價收入比

不能超過6:1的警戒線

“究竟什么樣的房價才算合理，房價合理回歸的界限是什么。沒有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，各地就會出現(xiàn)“五花八門”的標(biāo)準(zhǔn)，勢必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來不確定性和不穩(wěn)定性。因此，提高政策目標(biāo)的可操作性，必須要盡快研究制定出臺房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)。房價是否合理，一方面要看房價是否與居民的收入相適應(yīng)，另一方面要看是否與開發(fā)商合理的利潤率相匹配。

房價收入比是國際上判斷房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。按照世界銀行的報告，房價收入比在3∶1-6∶1之間，即合理的房價應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍。我國目前房價收入比高達約8.5∶1，已大大超過國際房價收入比6∶1的警戒線。這說明，我國城鎮(zhèn)住房價格已過高，大大超過了居民的購買力。因此，我國房價收入比不能超過6∶1的警戒線。

房地產(chǎn)企業(yè)利潤率

應(yīng)在10%-15%之間

“開發(fā)商的利潤率也是判斷房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。國際上房地產(chǎn)企業(yè)利潤率一般在6%-10%的水平。據(jù)中國社科院《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》認為，2009年我國房地產(chǎn)平均毛利率為55.72%，超過國際房地產(chǎn)企業(yè)利潤率近7倍，這顯然是極不合理的。我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率要綜合考慮國際平均水平和我國社會資本利潤率11.5%和大部分新興市場國家房企利潤率16.5%的水平，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率控制在10%-15%之間為宜。

房屋租售比

應(yīng)上升到1∶300警戒線之上

“房屋租售比是衡量房價是否合理的另一個重要標(biāo)準(zhǔn)。國際上將房屋租售比1∶300作為警戒線，但我國2010年房屋租售比已突破國際警戒線降到1∶420。因此，我國房屋租售比至少應(yīng)上升到1∶300的國際警戒線之上，房價才算回歸到合理水平?！睆埰渥粽f。

綜合新華社等

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