中航地產(chǎn)2.3億凈利藏貓膩 公允價(jià)值評(píng)估調(diào)節(jié)利潤(rùn)

2012年03月14日 05:55
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：曉晴

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在A股震蕩下，中航地產(chǎn)(000043.SZ)無(wú)疑是近期“黑馬”。3月13日，中航地產(chǎn)再度以漲停報(bào)收，報(bào)收13.81元。

如從1月18日從底部6.46元的價(jià)格起算起，中航地產(chǎn)股價(jià)迄今漲幅已高達(dá)113.78%。

而在股價(jià)飆升背后，公司2011年業(yè)績(jī)倍增以及“10轉(zhuǎn)10派2”的分配方案成了游資炒作的噱頭。

此前，中航地產(chǎn)3月10日發(fā)布的2011年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，盡管面臨房地產(chǎn)調(diào)控，但中航地產(chǎn)似沒(méi)受到影響。盡管2011年?duì)I業(yè)總收入為37.1億元，同比下降5%，但凈利卻高達(dá)5.17億元，同比大幅增長(zhǎng)92%。

但其中2.3億元卻來(lái)源于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益。如果不考慮公允價(jià)值變動(dòng)損益的話，2011年凈利潤(rùn)增速將下降至27%。

本報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中航地產(chǎn)全年2.3億元投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益也是其一手“自導(dǎo)自演”的結(jié)果。

“自導(dǎo)自演”房產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估

當(dāng)天，本報(bào)記者以投資者身份聯(lián)系了中航地產(chǎn)證券部，該部門工作人員表示，公司房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是按公司2009年4月制定的《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法(試行)》(下稱《辦法()來(lái)執(zhí)行的。

據(jù)中航地產(chǎn)公告，公司從2009年1月1日起變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，即對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，由成本計(jì)量模式改為公允價(jià)值計(jì)量模式，并對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！掇k法》提及，公司投資性房地產(chǎn)本身有交易價(jià)格時(shí)，以公司投資性房地產(chǎn)管理部門商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部提供的同期成交價(jià)格或報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)，確定其公允價(jià)值。

對(duì)此，有券商研究員告訴本報(bào)記者，若按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，如需要評(píng)估房地產(chǎn)公允價(jià)值，應(yīng)由專業(yè)的價(jià)值評(píng)估人士進(jìn)行。

“由公司自身來(lái)進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果值得商榷，其評(píng)估結(jié)果可以成為公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的一個(gè)調(diào)節(jié)器?！痹撗芯繂T稱。

《辦法》稱，公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部門出具的分析報(bào)告表明公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值可能發(fā)生大幅變動(dòng)時(shí)，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，并出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)后，公司財(cái)務(wù)管理部門根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的估價(jià)結(jié)論進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

“目前，公司認(rèn)定的會(huì)計(jì)處理標(biāo)準(zhǔn)是，投資性房地產(chǎn)所處的市場(chǎng)當(dāng)期發(fā)生重大變化，以公司董事會(huì)認(rèn)定的某地區(qū)相關(guān)價(jià)格指數(shù)季度末與上年度末相比，變化幅度大于5%就要相應(yīng)作出調(diào)整。”中航地產(chǎn)證券部工作人員表示。

有意思的是，就在中航地產(chǎn)年末作出2.3億元投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的2011年前三個(gè)季度里，該項(xiàng)指標(biāo)均沒(méi)有達(dá)到變化幅度大于5%的標(biāo)準(zhǔn)，而不進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)處理。

2011年10月29日，中航地產(chǎn)第六屆董事會(huì)第二十六次會(huì)議決議公告表明，《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》中提及，截止到2011年三季度末，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值未發(fā)生較大幅度變動(dòng)，總體變動(dòng)幅度為4.66%，各項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)幅度均未超過(guò)5%，其房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)公司的投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響不大。因此，董事會(huì)同意公司2011年三季度不確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益。

然而，等到2012年3月8日公司第六屆董事會(huì)第三十四次會(huì)議召開時(shí)，公司董事會(huì)審議通過(guò)的《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》顯示，根據(jù)公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)單位2011年末出具的《投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估測(cè)調(diào)研報(bào)告》，董事會(huì)同意公司及下屬企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)2011年確認(rèn)稅前公允價(jià)值變動(dòng)收益共計(jì)2.33億元，確認(rèn)資本公積1.12億元。

在此之前董事會(huì)已于2011年12月21日作出決定，同意將公司下屬企業(yè)持有的長(zhǎng)沙波波天下城項(xiàng)目中“長(zhǎng)房權(quán)證天心字第711053681號(hào)”至“長(zhǎng)房權(quán)證天心字第711053689號(hào)”房產(chǎn)、南昌格蘭云天國(guó)際酒店房產(chǎn)等房產(chǎn)作為以出租為目的的持有型物業(yè)。并由此按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

機(jī)構(gòu)拋售游資“擊鼓傳花”

在中航地產(chǎn)最近連續(xù)拉升至漲停的三個(gè)交易日里，全是游資在“擊鼓傳花”

3月10日，中航地產(chǎn)發(fā)布2011年年報(bào)，同時(shí)推出“10轉(zhuǎn)10派2”的分配方案。成為了游資爆炒的“導(dǎo)火索”。而對(duì)于高送轉(zhuǎn)方案或已被提前泄漏的質(zhì)疑，前述證券部工作人員表示無(wú)從告知，并稱在年報(bào)發(fā)布前的一個(gè)月，就沒(méi)接待機(jī)構(gòu)來(lái)訪了。

3月13日，深交所龍虎榜交易信息顯示，當(dāng)天，位居買入金額最大的前五個(gè)席位分別來(lái)自于銀河證券重慶民族路、銀河證券佛山市順德大良、中信萬(wàn)通淄博柳泉路、銀河證券深圳海德三道、中投證券無(wú)錫清揚(yáng)路，全天分別買入639.00萬(wàn)元、514.75萬(wàn)元、434.59萬(wàn)元、386.47萬(wàn)元、358.83萬(wàn)元。

而在3月12日中航地產(chǎn)沖擊漲停當(dāng)天，西藏同信成都東大街、招商證券珠海人民西路、中投證券無(wú)錫清揚(yáng)路三大游資主力又成為了當(dāng)天最大的空頭之一，全天分別賣出1674.13萬(wàn)元、1445.70萬(wàn)元和747.41萬(wàn)元。而此前的3月5日漲停日，上述營(yíng)業(yè)部為買入方主力。

而在中航地產(chǎn)的飆升行情中，機(jī)構(gòu)多以逢高出貨為主。3月12日，在當(dāng)天賣出金額最大的前五大主力中，機(jī)構(gòu)席位賣出金額為663.95萬(wàn)元。而更早前的1月30日，在公司前五大賣出主力中，機(jī)構(gòu)占據(jù)三席之地，合計(jì)共賣出金額高達(dá)7887.18萬(wàn)元。

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