郭松海：建議將小產(chǎn)權(quán)房正名為農(nóng)村房地產(chǎn)

2012年03月03日 20:12
來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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中國經(jīng)濟網(wǎng)北京3月2日訊全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海在接受中國經(jīng)濟網(wǎng)與和訊網(wǎng)聯(lián)合訪談時表示，在他今年的提案中，將有一份關(guān)于“為小產(chǎn)權(quán)房正名”的提案中在郭松?？磥?，房屋產(chǎn)權(quán)無所謂“大小”之分，集體土地所有權(quán)應當與國有土地所有權(quán)在憲法上具有平等性，建議將小產(chǎn)權(quán)房正名為農(nóng)村房地產(chǎn)，逐步合法化，并建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。全國政協(xié)委員

此外，在今年的“兩會”提案中郭松海還指出，要適當調(diào)整目前的樓市調(diào)控政策，著力培育普通商品房市場。他認為應該放開高端商品住房市場，比如放開別墅、排屋、標準面積(如120或144平方米)以上公寓的高端商品住房市場，不再限購限價。這將有助于普通商品住房市場發(fā)展。

郭松海表示，可以通過房產(chǎn)稅制改革，抑制住房的過度投資投機，對高端住房虛高價格進行調(diào)節(jié)。這樣，就可以緩解因目前土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)稅減收造成對地方財政壓力，便于市場實行軟著陸，反過來也有助于普通商品住房市場的發(fā)展。

以下為采訪實錄：

記者：您怎么看待小產(chǎn)權(quán)房的問題？從您的角度為何如此重視這個問題？

郭松海：“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體所有土地或者宅基地上由開發(fā)商或者當?shù)卮寮w、個人建設(shè)或銷售的房屋，它們當中多擁有當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。20世紀90年代末，隨著城鎮(zhèn)住房改革住房的商品化，特別是在城市房價高企的大背景下，“小產(chǎn)權(quán)房”大規(guī)模地發(fā)展起來。目前，我國“小產(chǎn)權(quán)房”總量約50~60億平方米，已相當于我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的30%多。

對“小產(chǎn)權(quán)房”政府采取了限制和取締的政策，國務(wù)院辦公廳和國土資源部屢次發(fā)出通知、規(guī)定，嚴禁“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)，嚴禁城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”；2010年由國土部、住建部牽頭的14個部委研究制訂相關(guān)的處理方案，然而，至今“小產(chǎn)權(quán)房”問題也沒有很好得到解決。其原因是，現(xiàn)行農(nóng)村建設(shè)用地制度不完善、不公正，政府政策規(guī)定和行為受到農(nóng)民抵制，農(nóng)民具有產(chǎn)權(quán)的實際控制和實施能力，由于利潤對資本行為激勵，土地產(chǎn)權(quán)的能力隨著土地市場的發(fā)育及其增值，農(nóng)民開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為難以遏制。

“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展，地方政府管理、監(jiān)督不力，是其產(chǎn)生的外在條件；現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的缺陷以及小產(chǎn)權(quán)房價位低，與城市中低收入居民的消費能力相適應，是其發(fā)生的內(nèi)在原因。政府應本著維護國家利益、兼顧他人利益原則，維護農(nóng)民的利益、考慮購房者利益的原則，及早地解決“小產(chǎn)權(quán)房”糾結(jié)問題。

記者：那么在解決小產(chǎn)權(quán)房問題方面，您有什么好的建議？

郭松海：對于這個問題，我有以下幾個建議：

一、新老劃段，區(qū)別對待。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是特殊時期出現(xiàn)的特殊“社會經(jīng)濟現(xiàn)象”，應新老劃段，確定一個時段，對原開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”可在當?shù)剞r(nóng)村辦理預登記；在時段后，再違章濫肆開發(fā)的，要從重處罰。對在農(nóng)村集體建設(shè)土地上開發(fā)的房地產(chǎn)項目，必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地規(guī)劃，應仿照城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)程序進行報批；對占用耕地開發(fā)房地產(chǎn)的，要堅決予以取締，根據(jù)“破壞土地資源罪”等有關(guān)的法律條款，對情節(jié)嚴重的，應追究刑事責任。

二、對原開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”分門別類，逐步予以合法化。對在原建設(shè)用地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，除可在當?shù)剞r(nóng)村辦理集體土地使用權(quán)登記外，也可依據(jù)一定程序辦理城鎮(zhèn)房產(chǎn)土地登記。

三、完善我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。集體用地中宅基地使用權(quán)，作為物權(quán)應當享有自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，這是農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。但考慮到宅基地的社會保障功能，出讓人必須向政府土地主管部門出具本人擁有的新房產(chǎn)證明；同時要對購房者的資格審查，僅允許城市中低收入者為解決生活困難，滿足自住的需要購房，禁止高收入者在農(nóng)村購置后改建別墅。

四、將“小產(chǎn)權(quán)房”正名為農(nóng)村房地產(chǎn)。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”正是與城市在國有土地上興建的“大產(chǎn)權(quán)”商品房相對而言的。然而，集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)在憲法上具有平等性。憲法除對其中農(nóng)村土地所有權(quán)的變更進行限制外，沒有對其他權(quán)能限制?！段餀?quán)法》第三十九條解釋為：“所有權(quán)人對自己的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币虼?，作為所有權(quán)的主體行使使用權(quán)，對集體與國家也是平等的，無所謂大小產(chǎn)權(quán)之分。

黨的十七屆三中全會決定明確提出，要“改革征地制度，嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍”；建設(shè)非公益性項目，經(jīng)批準可占用農(nóng)村集體建設(shè)土地，通過建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場取得。因此，從發(fā)展來看，集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)要“同地同權(quán)同價”，公開、公平、公正地交易，大小之分無從談起。因此，應將所謂“小產(chǎn)權(quán)房”正名為農(nóng)村房地產(chǎn)。

五、對集體建設(shè)用地進行合理規(guī)劃，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。及時地總結(jié)成都、重慶等地全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的實踐經(jīng)驗，逐步推進農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化改革，通過規(guī)劃管理，逐步放開規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地及荒地對其流轉(zhuǎn)的限制，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入一級土地市場流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。

記者：2011年中央下達了1000萬套保障性任務(wù)，您對保障房建設(shè)的事情是怎么看待的？

郭松海：2011年中央下達了1000萬套保障性安居工程任務(wù)，地方政府在國務(wù)院的嚴令之下克服困難，保障房項目紛紛得以上馬，出現(xiàn)了高歌猛進的態(tài)勢?？墒?，在高速發(fā)展的背后卻

有隱憂：據(jù)報道，河北省臨城縣建設(shè)中的惠民住宅小區(qū)配套建設(shè)廉租房，出現(xiàn)樓基下沉的問題；北京的“明悅灣”保障房項目，出現(xiàn)多棟“樓歪歪”最最終不得不拆除重建；廣西廉租房工程被曝光使用“瘦身鋼筋”。一些項目由于趕任務(wù)、趕工期，匆匆規(guī)劃設(shè)計，草草竣工驗收，加之建設(shè)利潤空間微薄，開發(fā)商追逐利益，偷工減料，其部分保障性住房的壽命可想而知，也許一、二十年或二、三十年后即成為建筑垃圾。

因此在保障房方面，我有以下幾點看法：一、把保障性住房建成長壽命住房需要產(chǎn)業(yè)化。

二、CSI住宅產(chǎn)業(yè)化的設(shè)計理念賦予住宅生命?！?011?中國首屆保障性住房設(shè)計競賽”，競賽中一批利用產(chǎn)業(yè)化建設(shè)方式高效建設(shè)的保障房，提高了保障房的質(zhì)量和性能，顯現(xiàn)其優(yōu)勢，它在一定程度上反映了保障性住房建設(shè)對于住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的訴求。

競賽獲獎作品“百變小家、體面生活”，是由濟南市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心設(shè)計的保障性住房，采用支撐體與填充體相分離的CSI方式，做到工業(yè)化生產(chǎn)住宅的長壽命。支撐體壽命可達百年，填充體內(nèi)部品部件在住宅使用一段時間后，可根據(jù)需要隨時更換；由于內(nèi)隔墻可以移動，小戶型以后可改造合并成大戶型。CSI主要設(shè)計理念是賦予住宅生命，在有限的面積內(nèi)保障住宅全壽命周期“功能實用性、空間可變性、節(jié)能環(huán)保性、經(jīng)濟合理性”，體現(xiàn)“小套型、功能全、精細化、成品房”概念，使住宅“可改造合可持續(xù)”，并通過整體廚房、整體衛(wèi)生間等工業(yè)化產(chǎn)品的大量應用，提高住宅的耐久性，延長住宅的使用壽命，使得“小家、有品質(zhì)、有品位，讓保障性住房居住人群過上體面生活。

三、積極推進CSI住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)保障性住房。CSI住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢，是保障性住房建設(shè)的迫切需要，2010年由住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心為主編寫的《CSI住宅建設(shè)技術(shù)導則》已正式出版發(fā)行，它是我國第一部產(chǎn)業(yè)化技術(shù)導則，為該類住宅的推廣提供了技術(shù)支持和法制依據(jù)，將保障性住房建成長壽命住房的條件已經(jīng)具備。

記者：國家的宏觀調(diào)控希望能夠使房價回歸到合理的水平，那么在您看來具體什么時候才能夠調(diào)整到位？

郭松海：2011年1月出臺的“國八條”要求，“各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標”，并將房價調(diào)控目標作為地方政府年終考核指標。

此后，多數(shù)城市都以房價漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標。這個目標總起來看過于寬松，如果各地GDP增幅為10%，那么，當?shù)胤績r漲幅是1%，還是9%，都能達到控制目標；各地房價漲幅差別這么大，顯然，其調(diào)控房價的效果也是不一樣的。

從長期來看，房價漲幅與GDP、人均可支配收入增幅相匹配，是較為合理的。但由于近幾年部分城市房價上漲過高，這樣確定控制目標就不盡合理。實際上，衡量居民住房支付能力的最適合指標是房價收入比。去年，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能購買一套住宅，其實質(zhì)就是將房價收入比確定為衡量房價是否合理的參照系。

房價收入比是衡量居民住房支付能力的一個重要指標，但發(fā)達國家房價收入比的計算方法和統(tǒng)計指標與我國現(xiàn)實情況不盡相同，故要借鑒并需結(jié)合我國具體情況予以修正。1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》[國發(fā)23號]指出，“停止住房實物分配后，房價收入比(即本地區(qū)一套建筑面積即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，”“可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼?！备鶕?jù)這個行政法規(guī)的確定，當前，普通商品住房價格比經(jīng)濟適用住房價格約高出1/2-1/3，按照一家三口一套70---90平方米的住房建筑面積，加之綜合考慮其它多種因素，使房價收入比的標準可提高到6--8倍。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年京滬深穗房價收入比分別為17.4、15.4、15.6和9.9.這些特大城市房價顯然偏高，因此，房價調(diào)控目標應該與一些房價收入比偏低的中小城市調(diào)控目標有所不同。作為房價偏高的特大城市，房價調(diào)控目標已不是與G D P增速掛鉤的問題，而是通過調(diào)控使房價同比有所下降或有較大幅度下降。這樣，經(jīng)過一段時間，房價才能回歸到位。