房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向住宅“去投資化”

2011年12月01日 08:45
來源：新京報(bào) 作者：馮堯

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與會嘉賓在“世界城市的資源配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”分論壇上發(fā)言。本報(bào)記者 李強(qiáng) 攝

秦虹

本報(bào)訊 (記者馮堯)“未來房地產(chǎn)政策的走向，是堅(jiān)持住宅市場的去投資化和大力建設(shè)保障性住房?！弊蛉?，住建部政策研究中心主任秦虹在本報(bào)舉辦的“2012世界經(jīng)濟(jì)展望論壇”——世界城市的資源配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分論壇上作出如上表述。

秦虹昨日透露，未來房地產(chǎn)政策走向?qū)菆?jiān)決執(zhí)行住宅市場的“去投資化”和大力建設(shè)保障性住房。據(jù)悉，目前住建部正協(xié)同有關(guān)部門研究相關(guān)政策，使房地產(chǎn)去投機(jī)投資化，回歸到正常理性的軌道上來。

未來房地產(chǎn)發(fā)展仍有空間

今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)性的信號還在持續(xù)傳遞。從目前情況來看，限購這一措施儼然已成為房地產(chǎn)調(diào)控中最為有效的手段之一。秦虹表示，在這種情況下，整個(gè)行業(yè)有必要進(jìn)行反思。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年全國房地產(chǎn)的銷售額達(dá)到5.25萬億元，是2001年數(shù)據(jù)的10倍。

秦虹表示，高速增長主要依靠土地增值以及寬松的信貸支撐?！斑@種高速增長是否可以持續(xù)，這種粗放性的增長是否可以持續(xù)，目前，房地產(chǎn)已經(jīng)失去了原有的功能，”她不無擔(dān)憂地說。

雖對市場前景擔(dān)憂，但秦虹同時(shí)認(rèn)為，從市場層面來看，中國房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間。如果把中國房地產(chǎn)市場和美國的房地產(chǎn)市場相比的話，最大的不同是美國的房地產(chǎn)市場交易以二手房交易為主。據(jù)她介紹，美國去年一共賣住房490萬套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中國去年商品住房銷售面積是9.3億平方米，所有二手房交易面積不過2億平方米。

兩手解決保障房問題

對于保障性住房建設(shè)，秦虹透露，將會從兩個(gè)方面著手。她解釋稱，首先是托底保障，政府對社會上“一輩子都無法通過收入解決住房問題”的困難家庭，將進(jìn)行托底保障住房供應(yīng)?！安坏Ｒ粫r(shí)，而且要保一輩子，因?yàn)樗麄兇_實(shí)沒有辦法靠自身能力在市場上解決住房問題?！彼硎?。

“其次是過渡性保障，該政策主要針對剛開始工作的年輕人，此類人群沒有支付首付的購買能力，通過公共租賃住房可以為年輕人提供過渡性保障?！鼻睾绫硎荆暗热迥曛?，這類人群有了穩(wěn)定的工作，收入來源比較確定、有保障的時(shí)候，可以通過自身的努力，解決住房問題。

不必為商業(yè)地產(chǎn)投資過熱擔(dān)憂

房地產(chǎn)住宅市場“去投資化”之后，是否會帶來商業(yè)地產(chǎn)投資過熱呢？銅鑼灣集團(tuán)董事長陳智說，有人認(rèn)為，當(dāng)住宅投資市場出現(xiàn)萎縮狀況，就意味著商業(yè)地產(chǎn)有大量機(jī)會。這種言論其實(shí)是一種誤導(dǎo)。

陳智指出，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)有很多不同之處，商業(yè)地產(chǎn)主要是為零售經(jīng)營者提供用地，而國內(nèi)零售業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)需求量是穩(wěn)定的，與住宅市場的剛性需求完全不同。另外，還有很多人并不太了解商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式，商業(yè)地產(chǎn)在一定時(shí)期是受市場多方影響的，復(fù)雜性更大。

“有人擔(dān)心會有很多民間資本投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有可能會過熱?！标愔潜硎?，“可能在短期之內(nèi)有這種效益的波動，但長期來看，并不存在這個(gè)問題。

- 專家論道

秦虹

引導(dǎo)民間資本投向房地產(chǎn)市場前端

本報(bào)訊 (記者馮堯)住宅房地產(chǎn)市場“去投資話”，意味著民間資本從房地產(chǎn)“撤軍”，這樣的話，龐大的資金流該如何疏導(dǎo)？住建部政策研究中心主任秦虹透露，未來會將長期投資于住宅房地產(chǎn)末端的民間資本引導(dǎo)到需求前端，將長期投資炒房、囤房引至前端形成房地產(chǎn)供給。

秦虹表示，中國民間收入差距非常大，所以民間資本并不是平均分?jǐn)傇谒腥松砩希饕性谝徊糠秩耸种?。就此，政府將力推住宅市場“去投資化”，民間資本止步于住宅房地產(chǎn)市場，這就意味著此類資金必須去找新的投資渠道。她表示，民間資本長期以來在房地產(chǎn)末端投資，未來將著力引導(dǎo)部分需求到前端，即房地產(chǎn)供給端。“這就是將原來炒房、囤房的資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)開發(fā)供給的前端。

秦虹稱，以鄂爾多斯為例，當(dāng)?shù)孛耖g資本量大概為2200億元，但鄂爾多斯人相對比較保守，普遍偏向于在當(dāng)?shù)赝顿Y房地產(chǎn)。據(jù)她介紹，鄂爾多斯每個(gè)家庭平均擁有四五套房?！笆聦?shí)上，北京一年新建商品房銷售額不到2000億，如果鄂爾多斯2000億的民間資本全部都投向北京買房的話，將會把北京一年的商品房全部買光，而且完全不需要貸款。

值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》。據(jù)該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬億元、5200億元、2200億元，民間資本規(guī)模還將繼續(xù)增長。

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