云南城投：流拍未必是壞事

2011年08月29日 09:15
來源：股市動(dòng)態(tài)分析 作者：股市動(dòng)態(tài)研究部

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股市動(dòng)態(tài)研究部

一、股市動(dòng)態(tài)分析30指數(shù)回顧及簡評(píng)

上證指數(shù)上周末收于2534.36點(diǎn)，本周末收于2612.19點(diǎn)，上漲3.07%；股市動(dòng)態(tài)30指數(shù)上周末報(bào)收832.95點(diǎn)，本周末收于853.68點(diǎn)，上漲2.49%；其中股票組合上漲3.27%。

股市動(dòng)態(tài)30指數(shù)自2008年1月1日設(shè)立以來，下跌14.63%,同期上證指數(shù)下跌50.35%。本周股市動(dòng)態(tài)30指數(shù)跑輸大盤，股票組合跑贏大盤。

二、股市動(dòng)態(tài)30指數(shù)

本周調(diào)出南寧糖業(yè)，調(diào)出價(jià)格18.39元，調(diào)出數(shù)量1,200,000股。

本周調(diào)入云南城投，調(diào)入價(jià)格9.28元，調(diào)入數(shù)量2,500,000股。

上海醫(yī)藥10派1.4元，經(jīng)過上述變動(dòng)后現(xiàn)金為200,877,233元。

三、最新評(píng)論

云南城投曾經(jīng)給投資者無限憧憬，從兩年前出的研究報(bào)告中，我們能看到券商描繪出的云南城投的遠(yuǎn)大前程。隨便舉個(gè)例子來看吧，國信證券地產(chǎn)分析師方炎在2009年4月21日出具的云南城投研究報(bào)告《2009年跨越之年》中，做出了這樣的描繪：昆明環(huán)湖東路28平方公里土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目是公司未來業(yè)績的主要來源，項(xiàng)目計(jì)劃投資280億元。公司通過項(xiàng)目一期開發(fā)，后續(xù)開發(fā)資金可以通過滾動(dòng)開發(fā)得到保障，預(yù)計(jì)09年底項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)主線基本通車，一期土地的收儲(chǔ)及招拍掛工作。方炎甚至極其樂觀地預(yù)計(jì)了云南城投的業(yè)績，預(yù)計(jì)2009年凈利潤10.1億元(每股收益2.39元)，2010年凈利潤18.94億元(每股收益4.48元)。這些只是當(dāng)時(shí)券商對(duì)云南城投極度樂觀預(yù)期的一個(gè)縮影。當(dāng)然頭腦發(fā)熱的不只是券商分析師，投資者在這種樂觀氣氛的指引下，云南城投股價(jià)在2009年12月14日最高上漲至34.2元，當(dāng)時(shí)股本6.33億股，對(duì)應(yīng)的市值為216億元。

而今云南城投的業(yè)績遠(yuǎn)遜于投資者的預(yù)期，2009年公司凈利潤2.1億元，2010年凈利潤3.3億元，與券商分析師預(yù)期有著天壤之別。公司目前股價(jià)9.28元，總股本8.23億股，總市值76億元。公司市值縮水幅度遠(yuǎn)超過于同期市場下跌幅度。

在市場經(jīng)歷無數(shù)次的期待與失望之后，云南城投一級(jí)開發(fā)的土地終于進(jìn)入掛牌階段，并于今年7月13日、7月18日和7月22日分3批拍賣。三個(gè)批次的出讓結(jié)果已經(jīng)發(fā)布，除首批4塊地共160畝以底價(jià)成交外，其余21宗地共約1460畝均告流拍。

昆明滇池邊上這么優(yōu)質(zhì)的地段土地竟然流拍，分析流拍的原因后發(fā)現(xiàn)，原來規(guī)劃住宅開發(fā)的區(qū)域全部改為商業(yè)金融用地，半島區(qū)域配套缺乏、人氣不足、地理位置稍顯偏遠(yuǎn)等原因使得目前進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大；另外本次底價(jià)明顯高于市場預(yù)期也是導(dǎo)致流拍的原因之一。規(guī)劃的改變，底價(jià)超預(yù)期，這些都明顯的反映出昆明市政府對(duì)自己的土地也太過樂觀了，以為“皇帝的女兒不愁嫁”，所以在拍賣前沒有充分的進(jìn)行市場的調(diào)研。估計(jì)政府認(rèn)為拍賣會(huì)非?；鸨圆乓笠粋€(gè)地塊至少7家競拍，而傳統(tǒng)慣例都是不低于3家就可以了，結(jié)果導(dǎo)致有些地塊競拍家數(shù)少于7家而流拍。

云南城投從天上跌落人間，但本次土地流拍未必是壞事。這或許會(huì)刺激昆明市政府接下來將制定更貼合市場的出讓方案，在已經(jīng)制定了控制性詳規(guī)的區(qū)域降低地價(jià)后再次掛牌；對(duì)三個(gè)半島剩余區(qū)域以及未來呈貢區(qū)域則會(huì)加大住宅配比。

2009年的時(shí)候，市場預(yù)期的拍賣價(jià)格只有260萬一畝。隨著昆明地價(jià)的一路走高，市場預(yù)期本次掛牌底價(jià)在300萬一畝，但昆明市政府定到了400萬一畝左右，確實(shí)明顯偏高了。但也反映出市場已經(jīng)接受了300萬以上一畝的心理預(yù)期，未來拍賣價(jià)格估計(jì)在300萬-380萬每畝。

云南城投大股東云南省城市建設(shè)投資有限公司在股改的時(shí)候曾承諾，公司及其所控制的企業(yè)將來涉及經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，承諾按經(jīng)審計(jì)的帳面凈資產(chǎn)值轉(zhuǎn)讓給上市公司，確保云南省城市建設(shè)投資有限公司與上市公司不發(fā)生同業(yè)競爭。云南省城市建設(shè)投資有限公司持有云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司30%股權(quán)，屬于競爭性業(yè)務(wù)，而今云南華僑城一期有望9月開盤，理論上這部分股權(quán)應(yīng)該按照資產(chǎn)凈值注入上市公司。

綜合來看，目前房地產(chǎn)板塊整體都處于歷史低位，而云南城投股價(jià)充分的反映了本次土地流拍的利空，公司短期股價(jià)下跌超過30%。滇池邊的土地仍將繼續(xù)增值，本次流拍未必是壞事，股價(jià)過度反應(yīng)對(duì)還沒買云南城投的投資者卻絕對(duì)是好事。同時(shí)大股東有可能將競爭性資產(chǎn)云南華僑城30%股權(quán)注入上市公司。賀拉斯在《詩藝》中說，“現(xiàn)在已然衰朽者，將來可能重放異彩；現(xiàn)在備受青睞者，將來卻可能日漸衰朽?！逼诖颇铣峭吨胤女惒省?/p>

成分股漲跌幅前五名

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