謝國忠：樓市拐點已經(jīng)過去房價三年內(nèi)跌一半

2011年05月20日 11:32
來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊由上海市政府和中國一行三會共同主辦的2011陸家嘴金融論壇于5月19-21日在上海舉行，本次論壇的主題為“新時期的金融體系及其宏觀管理”，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)進行全程直播。知名經(jīng)濟學(xué)家謝國忠在與鳳凰網(wǎng)財經(jīng)獨家對話時表示，中國樓市拐點已經(jīng)過去，房價三年內(nèi)會跌一半。以下為實錄：

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您對中國經(jīng)濟還是比較樂觀的，即使是放慢的話也是非常不錯的？

謝國忠：我覺得現(xiàn)在調(diào)控是自己的選擇，我覺得這是件好事情，應(yīng)該是可控的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：另外一個就牽連到股市，因為經(jīng)濟實際上要比美國要好得的，但股市今年以來反而是較差，你對股市怎么看的？

謝國忠：中國的股市是在2007年6000點跌下來以后，還是在調(diào)整的時期，現(xiàn)在股價不是很高，還是處于調(diào)控的周期，而且民間的高利貸利息很高百分之二十多，資金都在朝那邊走，股市要大漲還是很困難的。股市要有上升的空間，一定要等到民間的高利息有回調(diào)，這需要我們宏觀調(diào)控做一些調(diào)整，不能完全從數(shù)量性的政策也要用利息的政策，信貸配合不能對民間企業(yè)歧視過多。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：房地產(chǎn)您怎么看呢，最后一個問題？

謝國忠：房地產(chǎn)現(xiàn)在有些數(shù)據(jù)說又漲，其實這個數(shù)據(jù)都是不準的，中國房地產(chǎn)的拐點已經(jīng)過去了，現(xiàn)在量比較小，交易量很小，其實現(xiàn)在真的要賣房子，說的價格至少要跌20%，才有肯定賣得掉這個房子，這個是現(xiàn)在真正的現(xiàn)實，因為限購很多人不能買房子，形成了市場沒有交易量的情況。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：未來兩年內(nèi)會累計跌到50%？

謝國忠：房地產(chǎn)周期下滑一般至少3年，中國也是差不多這個規(guī)模。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：會有多少跌幅？

謝國忠：40%、50%是應(yīng)該的，應(yīng)該會的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：由此給銀行帶來的風(fēng)險如何？

謝國忠：中國銀行一般給項目貸款，低于項目一半的估值，所以從銀行來說，它的風(fēng)險應(yīng)該是相對比較小的，如果房價掉一半，銀行還是能夠渡過這個風(fēng)險的。我覺得風(fēng)險大的地方是土地抵押做貸款，因為土地很多地方漲了30倍，有的地方漲了甚至100倍，如果漲了100倍的東西，掉90%也是可能性很大的，所以用土地做抵押的貸款是有風(fēng)險的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：可能會出現(xiàn)哪些現(xiàn)象？

謝國忠：我覺得會出現(xiàn)三角債不還錢的情況，在中國破產(chǎn)這個含義是很難說的，地方政府很可能在還錢上面要拖，我們在90年代的時候也看過，后來就這么拖下去了，沒宣布誰破產(chǎn)，就是慢慢的還錢，以后還唄。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：加息問題怎么看？

謝國忠：加息至少還要加3次或者4次，但加息并沒那么重要，重要的是增長準備金率或者是發(fā)央票，核心是要沖突外匯儲備的增加，把貨幣的供應(yīng)量控制在16或者以下，這個是硬指標，政府是不會放棄的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：下次加息會在什么時候？

謝國忠：我覺得這個月或下個月都有可能，最近銀行業(yè)拆息漲了很多，應(yīng)該是對加息的一種預(yù)期。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：對民營經(jīng)濟會帶來哪些影響？

謝國忠：影響民營經(jīng)濟的主要問題是，中國的銀行是國有的，在貸款上面的責(zé)任，如果貸給國企業(yè)變成壞賬也不用負責(zé)任，貸給民營企業(yè)變成壞賬的話，查你就可能會出事了，為什么對民營經(jīng)濟的貸款大幅度下降，現(xiàn)在大部分民營企業(yè)到銀行里貸款的可能性不是很大。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您剛才說的3到4次加息是指的年內(nèi)嗎？

謝國忠：年內(nèi)。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：你也說了通脹的形勢是非常嚴峻的，會延續(xù)多久呢，因為現(xiàn)在有人說會5、6年，您是怎么看的？

謝國忠：中國這個10年都是會通脹的時代，但是嚴峻的通脹需要16%的貨幣供應(yīng)增加速度要維持2年，這種政策要維持2年以上，通常才能得到穩(wěn)定。另外通脹不穩(wěn)定是什么意思呢，某些東西突然漲20%到30%，在平穩(wěn)的運轉(zhuǎn)經(jīng)濟里面，是不會這先這樣的情況的，我們說通脹是2%、3%，有的漲了5%有的不漲，這個是正常的，突然漲30%、40%、50%，說明是個非常不穩(wěn)定的狀態(tài)，穩(wěn)定住這個狀態(tài)還是要花時間的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：你覺得怎么樣來應(yīng)對貨幣供應(yīng)量？

謝國忠：貨幣供應(yīng)量一定要限制，不限制貨幣供應(yīng)量通脹會更加惡化，因為老百姓現(xiàn)在預(yù)期已經(jīng)是很糟糕了，大家認為貨幣在貶值，通脹是非常高的，大家恐慌的心態(tài)是很嚴重的，如果這樣恐慌下去，有一天出現(xiàn)大規(guī)模的搶購、囤積，會引起全社會的危機，所以為什么現(xiàn)在這個政策是絕對不能放棄的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：如何看待人民幣國際化進程？

謝國忠：人民幣國際化主要還是主要做準備工作，步伐還是很好的，因為中國的金融體系是非市場化的，是政府擁有的，所以人民幣國際化的條件現(xiàn)在還不具備，現(xiàn)在我們做的很多工作都是準備工作。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：出口的形勢會怎樣？

謝國忠：中國出口還可以，跟中國競爭的國家還沒有起來，像印度尼西亞、孟加拉國、印度基礎(chǔ)設(shè)施沒起來，它們的工資比中國低好多。比如說孟加拉國工資是中國的四分之一，但是總的成本并不比中國低，中國在出口上面不用太多的擔(dān)心，最新的出口大幅度上升，是因為價格上升，因為西方的賣家沒有其它的選擇，也接受了中國的價格上升，中國在外部的形勢看下去還是比較樂觀的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：人民幣自由兌換問題怎么看？

謝國忠：有可能，但是我們國內(nèi)很多改革是需要的，因為匯率自由兌換是有很多后果的。如果國內(nèi)的體制不健全，這樣的可能性就比較大。比如說對私有財產(chǎn)的保護，法制的健全，金融體系的市場化，很多準備工作要做，如果這些工作都沒做完之前就人民幣國際化，可能會帶來很大的災(zāi)難，所以我不支持現(xiàn)在人民幣過渡開放。

謝國忠：對，因為中國現(xiàn)在很多地方還是比較脆弱的，比如說私有經(jīng)濟，對個人資產(chǎn)的保護，泡沫的問題還是很嚴重的，很多問題加起來形成很多的不確定，雖然說市場經(jīng)濟對中國很樂觀，但大家知道，市場的變化是很快的，今天對你樂觀明天就會對你極度悲觀，我們在1997年的時候經(jīng)歷過這樣的情況，今天還是東亞經(jīng)濟奇跡，明天就變成東亞金融危機了，這種情況我們還是要有心理準備的，不能過快的人民幣國際化。

謝國忠：我們應(yīng)該加快我們的步驟，但最重要的是國內(nèi)的改革，我覺得10年的改革應(yīng)該足夠了，在這10年里邊，我們把國家的體制改完，有足夠的時間，在2020年國際化是很有可能的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您以前也說應(yīng)對通脹的加息是非常重要的，是不是要特別注意，要注意一些什么東西？

謝國忠：我覺得中國的加息，很重要的就是一定要讓存款的人安心，現(xiàn)在如果存款的人不安心，這個金融是不穩(wěn)定的，一定要把利息加到超過通脹的預(yù)期，這樣通脹才能穩(wěn)定下來。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：其實關(guān)于房地產(chǎn)，正好我今天查了一下，網(wǎng)上還有人說，您說房地產(chǎn)形勢很好？

謝國忠：沒有，我沒說過這話。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：你說3年之內(nèi)要跌多少？

謝國忠：我覺得中國的房地產(chǎn)會跌50%。在3年到4年里面，因為一般的房地產(chǎn)下滑的周期是3年，但是中國的泡沫時間很，可能下滑的時間會更長。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您覺得通脹在下半年會怎么樣？

謝國忠：現(xiàn)在通脹還是處于上升的階段，看到很多企業(yè)要漲價，政府不讓漲，作為企業(yè)來說不可能不賺錢，虧錢生產(chǎn)是不可能的，后續(xù)的通脹壓力還在，最終還是要允許他們漲價，不然他們不能生產(chǎn)了。比如說化妝品、方便面等等之類的，它的成本上升了30%，你不讓它漲價這是不可能的事兒。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：在您看來現(xiàn)在的通脹水平到底怎樣？

謝國忠：中國的通脹數(shù)據(jù)有時候也很難估計到底是怎么回事，中國現(xiàn)在通脹速度是非常高的，我們能看到的東西通脹都是雙位數(shù)的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：房產(chǎn)的那個接著再說一說吧，您說要跌50%，那么對于中國的經(jīng)濟會有什么樣的沖擊？

謝國忠：對于中國經(jīng)濟短期有一定的負面影響，對長期來說是健康的一件事情，因為房地產(chǎn)規(guī)模過大，價格過高，形成的規(guī)模過大，對中國的經(jīng)濟和金融體制，經(jīng)濟帶來很多的歪曲，給金融體制帶來巨大的風(fēng)險，對全社會造成非常不良的風(fēng)氣，大家都不愿意工作。因為工作的工資跟房價相比太大了，有幾百倍，大家就覺得工作沒有意義了，很多人都會炒這個炒那個，對中國經(jīng)濟帶來非常嚴重的負面影響，中國要成為一個真正的發(fā)達國家，房地產(chǎn)規(guī)模地產(chǎn)泡沫不得以控制，中國是不可能成為真正的發(fā)達國家的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：那么房價拐點在哪里呢？會不會延續(xù)下去？

謝國忠：房價拐點已經(jīng)過了，現(xiàn)在外面宣傳的數(shù)字，我估計這都是宣傳的，因為房價至少是一個自己能發(fā)現(xiàn)價格的，可以到中介去問一下，到中介去看基本上都是空的沒人的，說明房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是很低落的。你要問的問題是會不會延續(xù)，像上次回落是因為政府放錢，這一次政府還會不會改變這個政策，我覺得可能性是有，但可能性是非常小，這次政府壓通脹的決心是有的。

謝國忠：貨幣的供應(yīng)量要控制住，第二個是要加息，讓存款的人安心銀行里存款不貶值，這兩件事情做到，中國的通脹會能得到控制了。

謝國忠：因為對沖外匯儲備的增加，控制貨幣的供應(yīng)量。

謝國忠：大家對中國人民幣升值的預(yù)期很強烈，我們歷史上看過很多次這樣的故事，每次美國利息很低的時候，世界上一些很多熱錢就會尋找發(fā)展中國家，然后就會出現(xiàn)神話，認為發(fā)展中國家有新的東西，新的經(jīng)濟模式，什么奇跡又來了，每次到了美國加息的時候，發(fā)達中國家都會帶來很大的災(zāi)難，中國這次也應(yīng)該看到這個，熱錢進來對中國的樂觀，是由美國的零利率驅(qū)動的，等到美國利息上去的時候，他們對中國的態(tài)度會發(fā)生很大的變化。

謝國忠：如果我們等到美聯(lián)儲加息，中國的資產(chǎn)泡沫破滅，中國的命運就像1997、1998年東南亞一樣的，中國為什么今天必須要把泡沫消化掉，通過給我們一個時間，兩、三年消化的了，而不是說一次性。像香港一年內(nèi)房價掉一半，三年內(nèi)房價掉了75%，在東南亞也是房價掉了70%的，很快就掉，這樣對整個金融體系，對經(jīng)濟壓力都很大。中國這次一定要自己先做，讓它有三年的時候去消化，到那個時候美國利息加上來的時候，中國就有充足的準備了，也不會受到太負面的影響。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您如何看待中國改革模式？