房?jī)r(jià)暴利真相：上市房企毛利逾35% 實(shí)際利潤(rùn)比數(shù)據(jù)高

2011年04月28日 06:55
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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年報(bào)顯示，上市房企毛利率逾35%，一位房企內(nèi)部人士向記者透露，房企實(shí)際利潤(rùn)要高于公開(kāi)數(shù)據(jù)。

本報(bào)記者 謝靜

4月27日，有媒體報(bào)道中指出，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林接受相關(guān)采訪時(shí)表示，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。

與此同時(shí)，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將于5月1日起實(shí)施。據(jù)稱，許昆林采訪中表示官方會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施，其中實(shí)施反暴力法規(guī)定是最重要的措施之一。

4月27日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪多位專家。全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會(huì)主任開(kāi)彥接受采訪時(shí)表示，高房?jī)r(jià)幕后的推手并非開(kāi)發(fā)商，而是失衡的市場(chǎng)供需在推動(dòng)；而廈門大學(xué)鄭若娟教授在采訪中則指出，開(kāi)發(fā)商之所在成為眾矢之的，公眾對(duì)其暴利的不滿是原因之一。

住宅開(kāi)發(fā)商銷售毛利率高于35%

截至4月27日，WIND數(shù)據(jù)顯示已有112家房企發(fā)布2010年年報(bào)。在剔除掉ST企業(yè)以及異常數(shù)據(jù)后，《證券日?qǐng)?bào)》記者選取了A股市場(chǎng)上100家上市商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行粗略計(jì)算(含新城B股、下同)，得出這100家上市房企的平均銷售凈利率和銷售毛利率。與此同時(shí)，將剔除后ST公司后的1981家A股市場(chǎng)上市企業(yè)(下同)進(jìn)行銷售凈利率和銷售毛利率的平均值進(jìn)行計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)，以商品房開(kāi)發(fā)為主的上市房企盈利能力普遍要高于A股市場(chǎng)整體情況。

根據(jù)WIND顯示的數(shù)據(jù)，進(jìn)行平均值估算可以得出：2008、2009、2010年100家上市商品房開(kāi)發(fā)商的平均銷售毛利率分別為36.88%、35.83%以及37.60%；銷售凈利潤(rùn)分別為10.45%、18.71%以及16.76%。

剔除ST公司的1981家A股上市企業(yè)在2008、2009、2010年的平均銷售毛利率分別為27.58%、28.49%以及28.73%；平均銷售凈利率分別為8.10%、12.08%以及10.07%。

雖然，2010年尚有部分企業(yè)未公布年報(bào)，但鑒于選取的是平均值，粗略看來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率要高出A股市場(chǎng)8個(gè)百分點(diǎn)左右。鑒于2008年房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)沖擊較大，出現(xiàn)凈利率水平相差有限情形。但是在2009、2010年兩年上市住宅開(kāi)發(fā)房企們的凈利率均高于A股市場(chǎng)近7個(gè)百分點(diǎn)。

A股市場(chǎng)中的主流房企如招保萬(wàn)金、首開(kāi)、萬(wàn)通等在內(nèi)，近三年的毛利率均在30%-40%之間，而凈利率則在15%-18%之間。

普遍看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，連續(xù)三年均在60%以上。而作為財(cái)務(wù)杠桿存在的權(quán)益乘數(shù)則高于A股市場(chǎng)整體情形——充分表現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的依賴情形。相應(yīng)的，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售帶來(lái)的現(xiàn)金流要高于A股市場(chǎng)普遍情形，但是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量除去在2009年表現(xiàn)為正之外，2008以及2010年均為負(fù)數(shù)。

曾有房地產(chǎn)內(nèi)部人員對(duì)記者表示，一般來(lái)說(shuō)以高周轉(zhuǎn)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房企利潤(rùn)還可以衡量，但事實(shí)上還有很多“囤地式”開(kāi)發(fā)商，一塊土地到真正開(kāi)發(fā)時(shí)身價(jià)已經(jīng)翻了數(shù)倍，“這種情況下的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就很高了，但是從年報(bào)上是無(wú)法看出來(lái)的”。

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