墓地使用權(quán)謎團(tuán)

2011年04月06日 01:29
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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20年公墓管理費(fèi)續(xù)費(fèi)周期如何會(huì)變形為20年使用期限？

唐文祺

如果時(shí)間能倒回到兩年前，上海的嚴(yán)女士斷不會(huì)選擇在江蘇昆山購(gòu)買墓地。直到最近，她才恍然大悟，墓地的使用權(quán)只有20年。而上海的墓地使用權(quán)為70年。

清明節(jié)前后，有不少人被同樣的問題所困擾。大部分不熟悉各地殯葬條例的人都認(rèn)為，買墓地就跟買房子一樣，土地使用權(quán)可以保留70年。但事實(shí)上，不少地方殯葬條例或者公募管理辦法都規(guī)定，墓穴的使用年限最長(zhǎng)為20年。

這一知識(shí)的普及，在人群中不啻是爆響一顆驚雷。在墓地價(jià)格漲幅超過房地產(chǎn)的年代，人們不僅擔(dān)心自己的親人難覓安葬之地，現(xiàn)在又開始發(fā)愁墓地到期后將親人改葬何地。

墓地究竟是什么性質(zhì)的地塊？“買”墓地究竟是租賃行為還是購(gòu)買土地使用權(quán)行為？

20年續(xù)管理費(fèi)還是20年使用權(quán)？

讓嚴(yán)女士不安的是，昆山這一墓園的背后投資者是一家私營(yíng)企業(yè)。她擔(dān)心“到時(shí)候賣完了地，又收完了錢，私人老板拍拍屁股就走人了，我上哪兒找人論理去？”

據(jù)上海市殯葬行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王宏階介紹，就墓園性質(zhì)而言，目前有4種情形，一種是國(guó)資背景，一種是國(guó)資和集體聯(lián)營(yíng)，一種是私人承包，還有一種是產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)均歸私人所有。

按照規(guī)定，建立公墓，需要當(dāng)?shù)孛裾⒁?guī)劃和國(guó)土部門的批準(zhǔn)。與房地產(chǎn)行業(yè)類似，公墓墓區(qū)用地的所有權(quán)屬國(guó)家或集體擁有。

然而，與購(gòu)買住宅商品房不同的是，關(guān)于墓地使用權(quán)的規(guī)定卻語焉不詳。按照1992年開始頒布實(shí)施的《公墓管理暫行辦法》，“經(jīng)營(yíng)性公墓的墓穴管理費(fèi)一次性收取最長(zhǎng)不得超過二十年。

民政部社會(huì)事務(wù)司副司長(zhǎng)李波因此表示，“墓地的使用期限為20年”的提法存在誤區(qū)，所謂“20年”的說法不是指墓地的使用年限，而是指護(hù)墓費(fèi)以20年為一個(gè)繳費(fèi)周期，只要按期交納護(hù)墓費(fèi)用，即可繼續(xù)使用墓地。

然而民政部的上述規(guī)定事實(shí)上成為不少地方政府在制定殯葬或公墓管理辦法時(shí)規(guī)定墓穴使用年限不超過20年的依據(jù)。

《江蘇省殯葬管理辦法》的規(guī)定是：“經(jīng)營(yíng)性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超過20年。墓穴(塔位)的管理費(fèi)一次性收取最長(zhǎng)不得超過20年；墓穴(塔位)使用年限到期后，要求繼續(xù)使用的，按有關(guān)規(guī)定辦理續(xù)用手續(xù)，繳納使用費(fèi)。

《浙江省公墓管理辦法》則規(guī)定：“骨灰公墓墓穴使用年限以20年為一個(gè)使用周期。第一個(gè)使用年限屆滿前6個(gè)月內(nèi)，用戶可以向骨灰公墓單位要求延長(zhǎng)使用期，并就續(xù)用墓穴的有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議，但延長(zhǎng)期最長(zhǎng)不得超過20年。

顯然，兩省是將《公墓管理暫行辦法》中關(guān)于墓穴管理費(fèi)一次性收取周期的規(guī)定擴(kuò)充為使用年限。

而李波表示，墓地使用期限與其土地性質(zhì)和使用年限有關(guān)，一般為50年或70年。

《墓穴證》并非產(chǎn)權(quán)證也非土地使用權(quán)證

李波又表示，墓穴是一種租賃的關(guān)系，不是產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。但是在法律上，建立租賃關(guān)系并非擁有使用權(quán)。以房地產(chǎn)為例，人們?cè)谫?gòu)買房屋后會(huì)同時(shí)獲得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。但如果是租賃房屋，是沒有任何產(chǎn)權(quán)證明的。

有意思的是，不少人發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買墓穴后，墓園會(huì)發(fā)給購(gòu)買者一份《墓穴證》。在嚴(yán)女士拿到的《墓穴證》上，明確標(biāo)示這一證件性質(zhì)實(shí)為“認(rèn)購(gòu)憑證”。與此同時(shí)還清晰規(guī)定了：墓穴土地所用權(quán)依法歸國(guó)家或集體所有，購(gòu)買人購(gòu)墓后擁有使用權(quán)，但不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)賣。而關(guān)于墓地使用權(quán)的歸屬并未提及。事實(shí)上，在購(gòu)公墓管理暫行辦法》以及各地的殯葬管理辦法或公墓管理辦法中，均未對(duì)此作出具體規(guī)定。

所以，購(gòu)買墓地后拿到的所謂《墓穴證》絕非等同于國(guó)有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)所有權(quán)證。

此外，《公墓管理暫行辦法》中所稱的墓穴管理費(fèi)顯然不能等同于人們購(gòu)買墓穴時(shí)所支付的費(fèi)用。據(jù)媒體報(bào)道，購(gòu)買者一次性交的費(fèi)用主要包括墓地費(fèi)、墓穴費(fèi)、墓碑費(fèi)、護(hù)墓費(fèi)、設(shè)施費(fèi)、綠化費(fèi)和工本費(fèi)。墓穴管理費(fèi)究竟是指哪部分費(fèi)用？

了解到上述情況后，嚴(yán)女士決心把“租賃期”才20年的墓穴堅(jiān)決退掉?！凹词棺⒍ㄖ荒芑ㄥX買‘使用權(quán)’，我也要買期限時(shí)間長(zhǎng)的。

可是，在長(zhǎng)達(dá)2年的糾結(jié)過程中，上海墓穴的價(jià)格仍在持續(xù)上漲。讓嚴(yán)女士頗為不忿，這一漲幅甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩年中的價(jià)格漲幅。

以上海一處墓園的出讓價(jià)格為例，1.38平方米的墓穴在2008年售價(jià)約3萬元，如今已逾8萬元。2年多時(shí)間中，價(jià)格漲幅為167%?！霸诮?jīng)濟(jì)成本上，如今連一個(gè)人最終歸宿都無法承受了?！彼挠H人究竟何時(shí)才能安定下來，仍是長(zhǎng)路漫漫。

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