羅家聰：港樓市十年周期 升勢(shì)已盡即將下跌

2011年04月01日 23:20
來源：鳳凰衛(wèi)視

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鳳凰衛(wèi)視4月1日《金石財(cái)經(jīng)》節(jié)目播出“羅家聰：港樓市十年周期 升勢(shì)已盡即將下跌”，以下為文字實(shí)錄：

曾?s漪：繼續(xù)請(qǐng)交通銀行香港分析師羅家聰先生繼續(xù)來談?wù)劸褪窍愀鄣姆康禺a(chǎn)問題。羅先生你剛才也談到了就是說對(duì)于香港來說它的稅基窄，所以不能夠只是單純所謂的依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所謂的支撐財(cái)政收入，然后就覺得卡在這里做不了。其實(shí)應(yīng)該增加好好的這個(gè)稅基的部分，稅種要增多，然后稅率應(yīng)該要低一點(diǎn)。

你剛才談到就是銷售稅，從這一點(diǎn)我們?cè)賮碚務(wù)劸褪乾F(xiàn)在很多人知道，覺得香港的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)在改變當(dāng)中。內(nèi)地人到香港來，比如說他買奢侈品推高了香港的鋪?zhàn)猓驗(yàn)榉康禺a(chǎn)商要調(diào)整鋪?zhàn)?，鋪?zhàn)庖u好的產(chǎn)品給內(nèi)地游客。那么在這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面也是因?yàn)樗麄儊?a target="_blank">炒房價(jià)價(jià)格高了。你覺得在房地產(chǎn)樓市的部分可以怎么樣來增加稅收，尤其是對(duì)這種炒賣樓房？

羅家聰：收他們稅，這個(gè)已經(jīng)做了，傳統(tǒng)已經(jīng)做了，去年年底也增加了一些所謂的炒賣稅。

曾?s漪：效果好嗎？

羅家聰：也是有年以內(nèi)、一年以內(nèi)、兩年以內(nèi)分別有三個(gè)稅率，額外的。我覺得還有一個(gè)可以考慮的，就是一些增值的稅。

曾?s漪：增值稅。

羅家聰：因?yàn)檫@些是他們犧牲我們的福祉，你可以這這樣說土地是有限的，他們來炒，如果 你政府定位樓市是一個(gè)私人市場(chǎng)的東西，沒問題，那就是說跟他們的利潤(rùn)對(duì)分，然后再補(bǔ)貼我們低下層。

曾?s漪：政府措施也推出來了，可是我們從這幾個(gè)月的樓市表現(xiàn)看起來效用好像不大，因?yàn)闃鞘杏蟹磸椓耍窃谧?，可是沒有用呀，問題在哪里呢？

羅家聰：因?yàn)闀r(shí)間短，現(xiàn)在最根本的問題是熱錢過多，所有的其他因素都是其次。所有的推升樓市的什么理據(jù)都是一個(gè)故事。故事主題是讓市場(chǎng)過多的熱線去找機(jī)會(huì)去炒賣。一天你外面北邊不去很快速的以前過剩的一些熱錢收回來的話，一天這些熱線在炒這炒那，那個(gè)現(xiàn)象不會(huì)改變。

所以我們需要時(shí)間去等一下，我不是太悲觀，因?yàn)槟憧聪愀鄣臉鞘械某山黄鋵?shí)在過去去年的第三季第四季差不多已經(jīng)見底。已經(jīng)連跌了半年小半年。根據(jù)以前的分析樓市成交跟這個(gè)樓價(jià)應(yīng)該是相差一到兩個(gè)季度左右，所以現(xiàn)在的樓價(jià)有可能已經(jīng)差不多見底。

曾?s漪：但是還有很多的這個(gè)數(shù)據(jù)，包括我們?cè)L問的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為香港的樓市是很難跌的，因?yàn)榈谝粋€(gè)人民幣市場(chǎng)在發(fā)展，這樣的金融業(yè)務(wù)在發(fā)展當(dāng)中需求金融人才是越來越多的。第二個(gè)我們的親身感受是有不少的內(nèi)地人士，包括他們自己包括他們的子女都希望能夠到香港來工作或者是說買房子。所以這段時(shí)間如果我們從這兩方面的需求加起來的話，仿佛感受不到呀。

羅家聰：這兩方面的理據(jù)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的樓價(jià)的估算。這個(gè)跟周期的商洛沒有太大的關(guān)系，周期的商洛跟經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)。這個(gè)周期商洛有一些時(shí)候可以是很厲害的，可以在一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的升勢(shì)里面來一個(gè)很大的跌幅。

比方說我們看油價(jià)，我們都說長(zhǎng)遠(yuǎn)來說它會(huì)扭曲的很遠(yuǎn)。但是前幾年你看得見的140多跌到30，這個(gè)在房市上面是常常發(fā)生的，為什么油價(jià)跟房?jī)r(jià)有這么相似的一個(gè)現(xiàn)象呢，就是大起大落呢，第一是它的供應(yīng)大概在短期內(nèi)是有彈性的。第二就是它躍升第二個(gè)周期很長(zhǎng)，很長(zhǎng)的話你在累積了大概10年、8年或者以上的一個(gè)升勢(shì)來一個(gè)跌的時(shí)候，來一個(gè)周期逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，它跌的幅度一定不會(huì)小。

所以就算你說什么人民幣，什么主觀的不科學(xué)的原因什么都好，可以解釋到長(zhǎng)遠(yuǎn)它的一個(gè)上升的趨勢(shì)，這個(gè)是趨勢(shì)圈。

曾?s漪：但長(zhǎng)期來說所以你覺得，你剛剛講所以不要那么得悲觀的原因，意思是說其實(shí)香港樓市不會(huì)再像過去幾年那樣不斷的瘋狂上漲。

羅家聰：我告訴你樓市在香港過去是大概十多年就來一個(gè)周期，一個(gè)周期是一上一落。香港理論上它這次的樓市開始應(yīng)該早于2001年，但是因?yàn)橛惺裁?11、SARS這些，把這個(gè)算是推遲到2003年。到現(xiàn)在為止它的升勢(shì)已經(jīng)差不多10年，理論上已經(jīng)到了一個(gè)有條件來一個(gè)大跌的時(shí)期。

曾?s漪：所以你不認(rèn)為即使有內(nèi)地民眾，或內(nèi)地的有錢人不斷的涌進(jìn)香港來買房子都不會(huì)改變。

羅家聰：你要知道他們都是炒家，他們買了不是真正的來住，如果他們買了是真正來住的話，我們應(yīng)該看得到香港官方的數(shù)據(jù)，連同流動(dòng)人口的住戶的數(shù)目應(yīng)該跟單位的數(shù)目差不多。如果他們買了不是住的話，一定是炒。如果是炒家的話，升勢(shì)的時(shí)候一定不會(huì)放，他一定告訴你他是長(zhǎng)期去持有的買家。但是如果跌了一成兩成，他可能認(rèn)為是調(diào)整了，三成四成呢，他會(huì)把它丟出來，所有炒家都是這樣的。

曾?s漪：所以因?yàn)槭浅醇?，所以你認(rèn)為一旦風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變的時(shí)候他們就會(huì)拋售，一旦拋售樓價(jià)就開始下跌。

羅家聰：一旦風(fēng)向起初改變的時(shí)候他不會(huì)拋出來，他們可以做嘛可以壓嘛。但是跌到三成四成的話我看他們開始驚開始怕了，為引發(fā)一個(gè)比較大的一個(gè)跌。

曾?s漪：那時(shí)候會(huì)是什么時(shí)候呢？

羅家聰：今年到明年到后年，2011到2012、2013。

曾?s漪：為什么，這個(gè)長(zhǎng)期改變這個(gè)的是什么？

羅家聰：所有樓價(jià)大跌的事先都是某一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，上次逆轉(zhuǎn)的時(shí)候是2007到2009年，那個(gè)時(shí)候沒有觸發(fā)到香港的樓市大跌，因?yàn)楫?dāng)時(shí)香港的樓價(jià)還不算是過高。但現(xiàn)在呢，已經(jīng)有很多國(guó)際的分析報(bào)告了，說香港的貴的程度全球排名是頭幾名。還有我剛才有說了兩個(gè)因素，如果你是從給人住給人買的兩個(gè)角度來講，香港的樓市現(xiàn)在不是便宜，它偏貴了有條件大跌。

我當(dāng)然不是說有泡沫有偏貴就一定會(huì)跌，但是它會(huì)在某一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期去跌。如果不是這一個(gè)話，下一個(gè)可能再過五六年。那你覺得再過一兩年，還是再過五六年的機(jī)會(huì)大呢？如果再過五六年還是這樣上升的話呢，香港的樓價(jià)可能去到天那么高了，我覺得我猜測(cè)這個(gè)到再過五六年才來跟下兩個(gè)周期以后才跌下來的機(jī)會(huì)應(yīng)該比較小。

曾?s漪：從你的分析聽起來就是如果現(xiàn)在還要進(jìn)場(chǎng)去買房子需要特別的小心謹(jǐn)慎的。

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