央行26日起加息25基點(diǎn) 不是所有購房者都適合提前還貸

2010年12月26日 08:45
來源：新京報(bào) 作者：蘇曼麗

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本報(bào)訊中國人民銀行昨天宣布，自今日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是中國人民銀行年內(nèi)第二次加息，也是自中央宣布要實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策以來的首次加息。

實(shí)際負(fù)利率導(dǎo)致投資意愿增強(qiáng)

經(jīng)過此次加息后，一年期存款利率為2.75%，一年期貸款利率為5.81%。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整，活期存款利率不變，仍為0.36%。

相比11月份5.1%的CPI同比增速，此次加息利率力度仍顯不夠。即使加息，仍未改變連續(xù)11個(gè)月的存款基準(zhǔn)利率低于CPI增速情況，也就是實(shí)際負(fù)利率現(xiàn)狀未改。

在實(shí)際利率持續(xù)為負(fù)的作用下，已經(jīng)出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄大搬家現(xiàn)象。其中10月份，居民儲(chǔ)蓄減少7003億元，出現(xiàn)了歷史罕見的存款搬家，同時(shí)當(dāng)前居民選擇投資的比例首次大于儲(chǔ)蓄比例。

政策回穩(wěn)彰顯治理通脹決心

值得注意到是，此次利率調(diào)整方案中，對(duì)一年期以上存款利率上調(diào)幅度大于0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，兩年期和三年期存款利率均上調(diào)0.3個(gè)百分點(diǎn)，五年以上期存款利率上調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)。

分析認(rèn)為，此舉在一定程度上會(huì)起到穩(wěn)定儲(chǔ)戶心態(tài)、緩解社會(huì)通脹預(yù)期的作用。

此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已對(duì)貨幣政策做出定調(diào)性表述：從“適度寬松”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)健”

在上周召開的央行年度會(huì)議上，該行副行長胡曉煉指出，當(dāng)前我國內(nèi)外部流動(dòng)性充裕，通脹預(yù)期較強(qiáng)，通脹壓力不斷加大，需要通過貨幣政策回歸穩(wěn)健、控制物價(jià)過快上漲的貨幣條件，彰顯把穩(wěn)定物價(jià)總水平放在更加突出位置、治理通脹的決心。央行表示，貨幣供應(yīng)量逐步回歸常態(tài)將是明年首要任務(wù)。

加息是否會(huì)加劇熱錢涌入？有專家認(rèn)為，加息之后，中美利差繼續(xù)擴(kuò)大，會(huì)對(duì)熱錢產(chǎn)生引導(dǎo)效應(yīng)，但影響相對(duì)較弱。

動(dòng)用加息手段次數(shù)至今較少

統(tǒng)計(jì)顯示，今年央行利用加息手段調(diào)整只有兩次：10月20日和12月26日，而距上次加息最近的利率調(diào)整則是2008年12月22日的利率下調(diào)。

此外，今年央行動(dòng)用存款準(zhǔn)備金率的次數(shù)較多。僅10月份以來，央行已3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多余同期的加息次數(shù)。

- 提醒

百萬房貸月供增一百多元

“原來期望明年1月1日之后再加息，這樣就可以在2012年開始執(zhí)行新的利率，也能省一年的錢，現(xiàn)在泡湯了。”今年剛買了房的王女士表示。

北京目前執(zhí)行房產(chǎn)貸款銀行不論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，都是按“次年調(diào)整”的，“次年調(diào)整”即從加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日當(dāng)天的新利率執(zhí)行。因此，以前貸款客戶將在2011年1月1日起全部執(zhí)行新利率，也就是將累計(jì)接受2次加息的影響。

以首套房貸款100萬元20年期限為例，在此次加息前月供為7245.31元，此次加息后為7396.98元，相差151.67元，而如果跟10月20日今年第一次加息前相比，月供則多出了267.24元。而100萬貸款的總利息在累計(jì)兩次加息后則增加了64137.55元。

- 釋疑

為何此時(shí)加息？

緊縮政策時(shí)間提前

雖然各方機(jī)構(gòu)對(duì)央行進(jìn)一步加息均表示認(rèn)同，但在年內(nèi)推出政策仍然超出了多方的預(yù)期。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，此時(shí)加息比在年后加息有四大好處：第一，利率政策的通行特點(diǎn)就是一般時(shí)滯較長，考慮到明年通脹形勢嚴(yán)峻，與明年初加息相比，年內(nèi)加息的政策時(shí)滯會(huì)大大縮短，能夠在2011年元旦后迅速起效。

第二，預(yù)計(jì)明年CPI肯定會(huì)比今年高，此時(shí)加息表明政策當(dāng)局堅(jiān)定的反通脹的態(tài)度，穩(wěn)定和引導(dǎo)通脹預(yù)期。

第三，有利于改善目前的流動(dòng)性管理的困境。目前央票已經(jīng)持續(xù)低量的發(fā)行，公開市場操作完全喪失了在管理流動(dòng)性上的能力，而加息可以改善這一困境。

第四，可以在一定程度上抑制偏低的利率造成的對(duì)廉價(jià)信貸的過度需求、信貸資源配置失衡、樓市之火久攻不下等問題。

中國國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在接受媒體采訪時(shí)表示，超前性地在2011年上半年物價(jià)高點(diǎn)到來之前進(jìn)行緊縮，有利于抑制通脹預(yù)期。

未來還將繼續(xù)？

進(jìn)入加息周期或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整

專家預(yù)計(jì)，加息時(shí)點(diǎn)提前意味著加息周期提前到來，明年仍有多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的可能和空間。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生認(rèn)為，這次加息雖然比較突然，但也證明了現(xiàn)在確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)加息周期，央行將用加息與上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的組合拳的方式來達(dá)到預(yù)期的效果。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇分析認(rèn)為，有效管理通脹預(yù)期，僅靠上調(diào)存款準(zhǔn)備金率這樣收緊整體數(shù)量的調(diào)控工具并不夠，還需價(jià)格型工具與之配合。預(yù)計(jì)明年上半年會(huì)繼續(xù)加息1至2次，人民幣匯率的彈性將增大。

銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾表示，目前央行單次利率小幅調(diào)整對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響不大，需多次調(diào)整效果累加方能看出效果。她認(rèn)為，明年1月份存在同時(shí)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息的可能。

春節(jié)前提前還貸？

業(yè)內(nèi)人士建議不必提前

“在此次加息之后，已經(jīng)累計(jì)加息50個(gè)基點(diǎn)，況且還有再次加息的預(yù)期，因此提前還款將會(huì)明顯增加?！敝幸装矒?dān)保北京總經(jīng)理宛玉敏稱，由于年終獎(jiǎng)一般在春節(jié)前發(fā)放，因此往年提前還貸最高峰是在春節(jié)前，因此明年1月份很可能出現(xiàn)還貸高峰。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉建議，不一定所有貸款客戶都最合適提前還貸。已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說非常低，這部分購房者的資金利用成本可以說非常低，所以不建議提前還貸。

此外，如果等額本金的還款方式還款期超過三分之一時(shí)，借款人已經(jīng)還了一半利息，此時(shí)再選擇提前還貸，償還的更多是本金，不能節(jié)省利息支出，更應(yīng)該利用好資金。

同時(shí)張大偉提醒，客戶如果結(jié)清貸款的話，一定不要忘記攜帶房產(chǎn)證，去各區(qū)住建委辦理解抵押，這樣房產(chǎn)才可以說完全屬于自己。

- 提前還貸規(guī)定

工商銀行：提前15個(gè)工作日申請(qǐng)

建設(shè)銀行：提前還款額須是1萬整數(shù)倍

農(nóng)業(yè)銀行：提前一個(gè)月申請(qǐng)

中國銀行：到營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)等待審批，時(shí)間約為1個(gè)月

交通銀行：貸款滿一年后才可提前還款，提前20天預(yù)約，還款額須大于月供5倍

- 影響

【房市】

旺盛需求或?qū)⒗^續(xù)

中易安擔(dān)保北京總經(jīng)理宛玉敏表示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸依賴度很高，在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息及未來出臺(tái)房產(chǎn)稅等多重政策影響下，房地產(chǎn)市場面臨較大壓力。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，經(jīng)驗(yàn)表明，加息對(duì)樓市尤其是房價(jià)的影響，滯后效應(yīng)明顯。

張大偉表示，購房者主要有正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，快速上漲主因是后面三種需求共同推動(dòng)，而目前這幾類需求依然旺盛，因此房價(jià)不會(huì)有太大跌幅。

【股市】

利空出盡？觀點(diǎn)不一

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳認(rèn)為，A股市場投資者提前消化了加息影響，加上加息幅度不大，因此預(yù)計(jì)A股市場只會(huì)出現(xiàn)短期反應(yīng)，不會(huì)改變大的運(yùn)行趨勢。

不過，國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷對(duì)此有不同意見。李迅雷認(rèn)為，央行此次加息超出市場預(yù)期，意味著央行貨幣政策進(jìn)入加息周期，此次加息幅度不大，不會(huì)達(dá)到一步到位的效果，市場將非常尷尬。這次加息味同雞肋。加息未到位意味著市場利空并未出盡，對(duì)央行未來加息有所預(yù)期，因此即使市場下跌，空間也有限。在過去十次加息后的首個(gè)交易日里，3個(gè)交易日滬指下跌，其余7個(gè)交易日滬指均上漲。

本版采寫/本報(bào)記者蘇曼麗實(shí)習(xí)生劉蘭蘭