北京大學(xué)馮科：怎樣認(rèn)識(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

2010年11月08日 14:31
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科 圖片來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 上投摩根高校論壇北京大學(xué)專場(chǎng)10月23日舉行，此次論壇主題為市場(chǎng)資金流向之謎。以下為北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科演講實(shí)錄：

馮科：首先我作為主辦方之一給大家致歉，這個(gè)場(chǎng)地太有限，但同時(shí)也告訴大家，這是北大經(jīng)濟(jì)學(xué)院最漂亮的一個(gè)會(huì)議室，大家看到外面的風(fēng)景，是最好的會(huì)議室，我們把最好的，我想起一句話，小的是美好的，希望大家能領(lǐng)會(huì)。

那么談到宏觀政策，還有房?jī)r(jià)這些問(wèn)題，上面兩位專家給了很多啟示，我也很贊同他們的一些看法。下面我想講一下怎么樣來(lái)認(rèn)識(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的價(jià)格趨勢(shì)，還有我們的調(diào)控措施是否得當(dāng)。我想最后的結(jié)論我們才會(huì)去討論到給大家提交的話題，就是行業(yè)內(nèi)資金的流向問(wèn)題。

第一個(gè)我想討論一下，我們應(yīng)該在危機(jī)中學(xué)習(xí)什么東西，學(xué)習(xí)到什么？我想任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不管是美國(guó)、歐洲還是日本，包括中國(guó)，我們都在構(gòu)建市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石是什么？我想就是三個(gè)力量，一個(gè)是契約自由的力量，一個(gè)是行業(yè)自治的力量，再有一個(gè)是政府監(jiān)管的力量。這三個(gè)力量，它是否均衡，取決于你這個(gè)經(jīng)濟(jì)體是否穩(wěn)定。

所以我說(shuō)我們從美國(guó)次貸危機(jī)中學(xué)什么？我們是契約自由的市場(chǎng)嗎？我們想創(chuàng)造金融產(chǎn)品就可以創(chuàng)造嗎？美國(guó)是上個(gè)世紀(jì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理放松的原因。剛才張先生也講了，是因?yàn)檎苤频膯?wèn)題。金融一直處于管制的狀態(tài)，我們是政府實(shí)體，所以危機(jī)出來(lái)以后，我們不但不反思要放松監(jiān)管，恢復(fù)自由，增加一些創(chuàng)新，反倒是監(jiān)管部門利用危機(jī)說(shuō)事，自我加強(qiáng)監(jiān)管權(quán)利。我看見(jiàn)很多都是反市場(chǎng)化，比如說(shuō)恢復(fù)信貸的指令性計(jì)劃，指標(biāo)性計(jì)劃，這是2000年以前就取消了，2007年，各種調(diào)控政策非常地弱小的時(shí)候，不起作用的時(shí)候，我們恢復(fù)了，用指令性的計(jì)劃，每個(gè)銀行給多少信貸指標(biāo)，叫做指導(dǎo)性計(jì)劃，硬化為指令性計(jì)劃，這是一個(gè)逆市場(chǎng)化的行為。在我們的金融領(lǐng)域里面，出現(xiàn)了更多的審批的權(quán)限。

所以我們就在思考，我們究竟在危機(jī)當(dāng)中學(xué)習(xí)什么？不同的體制、不同的問(wèn)題、不同的毛病怎么能用同一副藥去治呢？這是我們一定要認(rèn)真去反思的。包括我們從日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)我們又學(xué)到了什么？這是我覺(jué)得是這一個(gè)，是我們要認(rèn)真思考，我想現(xiàn)在不管是決策當(dāng)局，還是經(jīng)濟(jì)學(xué)界都沒(méi)有很好地認(rèn)真思考和反思這個(gè)問(wèn)題。只要來(lái)了，危機(jī)來(lái)了，我們就匆匆忙忙地反危機(jī)，匆匆忙忙地加強(qiáng)監(jiān)管，是否應(yīng)該從這里面反思我們應(yīng)該怎么做？

第二個(gè)問(wèn)題，我就想，中國(guó)的房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)的市場(chǎng)，形成這么一個(gè)價(jià)格格局和趨勢(shì)，究竟是什么原因?qū)е碌?？它存不存在泡沫？張先生講了，泡沫要崩了以后才能定義，我們現(xiàn)在所觀測(cè)到的這個(gè)市場(chǎng)核心的問(wèn)題在哪兒？所以現(xiàn)在究竟政府已經(jīng)是調(diào)控到了什么樣，限購(gòu)一人一房，這完全是行政干預(yù)了。如果嚴(yán)格執(zhí)行下去，這個(gè)市場(chǎng)肯定崩塌，不用預(yù)言，對(duì)不對(duì)？所以很多開(kāi)發(fā)商發(fā)出感嘆，看著干糧，餓著肚子。賣房子，有錢的不讓買，沒(méi)錢的把房?jī)r(jià)降到兩千一平米他也買不起。所以政府對(duì)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的失控，什么原因？大家很清楚，就是土地制約，什么18億畝，這些都是一個(gè)假說(shuō)。對(duì)不對(duì)？我們講我們整個(gè)偉大的祖國(guó)960萬(wàn)平方公里，真正有城市建筑面積的大概是2.3萬(wàn)平方公里，80年代批出的開(kāi)發(fā)區(qū)就2.52平方公里，要把這些建完，要用20年、30年都建不完，我們是土地稀缺嗎？如果香港的人均居住密度，我們東部地區(qū)可得承載30億人，把印度合并進(jìn)來(lái)都可以。所以土地稀缺是偽命題，它跟地方財(cái)政密切相關(guān)。我們看到北京，我們不要看別的，我們每天從家里來(lái)這里，各個(gè)科研單位圈了巨大的地塊，他們的土地是劃撥用地，所有的用地成本都由居民居住成本來(lái)承擔(dān)，有沒(méi)有人想過(guò)這個(gè)問(wèn)題？如果北京的房?jī)r(jià)不清醒，不存在泡沫？那么用一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)判斷，日本的房?jī)r(jià)比我們還低。就是一個(gè)中等收入人家在北京買房很困難，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)，你不用計(jì)算，什么叫中等收入？按照財(cái)政部要申報(bào)稅收，12萬(wàn)就可以了，一家兩口24萬(wàn)，24萬(wàn)在北京買房子困不困難？這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。所以中國(guó)的根本的房地產(chǎn)的問(wèn)題的癥結(jié)土地，土地制度，這是誰(shuí)也不敢去碰的一個(gè)最基本的根源，誰(shuí)也不去碰。所以所有的調(diào)整都背離了這個(gè)原則，你不去碰根本的土地制度，所以所有的調(diào)整都不能奏效，最后沒(méi)有辦法，只能采取管制，只能恢復(fù)行政管制，一人買一套，嚴(yán)格審核你，所以這是一個(gè)非?；蔚氖袌?chǎng)，我們是對(duì)當(dāng)前形成房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制的這個(gè)市場(chǎng)的判斷，所以我們很擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)日本的問(wèn)題。我們應(yīng)該從日本的危機(jī)里面吸取教訓(xùn)。

現(xiàn)在日本的房?jī)r(jià)大概沒(méi)有超越過(guò)1987年到1990年，最高的，我們經(jīng)常講一句話，把日本東京賣掉可以買到整個(gè)美國(guó)，剛才汪濤博士講過(guò)了，美國(guó)的財(cái)富是GDP的3-4倍，但是大家不要忘記，我們做了一個(gè)測(cè)算，中國(guó)的房?jī)r(jià)的水平，房?jī)r(jià)的總價(jià)值是60萬(wàn)億，已經(jīng)是GDP的兩倍，根據(jù)我們的發(fā)展程度，我們能有這么高嗎？要么它不是真實(shí)的財(cái)富，是虛幻的，里面有水分，但是我們按照這個(gè)房?jī)r(jià)，按照它的面積來(lái)估計(jì)，再跟一年的GDP比較，已經(jīng)是兩倍。日本出現(xiàn)泡沫的時(shí)候，充其量就是3.2倍，所以如果我們還覺(jué)得我們的房?jī)r(jià)還很合適，四環(huán)以里沒(méi)有三萬(wàn)，五環(huán)兩萬(wàn)五，六環(huán)的一萬(wàn)五左右，這個(gè)房?jī)r(jià)還沒(méi)有泡沫的話，我們問(wèn)什么才是泡沫？它會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么影響？我們不好說(shuō)，中國(guó)的消化能力比較強(qiáng)，暫時(shí)還承受得起。我們經(jīng)常講一我們北大食堂除了留學(xué)生食堂沒(méi)有問(wèn)題，其他食堂，只要留學(xué)生去吃準(zhǔn)拉肚子，中國(guó)學(xué)生吃沒(méi)問(wèn)題，說(shuō)明中國(guó)抵抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的能力比較強(qiáng)。咱們視經(jīng)濟(jì)學(xué)是股災(zāi)，股市下跌20%就是股災(zāi)，咱們從6000點(diǎn)下降到2000點(diǎn)還不叫股災(zāi)，所以咱們中國(guó)人承受價(jià)格波動(dòng)的能力比較強(qiáng)。所以我們最擔(dān)心有五個(gè)條件的出現(xiàn)會(huì)引發(fā)我們內(nèi)部危機(jī)的爆發(fā)。

第一、就是升值，持續(xù)升值，你看日本，他出現(xiàn)問(wèn)題是持續(xù)升值。

第二、我們被美國(guó)列為頭號(hào)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，很要命，處處盯著你。

第三、人口老齡化，我們大概在2020年前后。

第四、居民的資產(chǎn)負(fù)債表破損，就是出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，不僅是居民，是中央政府、地方政府、企業(yè)、居民都借了很多錢，當(dāng)這幾個(gè)四五個(gè)問(wèn)題都集聚在一塊的話，可能會(huì)來(lái)一次滅頂之災(zāi)，大家都看不見(jiàn)。我認(rèn)為我們現(xiàn)在用從緊的政策、謹(jǐn)慎的政策，收緊調(diào)控，策略上，我認(rèn)為方向是正確的，我們還要有所警惕，這是我今天要討論的第二個(gè)問(wèn)題。

第三個(gè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景跟世界的差異。我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景應(yīng)該沒(méi)有什么問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)差異很大，我們是工業(yè)化和城市化沒(méi)有完成，我們工業(yè)化指數(shù)大概31%，百分之百才叫完成，城鎮(zhèn)化指數(shù)大概47%，到百分之八九十才完成，加上對(duì)城鎮(zhèn)化有很多爭(zhēng)論。大家認(rèn)為把外出務(wù)工半年以上的也看成是城鎮(zhèn)化，這是有問(wèn)題，所以真實(shí)的城鎮(zhèn)化水平可能只有37%、38%，到不了47%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成。所以我們的階段跟人家不一樣，人家是完全后工業(yè)化階段所采取的金融政策、貨幣政策。我們現(xiàn)在是從工業(yè)化加速階段，城市化加速階段這樣的一些政策。這應(yīng)該值得我們?nèi)リP(guān)注。

在這種背景下，一個(gè)國(guó)家的工業(yè)化完成周期，大國(guó)小國(guó)不一樣，大國(guó)要三五十年，小國(guó)一二十年，英國(guó)用了70年，美國(guó)50年，韓國(guó)20年，香港17年，中國(guó)大概要15年，從1980年開(kāi)始算，到2030年沒(méi)有大的問(wèn)題，但是我們擔(dān)心2020年進(jìn)入老齡化以后，這是一個(gè)敏感的時(shí)期，沒(méi)有絕對(duì)的時(shí)間限制?？傮w來(lái)講，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期沒(méi)有問(wèn)題，但是我們不要自我滿足。今天時(shí)間關(guān)系，這是我的一個(gè)簡(jiǎn)短判斷。

第四個(gè)問(wèn)題是市場(chǎng)資金，我是這么理解，中國(guó)有一個(gè)貨幣流通速度之謎，說(shuō)這個(gè)錢去哪兒了？中國(guó)的資金流轉(zhuǎn)跟美國(guó)是不一樣的，我剛才講第一個(gè)問(wèn)題就講了，締約的自由，我們很多是沒(méi)有締約的自由，所以無(wú)法定義什么是熱錢，但是我們可以定義市場(chǎng)資金，市場(chǎng)資金是不受政府管制的資金就叫市場(chǎng)資金，不是說(shuō)政府讓你放就放，不讓你放就不放了，銀行里面大部分錢是非勢(shì)場(chǎng)資金。所以我們的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出貨幣流通速度下降，就覺(jué)得很奇怪，發(fā)行越多貨幣，但是貨幣流通速度在下降。就說(shuō)明我們的經(jīng)濟(jì)的體外循環(huán)非常嚴(yán)重。為什么沒(méi)有出現(xiàn)像智利那樣的200%的通貨膨脹？這錢去哪里了？流到體外去了，現(xiàn)金交易，它不在你的賬戶監(jiān)管之內(nèi)，因?yàn)槲覀兊亩愂毡O(jiān)管是依據(jù)你在銀行賬內(nèi)的進(jìn)項(xiàng)和出項(xiàng)，對(duì)不對(duì)？有差額就交增值稅，有所得就征所得稅，有營(yíng)業(yè)就征營(yíng)業(yè)稅。所以很明顯地體現(xiàn)出，當(dāng)大家確認(rèn)房地產(chǎn)得到有利的調(diào)控的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)資金的翹翹板效應(yīng)出現(xiàn)了，導(dǎo)致我們故價(jià)格從6000點(diǎn)下降到3000點(diǎn)，也是最近這一段時(shí)間。這是我們能夠感覺(jué)到的一些變化。就是我們現(xiàn)在要政府想要管制的市場(chǎng)資金，非常龐大，誰(shuí)也不知道有多大，這些錢肯定不是外面的，外面的熱錢我不太擔(dān)心，中國(guó)實(shí)行外匯管制，很多人就問(wèn)我，外資熱錢進(jìn)來(lái)怎么辦？我說(shuō)不會(huì)的，像摩根士丹利，像德意志銀行、像瑞銀不會(huì)隨便地走地下錢莊，進(jìn)來(lái)的錢都是小公司，我們今天討論的是市場(chǎng)資金在我們國(guó)內(nèi)的，在監(jiān)控體系之外的市場(chǎng)資金的涌動(dòng)，這些力量非常強(qiáng)大，規(guī)模不可估計(jì)。也會(huì)導(dǎo)致藝術(shù)品價(jià)格的畸形的波動(dòng)，我們還沒(méi)有辦法找到它的動(dòng)向，今天提出來(lái)，可以供大家以后有機(jī)會(huì)共同來(lái)研究。

最后判斷一下整個(gè)政策的趨勢(shì)。根據(jù)我們劉偉教授的判斷，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)大致上呈現(xiàn)出一個(gè)逢八衰退，逢二增長(zhǎng)的一個(gè)規(guī)律。1978年，如果不改革開(kāi)放，一放開(kāi)，經(jīng)濟(jì)就過(guò)熱，然后到1988年又開(kāi)始治理，開(kāi)始衰退，衰退到1992年，外國(guó)資產(chǎn)，1992年南巡又開(kāi)始起動(dòng)，到1998年亞洲金融危機(jī)，再到2002年，經(jīng)濟(jì)起動(dòng)，一直起動(dòng)到2008年，下一輪的經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)大概在2012年，這是政策經(jīng)濟(jì)學(xué)，不是經(jīng)濟(jì)政策學(xué)，咱們是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，政治第一，政策第二，學(xué)問(wèn)第三。所以如此不濟(jì)的人才去搞學(xué)問(wèn)，最優(yōu)秀的人都在政界，第二優(yōu)秀的人在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，政治經(jīng)濟(jì)學(xué)要跟政治經(jīng)濟(jì)周期相一致，為什么出現(xiàn)逢八衰退，逢二增長(zhǎng)的我們換屆的時(shí)候是什么時(shí)候？2012年，所以撇開(kāi)政治因素，從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，現(xiàn)在是后任政府在練兵，所以從這個(gè)意義上講，從緊的政策在2012年之前不太可能松動(dòng)，我想這是從中國(guó)的政治周期來(lái)考慮的，不僅是經(jīng)濟(jì)的趨向去考慮。最后我認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的資金仍然會(huì)有很多熱錢涌動(dòng)，但是它在區(qū)域、在產(chǎn)品門類上會(huì)有所區(qū)別。首先是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的增值的，一般要滯后兩年，比居住的住宅要滯后兩年。所以它住宅上去了，商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)來(lái)得及漲價(jià)就被管制住了，所以屬于用投資的角度看，能夠流向商業(yè)地產(chǎn)。另外會(huì)流向城市化率比較合理的地方，比如北京、廣州、上海、深圳就不太可能。北京的城市化率已經(jīng)85%，上海87%了，深圳接近90%，沒(méi)有地了。城市化率我們是不均衡，我考察了很多縣是18%，一般的省會(huì)城市大概百分之五六十。特大型城市百分之八九十，他已經(jīng)完成了，北京為什么房?jī)r(jià)這么貴？他沒(méi)有地方了，四環(huán)以里找不到的，只有拆樓才能騰出地方，所以跟城市化率有關(guān)系。所以我認(rèn)為從產(chǎn)品們類上，會(huì)從住宅產(chǎn)品走向商業(yè)地產(chǎn)。從城市地域的角度看會(huì)從特大型的城市逐漸流向車時(shí)化率在30-60%，仍然有10-20%空間的省會(huì)城市，還有一些沿海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，像青島、寧波這樣的城市，包括蘇州這樣的城市，會(huì)一些投資的機(jī)會(huì)。當(dāng)然我們也不會(huì)說(shuō)是，我覺(jué)得只要是我們的制度，我們這個(gè)制度，土地制度，包括我們的整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制不做根本的制度性改革，房?jī)r(jià)行政干預(yù)，按壓彈簧式的這種調(diào)控，最后有可能會(huì)引發(fā)報(bào)復(fù)性反彈，如果不做徹底性的改革，仍然是這個(gè)土地制度，有可能會(huì)有報(bào)復(fù)性反彈，所以這個(gè)我們要警惕?，F(xiàn)在為什么掏空失效不是因?yàn)榇胧┎坏美且驗(yàn)槠髽I(yè)跟居民對(duì)政府的政策的信心在下降，他不太相信你的調(diào)控政策，所以大家就是你說(shuō)你的，我買我的，所以形成這樣的，現(xiàn)在要加緊調(diào)控。過(guò)度的調(diào)控不會(huì)持續(xù)太久，如果他一下子把這個(gè)市場(chǎng)調(diào)死的話，極端的反轉(zhuǎn)又到了，他會(huì)馬上放開(kāi)。所以我認(rèn)為那種管，那種叫做管制購(gòu)房和管制貸款的指令不可能持續(xù)太久，也要評(píng)估這種指令對(duì)市場(chǎng)的危害，盡管我們說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多問(wèn)題，但是有問(wèn)題也不至于要用這種措施來(lái)管制，所以這是我們從一個(gè)極端走向另外一個(gè)極端。但是從來(lái)沒(méi)有人認(rèn)真思考。但是有人思考土地制度，政策界很少去碰土地制度。這是我們認(rèn)為，大致的市場(chǎng)是這樣的。我們對(duì)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)充滿信心，對(duì)短期的周期的調(diào)控，上述的觀點(diǎn)供大家批評(píng)指正，謝謝。

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