許成鋼：中國房?jī)r(jià)過高的根本原因土地供給不足

2010年11月06日 00:04
來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年11月5日至6日，“首屆財(cái)新峰會(huì)：變革世界的中國策”在北京舉行。此次會(huì)議以“中國與世界”為主題。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院教授許成鋼中稱，由于非常強(qiáng)有力的、人為的、有意識(shí)的限制了土地供給，造成了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，這是真正導(dǎo)致中國的房?jī)r(jià)特別高的最重要的原因。 下面是許成鋼發(fā)言實(shí)錄:

許成鋼：我想從另外一個(gè)角度討論這個(gè)問題，首先就是為什么中國的房?jī)r(jià)會(huì)這么高？這么特殊得高？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度或者常識(shí)的角度，只要在市場(chǎng)上，價(jià)錢是哪里來的，價(jià)錢一定是供給和需求共同造成的，就是供給和需求達(dá)成的平衡來決定的價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)也并不例外，所以房地產(chǎn)一定是由土地的供給，決定著建房的供給，和人們住房的需求兩個(gè)決定的。為什么價(jià)錢會(huì)特別高？在市場(chǎng)上價(jià)錢特別高一定是供不應(yīng)求，供不應(yīng)求到了房地產(chǎn)市場(chǎng)里面“求共是什么？當(dāng)然有兩方面，一類是住房的需求，一類是投資的需求，投資在市場(chǎng)當(dāng)中永遠(yuǎn)是有投機(jī)的，當(dāng)投機(jī)性特別高的時(shí)候，需求會(huì)變得很高、很高、任何一個(gè)有大量投資的市場(chǎng)上，有大量的投資的時(shí)候一定有很多的投機(jī)，價(jià)格就會(huì)波動(dòng)，所以會(huì)上上下下產(chǎn)生波動(dòng)。但是我今天不打算講波動(dòng)的地方，我更想要討論的是長(zhǎng)期的趨勢(shì)是什么樣的。

盡管市場(chǎng)會(huì)波動(dòng)，只要不把它搞垮了，長(zhǎng)期的趨勢(shì)一定是由經(jīng)濟(jì)的基本面決定的。要是討論經(jīng)濟(jì)的基本面就是兩個(gè)基本的內(nèi)容：第一，關(guān)于居住和投資的長(zhǎng)期的需求是不是在那里，是不是穩(wěn)定，是不是長(zhǎng)期上升的。如果沒有它，就談不上了，比如我們今天看到的日本，日本從八十年代末起，一個(gè)勁兒往下滑，滑到回不來了。當(dāng)初沒有很多人預(yù)料到，實(shí)際日本出的問題就是經(jīng)濟(jì)的基本面出問題了，就是不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅僅是股票市場(chǎng)，不僅僅是金融問題，是它的基本面出現(xiàn)問題了，當(dāng)基本面出現(xiàn)問題的時(shí)候，一旦泡沫破滅了，滑下去就不回來了。歷史上有特別多的波動(dòng)，但是波動(dòng)下去以后會(huì)回來。比如我在倫敦的時(shí)間很長(zhǎng)，我從1991年到倫敦，那個(gè)時(shí)候就是倫敦泡沫破滅了，跌到底了，就慢慢的爬回來，原因是基本面沒有像日本這樣被搞垮掉，只要基本面在那里，波動(dòng)是短期或者中期，就是不會(huì)下去回不來了。

回到中國這里最關(guān)心的就是中國的經(jīng)濟(jì)基本面怎么樣？中國的經(jīng)濟(jì)問題，我的看法就是如果中國不出意外，“意外，的意思就是人為的把中國經(jīng)濟(jì)搞壞，如果沒有人為的把中國經(jīng)濟(jì)搞壞的話，中國的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該還有20年、30年的相當(dāng)高的速度的發(fā)展。換句話說，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)基本面的角度說，中國還有長(zhǎng)期的發(fā)展。當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面有長(zhǎng)期發(fā)展的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)行業(yè)里面非常大的一個(gè)部分，任何經(jīng)濟(jì)都一樣，任何國家都一樣。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，應(yīng)該是發(fā)展的，除非是人為搞壞。

我的理解中國的房地產(chǎn)行業(yè)里面現(xiàn)在并沒有太過高的杠桿率，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)巨大的向下栽的情況。這很取決于杠桿率，如果杠桿率不是特別高會(huì)有波動(dòng)，就很可能不會(huì)災(zāi)難性的向下的大幅度的崩潰。下面我真正想要著重談的問題是為什么中國的房?jī)r(jià)這么高？中國的房?jī)r(jià)這么高，我的理解是最重要的原因是供給不足，就是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的很強(qiáng)的需求，無論是住房方面，還是投資方面，都正常。不正常的是供給不足，供給不足的源頭是什么？是人為限制的土地供給。由于非常強(qiáng)有力的、人為的、有意識(shí)的限制了土地給，造成了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，這是真正導(dǎo)致中國的房?jī)r(jià)特別高的最重要的原因。在任何一個(gè)投資領(lǐng)域里，只要有什么原因能把供給卡住，把價(jià)錢抬上去，一定引起投機(jī)，過度的投機(jī)引誘的主要就是這個(gè)原因，由一個(gè)外來的力量把價(jià)錢抬上去，當(dāng)這個(gè)外來的力量把價(jià)錢抬上去的時(shí)候，就有很多人看，就往里投，就進(jìn)一步抬上去，越抬越高，這里最基本的問題就是供給不足的問題。

討論中國的供給不足的問題，只要這個(gè)問題不解決，房?jī)r(jià)過高的問題永遠(yuǎn)不能解決。不解決，城市的生活質(zhì)量不可能提高，或者一定有嚴(yán)重性質(zhì)，實(shí)際上這個(gè)問題是真正影響中國的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。當(dāng)我們今天說中國內(nèi)需不足的時(shí)候，內(nèi)需里面最大的東西是住房和住房相關(guān)的消費(fèi)，只要把住房土地供給控制住，就把住房?jī)r(jià)錢頂?shù)暮芨?，就限制了人們?cè)谧》糠矫娴南M(fèi)，就限制了由住房相關(guān)的所有一切的消費(fèi)。所以，內(nèi)需不足的重大的根源之一也是土地供給不足的問題。

為什么土地供給不足？我們大家都知道，有一個(gè)不斷的反復(fù)強(qiáng)調(diào)的理由：第一個(gè)理由，中國是地少人多；第二個(gè)理，中國18億畝紅線，就是耕地少。其實(shí)只要簡(jiǎn)單看一點(diǎn)點(diǎn)事實(shí)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)理由都不對(duì)。第一個(gè)中國不是地少人多，特別簡(jiǎn)單，你就看看中國的平均的人口密度，看全世界的密度，把中國和他們放一起排的話，中國算全世界的中等或者中下等，比中國人口密度高的國家在全世界有70、80個(gè)，所以中國絕對(duì)不是所謂地少人多的國家。再具體一些說，人們會(huì)說不對(duì)，還有很多的沙漠和喜馬拉雅山，我們看中國密度最高的省份，中國密度最高的省是江蘇和浙江，江蘇和浙江的人口密度和臺(tái)灣基本一樣，下面看一看臺(tái)灣的住房什么樣，這樣就會(huì)知道臺(tái)灣沒有人為的限制土地供給，臺(tái)灣除了在極其個(gè)別的幾個(gè)地方地價(jià)高以外，普遍地價(jià)不是很高，這就是一個(gè)非常好的例子。

18億畝紅線的理由不對(duì)，道理特別簡(jiǎn)單，因?yàn)橹袊^大部分的土地根本不是耕地，大部分的是不可耕地或者不是耕地，這些絕大部分的土地是非常大量的是完全可以做城市建設(shè)使用的。如果沒有人為的限制土地供給，如果可以在這些不是耕地的地方土地是可以拿來用的話，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)這樣，就是地價(jià)不會(huì)這么高。我們現(xiàn)在人在北京，最簡(jiǎn)單的例子，最容易看的例子就是北京自己，北京的大部分土地沒有使用，大部分的沒有使用的土地都不是耕地，但這些土地仍然不允許使用。比如去北京郊區(qū)的六環(huán)周圍，像昌平也好、門頭溝也好、房山也好，大量的非常優(yōu)美的、漂亮的緩坡的山地是完全可以建設(shè)城市的，高速公路都到了附近了，但是你看看那邊的房子都是所謂的小產(chǎn)權(quán)，是不承認(rèn)的，只要土地的供給放開，那些非耕地的土地允許使用，那馬上北京的土地供給就不是這個(gè)樣子的，北京的地價(jià)就不是這個(gè)樣子的。但是不可避免在城市的個(gè)別地區(qū)有很高的房?jī)r(jià)，任何國家都是一樣的，但是把這個(gè)放開以后老百姓就有不是很貴的房子可以買。

我這里特別簡(jiǎn)單提一下香港。香港是一個(gè)世界上最壞的例子之一，就是關(guān)于人為的控制土地供給。我到了香港短短的時(shí)間，就發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題，非常、非常讓我吃驚香港發(fā)生的事情。我們首先看一下城市人口密度，如果我們真正按照城市面積和人口來相比的話，香港的城市密度實(shí)際上低于北京、低于上海，我們所有人都認(rèn)為香港的人口密度高得不得了，實(shí)際發(fā)生的是香港80%以上的土地是不允許使用的，這是我在世界上任何一個(gè)國家沒有見過的。還查到非常重要的法律文件，這個(gè)法律文件是《1984年中英聯(lián)合聲明》，《聲明》規(guī)定從1985年起香港政府每年向市場(chǎng)供應(yīng)的土地?cái)?shù)字不可以超過50公頃，可想而知，一個(gè)700萬人的城市一年的土地供應(yīng)不可以超過50公頃，這本身就決定了香港的土地一定高價(jià)，只要在經(jīng)濟(jì)周期在低谷回來之后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看一定高價(jià)，原因特別簡(jiǎn)單，就是因?yàn)橥恋氐南拗?。我們看看香港的?shí)際人口密度是多少，我剛才說的是香港土地全部都算上，但是由于80%以上的土地不能用，所以在能用的土地只占不到1/5，所以香港的實(shí)際人口密度一定是超過3.2萬人每平方公里，這是什么概念呢？這是世界第一，這世界第一并不是它沒有真的土地，而是土地不供給。澳門的人口密度是1.8萬每平方公里，只要去香港和澳門看一看，就可以看看澳門的老百姓的生活有多么的好。我再簡(jiǎn)單告訴大家?guī)讉€(gè)數(shù)字，非常有趣。首爾人口密度1.7萬人每平方公里，這個(gè)夏天我在首爾住了4個(gè)月，我深切的感覺是首爾人口密度要低于北京和上海，但是要看統(tǒng)計(jì)數(shù)字，北京的人口密度是7000多人每平方公里，上海的人口密度不很大，但是為什么你的感覺覺得很擁擠？原因非常簡(jiǎn)單，北京和上海都有嚴(yán)格的土地供給限制。因此，有大量的土地是不允許使用的，所以并不是我們城市居民能夠生活的地方。

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