盧航：如果房產(chǎn)泡沫破裂 跌的最慘是沒(méi)有特點(diǎn)的城市

2010年11月05日 23:44
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年11月5日至6日，“首屆財(cái)新峰會(huì)：變革世界的中國(guó)策”在北京舉行。此次會(huì)議以“中國(guó)與世界”為主題。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)副董事長(zhǎng)兼總裁盧航在演講中稱(chēng)，將來(lái)房地產(chǎn)如果泡沫真的破裂，最慘的一定是沒(méi)有什么特點(diǎn)的城市。下面是盧航發(fā)言實(shí)錄:

盧航：大家經(jīng)常在聊房地產(chǎn)，經(jīng)常聊的原因就是困惑，越聊越不明白，所以經(jīng)常聊。我們的職業(yè)就是替客戶去分析怎么樣，所以我們就必須要做這個(gè)事情，現(xiàn)在我們1500家門(mén)店，2萬(wàn)個(gè)經(jīng)濟(jì)人，每分鐘成交一個(gè)單子，要幫助客戶分析到底房子會(huì)漲還是會(huì)跌，本身我們自己其實(shí)也還是困惑。美國(guó)次貸危機(jī)，房?jī)r(jià)跌了30%，我在紐約住了很多年，房?jī)r(jià)跌的這么厲害，我第一反映就是能不能在曼哈頓想辦法買(mǎi)一套房子住，因?yàn)槲液芟矚g那個(gè)城市的感覺(jué)。回去幾次一看，曼哈頓的房?jī)r(jià)根本沒(méi)有跌，美國(guó)的房?jī)r(jià)絕對(duì)跌了，最厲害的佛羅里達(dá)、德克薩斯，這種地方什么特點(diǎn)呢？大家都知道拉斯維加斯，有一段時(shí)間地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，很多人去那兒炒房子，付50%的按揭，買(mǎi)一套房子扔在那個(gè)地方，其實(shí)根本不去那住。一下子把那個(gè)地方房?jī)r(jià)都拉起來(lái)了，這種地方明顯就是說(shuō)錢(qián)拱起來(lái)的市場(chǎng)。曼哈頓是由人堆積起來(lái)的市場(chǎng)，全國(guó)各地的有錢(qián)人，包括中國(guó)很多成功的企業(yè)家，為了孩子讀書(shū)等等原因跑到曼哈頓置業(yè)。即使在這樣的市場(chǎng)情況下，大家看到還是不斷的有人涌入。所以房?jī)r(jià)沒(méi)有跌。

反過(guò)來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的房子總有蓋夠的一天，不可能沒(méi)完沒(méi)了的蓋下去，總是有夠的時(shí)候。我們跟客戶講，真的碰到夠的那一天，到底會(huì)發(fā)生什么情況。什么地方是錢(qián)給堆出來(lái)的市場(chǎng)，什么地方是人堆出來(lái)的市場(chǎng)，人堆出來(lái)的市場(chǎng)相對(duì)比較安全。我們自己困惑，我們做了一個(gè)比較笨的事兒，大家說(shuō)北京房子空置率很厲害，北京到底有多少套房子，怎么查不到，我們有電腦系統(tǒng)，每個(gè)店里都有我們樓盤(pán)指點(diǎn)，我們一個(gè)一個(gè)數(shù)，在我們系統(tǒng)里面北京市樓盤(pán)在450萬(wàn)套左右。整個(gè)北京450萬(wàn)套，考慮到一些房源的缺失，北京市的房源一共是450-500萬(wàn)套的房子。在北京的房子多不多，北京加上流動(dòng)人口一共2000萬(wàn)人口，我們保守一些估計(jì)，205個(gè)人一個(gè)家庭，我們大概有多少個(gè)家庭，起碼800萬(wàn)以上的家庭，這里有500萬(wàn)房子，房子本身并不能說(shuō)富余了，不能這么講，只是說(shuō)有的人買(mǎi)得起，擁有很多，有的人買(mǎi)不起，很多人住在集體宿舍里面，我們很多經(jīng)濟(jì)人三四個(gè)人合租一套房子，還有這樣情況的存在。

反過(guò)來(lái)，我們?nèi)サ揭恍┏墙嫉牡胤?，比如燕郊，比如新興的三線城市，房子開(kāi)發(fā)賣(mài)出去了，但是黑燈率很高，住的人并不是很多，這個(gè)地方是不是錢(qián)堆起來(lái)的，這種地方可能我們面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不是會(huì)大一點(diǎn)。比如溫州，溫州房?jī)r(jià)那么貴，但是這個(gè)地方錢(qián)多，人也多，大家知道溫州的人很有錢(qián)，這些年投實(shí)業(yè)和礦產(chǎn)賺了很多錢(qián)，溫州人賺錢(qián)還有一個(gè)歸鄉(xiāng)的概念，非得在老家制一套房子，這么多有錢(qián)人買(mǎi)房子，自然把房?jī)r(jià)頂起來(lái)了。從這個(gè)角度來(lái)看，將來(lái)的中國(guó)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)泡沫，往下走，可能會(huì)，但是不能什么地方都往下走，可能意味著非常有競(jìng)爭(zhēng)力的城市的房?jī)r(jià)對(duì)落勢(shì)的抵抗力強(qiáng)一些。我和大家有一個(gè)不大一樣的觀點(diǎn)，大家往常說(shuō)一線城市的泡沫很厲害，為什么？因?yàn)閱蝺r(jià)太貴了。所以二三線城市還是有空間，我覺(jué)得將來(lái)房地產(chǎn)如果泡沫真的破裂，最慘的一定是沒(méi)有什么特點(diǎn)的城市。在美國(guó)有一個(gè)很典型的城市叫費(fèi)城，城市非常漂亮，什么都便宜，房子也便宜，消費(fèi)也便宜，因?yàn)檎麄€(gè)城市最優(yōu)秀的人才都吸到曼哈頓去了，因?yàn)殡x曼哈頓太近了，這樣的話，就沒(méi)有一個(gè)很好的房?jī)r(jià)。我們的感覺(jué)，給客戶一個(gè)建議，還是選地方，看什么地方還說(shuō)房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

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