鐘偉：房?jī)r(jià)構(gòu)成是地方政府最有效的提款機(jī)

2010年09月17日 16:28
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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北京師范大學(xué)金融研究中心鐘偉(圖片來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng))

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行“基金寶”財(cái)富講壇——“相約魅力大連 共享財(cái)富盛宴”投資主題報(bào)告會(huì)2010年9月17日在大連舉行，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播。圖為北京師范大學(xué)金融研究中心鐘偉。 共享財(cái)富盛宴

第四個(gè)資產(chǎn)價(jià)格是什么呢，是房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)今年年內(nèi)銷售面積大約下跌10%到15%，銷售的金額大約下跌5%到10%，意味著今年70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比于2009年大概上漲10%到12%，是我們對(duì)房地產(chǎn)全年的判斷。

未來(lái)的判斷是怎么樣的呢，在接下來(lái)的不到2個(gè)季度的時(shí)間，國(guó)慶前后這個(gè)是我們下半年一直堅(jiān)持的看法，叫做價(jià)穩(wěn)量升，我相信有諸位很多人在期待第四季度房?jī)r(jià)大跌，目前這種可能性正在降低，隨著交易量的穩(wěn)步復(fù)蘇，第四季度的價(jià)格趨于平穩(wěn)，這是在年內(nèi)的可能的趨勢(shì)。中期角度，房產(chǎn)的價(jià)格，所謂中期就是1—3年，就是2010到2013年，跟稅收政策特別密切，在土地政策和信貸政策不太有可能再有大幅度調(diào)整的背景下，涉及房地產(chǎn)的稅收政策沒有調(diào)整，對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較大。長(zhǎng)期，長(zhǎng)期多長(zhǎng)，首先得界定這個(gè)意思，我的長(zhǎng)期是10年以內(nèi)，因?yàn)槲覀円f(shuō)超過(guò)10年以上的事情都沒有把握，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。從10年以內(nèi)的角度看房地產(chǎn)的價(jià)格我們行為叫做量穩(wěn)價(jià)適，這個(gè)中央政府精神好像不太一致，但市場(chǎng)的運(yùn)行我們預(yù)判大概是這樣的。

這是短期判斷的理由，6月下旬以來(lái)，商品房交易量的復(fù)蘇是比較明顯的，交易量是交易價(jià)格的領(lǐng)先指標(biāo)，根據(jù)這兩個(gè)也根據(jù)以往政策出臺(tái)之后，政策的效應(yīng)往往在兩個(gè)季度左右被市場(chǎng)吸收這樣的判斷，我們認(rèn)為國(guó)慶前后市場(chǎng)的交易量將明顯的復(fù)蘇，而交易價(jià)格趨于穩(wěn)定。那么房地產(chǎn)的價(jià)格到底是什么，我覺得還是存在很多爭(zhēng)議的，比如說(shuō)大連的房?jī)r(jià)到底是怎么構(gòu)成的， 為什么房子的建筑成本，建安成本加上靜觀什么的兩三千搞定的最后要賣那么貴。2001年全國(guó)商品房出讓的地價(jià)是1100塊，大連全國(guó)商品房銷售2200萬(wàn)，商品房的銷售均價(jià)是5050元，房?jī)r(jià)5000多塊錢跟全國(guó)的70多個(gè)城市的均價(jià)怎么構(gòu)成的，2千塊地價(jià)，以全國(guó)的平均水平來(lái)講建安成本到不了2千塊錢，可能一千三四百塊錢夠了，所以這是規(guī)劃、建安成設(shè)備、靜觀等等，這個(gè)質(zhì)量就框架鋼混結(jié)構(gòu)來(lái)講勉強(qiáng)過(guò)得去。

第三塊是政府稅，如果房?jī)r(jià)銷售價(jià)格是5千塊的話，那么存價(jià)這一塊把稅折合過(guò)來(lái)，如果沒有特別多的所得稅，土地交稅等等大概占到售價(jià)的12%—14%，如果有就不好說(shuō)了，如果有所得稅的清算和土地增值稅的話。那么5千塊錢的房?jī)r(jià)，大約包含著600塊左右的稅收，開發(fā)商做一個(gè)項(xiàng)目拿土地2千塊錢，自有資金1/3，另外2/3來(lái)自于借款，這些構(gòu)成了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，運(yùn)作成本。那么我們就能理解了，地價(jià)2千，建安1千多塊，稅收600，財(cái)務(wù)成本兩三百塊，剩下是發(fā)展商的利潤(rùn)。所以一個(gè)房?jī)r(jià)寄生了非常多的東西，誰(shuí)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大的受益者呢，毫無(wú)疑問(wèn)的當(dāng)然是地產(chǎn)商了。由于房?jī)r(jià)構(gòu)成是地方政府的最有效的提款機(jī)，所以這才導(dǎo)致了目前在全國(guó)商品房這樣一個(gè)基本的現(xiàn)狀。

對(duì)政府而言房?jī)r(jià)實(shí)際上是一個(gè)稅收問(wèn)題，94年之前，分稅制沒有實(shí)施，中央政府的財(cái)力是有限的，所以中央政府向諸侯借錢的情況比較普遍，比如說(shuō)向廣東、山東、浙江借一些錢，中央政府才能度日，94年分稅制改革，中國(guó)省兩級(jí)財(cái)政的財(cái)力大幅度得到了增強(qiáng)，但是地級(jí)市，及縣以下的基層政府的財(cái)力很困難。目前困難到什么程度呢，中央的轉(zhuǎn)移支付有所增加，但增加的不夠快，土地出讓收益09年全國(guó)統(tǒng)計(jì)1.6萬(wàn)億人民幣，這是對(duì)地方政府很大的一塊財(cái)政收入。第三塊是利用地方投融資平臺(tái)，向金融機(jī)構(gòu)借錢，這個(gè)余額大概有7.5萬(wàn)億。如果我是一個(gè)縣委書記也很容易理解，每畝地賣百來(lái)萬(wàn)，那么這些土地指標(biāo)我把地賣掉了，一年毛收入大約10個(gè)億，除了拆遷整理道路等等這些配件的成本之外，縣級(jí)政府賣7、8百畝土地至少掙4個(gè)億。

土地財(cái)政也罷，我們必須對(duì)94年以來(lái)的分稅制體制進(jìn)一步進(jìn)行分稅體制改革，房?jī)r(jià)涉及到了貨幣政策基調(diào)的調(diào)整，涉及到了財(cái)政政策分稅制體制的調(diào)整，這是根本性的東西。如果我們離開這兩個(gè)因素去討論房?jī)r(jià)就不會(huì)有結(jié)果了，那么短期調(diào)整，中期的范圍之內(nèi)價(jià)格是波動(dòng)，取決于稅收，稅收政策有三種，第一種是像美國(guó)那樣每年征物業(yè)1%左右的稅，這個(gè)我們稱之為物業(yè)稅。第二種向德國(guó)的國(guó)家收房屋買賣增值部分的一部分比率，我們叫資本利得稅。第三個(gè)是現(xiàn)在各地方政府悄悄地進(jìn)行的大家都不知道的那種稅，叫房地產(chǎn)稅，那個(gè)稅特別有趣，特別有意思。

第三種長(zhǎng)期因素，長(zhǎng)期多長(zhǎng)，長(zhǎng)期不超過(guò)10年，怎么去看待短中長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)呢，年內(nèi)價(jià)穩(wěn)量升，未來(lái)兩三年稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是重大的，未來(lái)5—8年如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒有什么大問(wèn)題，那么70個(gè)大中城市的商品房的均價(jià)有可能再次出現(xiàn)明顯的上升，長(zhǎng)期更長(zhǎng)呢，2020年以后那我不知道了，我只知道一點(diǎn)，中國(guó)一定會(huì)像日本那樣，像很多其他的大國(guó)那樣在房地產(chǎn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)之后，由適度的低估走向高估，走向嚴(yán)重高估，走向泡沫。當(dāng)然五年之內(nèi)發(fā)生泡沫的情況還是比較少的。

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