標桿房企銷售集體陷入“黑五月”

2010年06月12日 02:05
來源：第一財經(jīng)日報

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14家上市房企已發(fā)布5月銷售業(yè)績報告，僅恒大地產(chǎn)一家月報飄紅，環(huán)比上漲8%，其余13家開發(fā)商5月銷售額平均環(huán)比下滑42%。

葉國靖

開發(fā)商們說：“我們都開始降價了，你們怎么還不買呢？”

購房者們說：“得拿出點誠意價格啊！非誠勿擾！”各地樓市陷入最難熬的觀望期，雙方僵持不下的主要原因在于銷售價格并沒有降到購房者普遍可以接受的范圍。

僵持的一個后果是，大型開發(fā)商陷入“黑暗的五月”。他們想瘋狂吸金，用于買“諾亞方舟船票”。遺憾的是，錢或許湊得不夠。

第一財經(jīng)日報《財商》記者統(tǒng)計：5月份，萬科、綠城等絕大多數(shù)主流開發(fā)商的銷售面積和銷售金額環(huán)比直線大跌。截至6月10日，萬科A(000002.SZ)、綠城(03900.HK)、中國海外發(fā)展 (00688.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、雅居樂地產(chǎn)(03383.HK)、龍湖地產(chǎn)(00960.HK)等14家上市房企已經(jīng)發(fā)布了5月銷售業(yè)績報告。14家上市房企僅恒大地產(chǎn)(03333.HK)一家月報飄紅，環(huán)比上漲8%，其他13家開發(fā)商5月銷售額平均環(huán)比下滑42%。

不過，這僅僅是噩夢的開始。深度調(diào)整的6月以及此后的時間，將是開發(fā)商的黑暗歲月。

標桿房企業(yè)績大幅下滑

樓市長陰當頭棒，5月份標桿房企業(yè)績一片灰暗。

萬科披露的5月份經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，公司5月份實現(xiàn)銷售面積47萬平方米，銷售金額51.1億元，分別比2009年同期減少32.6%和20.2%，環(huán)比則分別下降26%和 34%。

其實，很多公司的5月份銷售數(shù)據(jù)并不好看。如綠城5月銷售20億元，與4月65億元的銷售收入相比，直線下跌近七成。

雖然有觀點稱高端物業(yè)不受宏觀調(diào)控影響，但事實上，這次調(diào)控所打擊的目標，正是一些面向二次、三次置業(yè)者的高端樓盤。綠城披露的最新數(shù)據(jù)顯示，5月新推6個項目約15萬平方米，新推房源整體去化率達71%(包括合同和協(xié)議銷售)，而4月綠城共推出16個項目約33萬平方米。

對此，綠城表示：“我們在杭州、濟南，以及舟山等一些地區(qū)推出的一些新盤，沒有特別大的推盤趨勢。對于市場，長線來看是比較好的，但是從短線來講，一些政策的出臺使得購房者選擇了觀望，因此我們會調(diào)整推盤的節(jié)奏，根據(jù)市場的情況做一些微調(diào)。

無獨有偶，富力地產(chǎn)披露的5月份數(shù)據(jù)顯示：其當月銷售僅12.53億元，較該集團過去一年的平均每月銷售額下降近一半。同時，前5月整體銷售額為109.51億元，僅相當于其2010年300億元目標的三分之一左右。

中國海外發(fā)展是2009年最賺錢的地產(chǎn)公司。立足開發(fā)中高端物業(yè)的它，凈利潤率相對其他以開發(fā)中低端住宅為主的競爭對手，顯然更具優(yōu)勢。不過，該公司在5月份銷售額隨樓市整體形勢下滑也出現(xiàn)下降。

中國海外發(fā)展9日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，5月份實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額34.5億港元及銷售面積41.8萬平方米，同比分別下降39.0%和28.4%。相比4月份，中海地產(chǎn)銷售額環(huán)比下降29%。

此外，雅居樂地產(chǎn)5月銷售額為10億元，環(huán)比下降41%；龍湖地產(chǎn)銷售額為15億元，環(huán)比下降近四成等。

“大膽揭開降價遮羞布吧”

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

與此同時，上述14家上市房企5月銷售金額環(huán)比近乎“腰斬”。搜房分析師認為：購房者觀望情緒濃厚、投資客門檻被抬高只是一部分原因；而開發(fā)商由于對后市走勢把握不明，減少推盤量也是不可忽視的因素。

從5月上海商品住宅供應(yīng)來看，整個5月住宅供應(yīng)面積僅為95萬平方米，環(huán)比減少了23%，同比也減少25%。而以2009年全年上海商品住宅供應(yīng)1394萬平方米為例，月均供應(yīng)量也達到116萬平方米左右。

“新政圍城，大膽揭開降價遮羞布吧！”從事房地產(chǎn)營銷工作已經(jīng)12年的上海合厚營銷策劃有限公司董事長張魯寧認為，項目滯銷恐怕不是什么好消息?；蛟S此時，沉默也不再是開發(fā)商最好的選擇。與2008年的情形不同，今年的降價大潮遲遲未見實質(zhì)性、規(guī)?；膭屿o。降價遮在許多開發(fā)商那里始終是“遮遮掩掩”

張魯寧認為，未來樓市嚴峻，寧可錯過，不可冒進?！案咧ΑV積糧、緩稱王”三策，應(yīng)當成為“綠城們”積極采納的諍言。

他認為，眼下，在資金鏈管理上，大型開發(fā)商始終把經(jīng)營性現(xiàn)金流放在首要位置，趕緊“收割現(xiàn)金”、“籌備糧草”；在銷售策略上，堅持“小步快走、低開高走”，加快推盤速度，保持彈性和靈活性，減少存貨壓力，從而提高資金周轉(zhuǎn)率、增加資產(chǎn)流動性；在內(nèi)部管理上，趁機抓緊修煉企業(yè)內(nèi)功，夯實基礎(chǔ)、儲備人才、鞏固地位。

中原集團研究中心經(jīng)理瞿安新告訴記者，同2008年樓市調(diào)整時有所不同的是，當時是一手住宅房價帶動二手住宅價格下降，而此次主要是二手住宅房價帶動一手房價格下跌。

“一方面，經(jīng)歷2009年全國各地樓市一片暴熱之后，大多數(shù)發(fā)展商手里資金相對充裕，他們手中的新房當然不輕言降價。”瞿安新認為，“另一方面， 2008年一手房帶頭下跌造成一系列連鎖負面反應(yīng)，開發(fā)商對此仍記憶猶新。而二手住宅的小業(yè)主不會考慮這么多，也沒有上述顧慮。他們只要能夠獲利，情愿盡快降價套現(xiàn)。

響應(yīng)者開始到來。

日前，萬科董秘譚華杰就對媒體坦言：降價并不是丟人的事情。譚華杰對“合理價格”的定義是：買房人愿意支付的價格?！八砸欢ㄒㄒ粋€能夠賣掉的價格，所以萬科一直都在調(diào)整，不存在一個固定的價格?！?

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