北京五月樓市量?jī)r(jià)齊跌 開發(fā)商備感壓力

2010年06月11日 03:38
來源：證券日?qǐng)?bào)

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□ 本報(bào)記者 王 崢

樓市新政的威力近期愈發(fā)顯現(xiàn)。繼恒大地產(chǎn)公開宣布全面85折銷售后，綠地集團(tuán)也在近日宣布在全國(guó)41個(gè)城市中的100個(gè)樓盤進(jìn)行優(yōu)惠促銷。

而除去這倆家公開表態(tài)降價(jià)銷售的房企外，此前萬科在深圳的兩處新盤也是連夜低開，佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)的樓盤同樣開始降價(jià)銷售。對(duì)此分析人士認(rèn)為，開發(fā)商的紛紛降價(jià)意味著促銷大潮已經(jīng)正式啟動(dòng)。而在促銷大潮背后更多的則是開發(fā)商在資金方面的考慮。

五月北京樓市量?jī)r(jià)齊跌

2010年6月10日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2010年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，其中北京地區(qū)5月房?jī)r(jià)同比上漲14.3%，環(huán)比下降0.1%。而這也是連續(xù)15個(gè)月以來，北京房?jī)r(jià)首次下降。

在環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)小幅下降的同時(shí)，北京今年5月份的樓市成交量則出現(xiàn)大幅下滑。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京二手房成交量為14501套，比4月下降58.5%。其中，住宅成交13545套，環(huán)比下降58.8%，量?jī)r(jià)齊跌的情況再次出現(xiàn)。

此外，來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的數(shù)據(jù)顯示，5月上海二手房成交量為6777套，比4月的21831套大幅下降68.9%。深圳二手房共成交12264套，比4月下降21.6%，而這也是深圳二手房交易量連續(xù)第3周下滑。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示：“眼下市場(chǎng)形勢(shì)很明顯，第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放貸、房?jī)r(jià)上漲過快區(qū)域限制外地人貸款購(gòu)房，三條政策一下子讓樓市需求降到冰點(diǎn)，市場(chǎng)的需求基本上是沒有指望了。

至于新房市場(chǎng)，北京、上海等多個(gè)一線城市，4月以來新開盤項(xiàng)目零成交已經(jīng)是司空見慣，聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部門對(duì)北京近期取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)就顯示，其中80%的項(xiàng)目都處于零成交狀態(tài)。

房企銷售金額平均下滑42%

市場(chǎng)的冷清也給各大房企的銷售帶來了很大的壓力。截至6月10日，恒大、萬科、綠城、龍湖等14家上市的房企相繼發(fā)布了5月銷售業(yè)績(jī)報(bào)告。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，在本批已經(jīng)發(fā)布5月銷售業(yè)績(jī)報(bào)告的14家房企中，除了恒大在新政之初率先啟動(dòng)降價(jià)策略，5月銷售環(huán)比上升8%之外，其余13家房企受4月新政影響明顯，銷售金額環(huán)比平均下滑42%。

其中，在香港上市的龍湖地產(chǎn)5月份的合同銷售額跌至15億元，與龍湖4月合同銷售25億元相比，環(huán)比下降四成。富力地產(chǎn)5月銷售收入約12.53億元，銷售面積約10.61萬平方米，與去年同期相比，分別下降48%和58%。即使是內(nèi)地龍頭的萬科地產(chǎn)，其5月銷售中雖然有51.1億元的斬獲，但也沒有擺脫新政效應(yīng)的影響，環(huán)比4月銷售金額下降34%，成交均價(jià)也較4月份下調(diào)超過1000元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月份房企銷售金額平均下滑42%，對(duì)于現(xiàn)在融資困難的房企來說，可謂又一個(gè)沉重的打擊，房企對(duì)于現(xiàn)金的渴求會(huì)越來越強(qiáng)烈。

融資壓力大

信托民間融資受青睞

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在其檢測(cè)的21家重點(diǎn)房企中，目前有12家資金缺口達(dá)到其流動(dòng)資金的10%以上。其中華僑城以159%的比例排名第一，融資壓力最大；保利地產(chǎn)因頻繁拿地，也以占比24.54%排名第三。

楊少鋒就表示：“除了銀行放慢放貸速度，清查囤地，清繳土地增值稅同樣也給房企帶來了不小的資金壓力。

而隨著房企通過銀行授信以及增發(fā)等途徑進(jìn)行融資的難度大幅度增加，相對(duì)受到限制較小的信托融資則開始受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。

記者一位在信托公司工作的朋友此前幾日向記者透露，今年4月份以來，越來越多的房地產(chǎn)公司開始找到他們進(jìn)行信托產(chǎn)品的融資，金額都在上千萬元以上，利息則為每年9%-12%之間，并且因?yàn)楣疽话愣紩?huì)以其旗下的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備做為抵押，所以這些信托產(chǎn)品的銷售還是不錯(cuò)的。

而除了信托融資，民間自發(fā)的融資也開始成為房企填補(bǔ)現(xiàn)金缺口的一種方式。楊少鋒就表示，此前一個(gè)專門從事民間貸款的朋友早兩個(gè)月聽說今年房企資金會(huì)很緊張后，趕緊從海外融資了數(shù)十億的資金以2分5到3分的利息給房企放貸。

但是，不管是信托融資還是民間融資，其高額的利息都是房企不容忽視的一個(gè)重要問題，尤其是在今年房企銷售不利的情況下，這部分融資產(chǎn)生利息很可能在今后一段時(shí)間內(nèi)大量吞噬房企的利潤(rùn)。業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，這種情況下房企只有通過降價(jià)銷售快速回籠資金才能最快的填補(bǔ)現(xiàn)金缺口。

此外，楊少鋒還對(duì)記者透露，自己從幾大上市房企總裁處得知，他們基本上對(duì)于降價(jià)已經(jīng)沒有什么異議了，關(guān)鍵的問題，不是該不該降，而是什么時(shí)候降、降多少的問題。

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