樓市新政第一波：6月迎來房價拐點(diǎn)

2010年06月10日 21:44
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：賈海峰

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6月10日，國家統(tǒng)計(jì)局公布1-5月份全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù)。其中具有房價風(fēng)向標(biāo)意義的70個大中城市房價變化情況，引人注意。

5月份全國70個城市房屋價格環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市達(dá)到了12個，北京首度環(huán)比下降0.1%，深圳環(huán)比下降0.3%，廣州環(huán)比下降0.4%，上海環(huán)比持平。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，這一新變化對下半年房價走勢具有標(biāo)志性意義。

4月份，全國70個大中城市當(dāng)中，僅有三亞房價環(huán)比下降了0.1%。到5月份房價環(huán)比下降名單擴(kuò)大到12個，而且“北上廣深”等一線城市房價環(huán)比均沒有錄得上漲。

“5月份房價之所以呈現(xiàn)反轉(zhuǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政發(fā)揮效果。”楊紅旭分析說，隨著萬科、綠地等一線房地產(chǎn)公司開始加入降價行列，6月房價還將呈現(xiàn)明顯下降趨勢。而對于地方政府來說，雖然目前還“扛得住”，但是房地產(chǎn)投資規(guī)模將觸頂，開發(fā)商購置土地愿望開始下降，地方政府土地財(cái)政壓力將在1-2個月后呈現(xiàn)。

新房價格拐點(diǎn)或在6月

5月份全國70個大中城市中，房價環(huán)比下跌的城市有12個，環(huán)比持平的城市有9個。即使環(huán)比仍有漲幅的城市，加權(quán)平均之后所得出70個大中城市5月份房價的平均上漲幅度僅有0.2%。

從同比的數(shù)據(jù)來看，由于2009年同期房屋價格基數(shù)較低，仍然出現(xiàn)了12.4%的同比增幅，但是，增幅縮小0.4個百分點(diǎn)。

不過，相比同時出現(xiàn)下跌態(tài)勢的房屋價格指數(shù)和二手房價格指數(shù)來說，5月份仍舊表現(xiàn)堅(jiān)挺的是新建住宅價格指數(shù)。

5月份，全國新房價格同比上漲了15.1%，環(huán)比上漲了0.4%。

楊紅旭表示，4月份成為這輪房價同比增幅的高點(diǎn)，5月份首次出現(xiàn)回落。今年剩余月份，這一增幅將持續(xù)回落；預(yù)期6月份新房價格將首次出現(xiàn)拐點(diǎn)，而全國房屋價格也將首次出現(xiàn)整體性下跌。下半年，房價將會維持下跌態(tài)勢。

楊紅旭介紹說，1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源27288億元，同比增長57.2%，增幅較1-4月減少2.7個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源數(shù)據(jù)自今年1-2月增幅觸頂之后，持續(xù)回落。

剛剛以1.26億元收購下中石油一房地產(chǎn)項(xiàng)目的廈門中駿置業(yè)，因?yàn)槌蔀槭讉€接盤央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)商，而成為市場的焦點(diǎn)。中駿置業(yè)常務(wù)副總裁李維對記者說，開發(fā)商，不差錢”僅僅是一個時差上的概念，國內(nèi)和香港上市的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，雖然手里都有百億元的現(xiàn)金，同時賬上也欠幾十億到上百億元的土地賬款。每年7-8月份是繳納土地出讓金的高峰，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈屆時將高度緊張。

楊紅旭認(rèn)為，開發(fā)商資金鏈趨于緊張，將是6月份新房價格出現(xiàn)下降的重要推動因素。開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計(jì)下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面，隨著恒大、萬科、綠地等地產(chǎn)巨頭紛紛開始促銷，開發(fā)商降價現(xiàn)象將越來越普遍。

土地財(cái)政壓力未來兩月呈現(xiàn)

擔(dān)任多個城市土地開發(fā)顧問的大岳咨詢公司總監(jiān)李偉對記者表示，“新國十條”出臺以來，大部分地方土地成交量從4月中下旬開始減少。

房地產(chǎn)調(diào)控是本輪宏觀調(diào)控的重要組成部分，其目的之一就是扭轉(zhuǎn)地方依靠房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政支持的粗放增長方式。而隨著房價下降和開發(fā)商資金鏈趨緊，地方土地出讓量開始下降，由此帶來的地方財(cái)收壓力有多大？

李偉認(rèn)為，由于房地產(chǎn)調(diào)控首先是傳導(dǎo)到開發(fā)商，其次才是地方政府，一般調(diào)控滯后為兩個月的時間。因此6月份地方政府才會初步感到一些壓力，從5月份數(shù)據(jù)來看，地方土地財(cái)政壓力不大。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份數(shù)據(jù)，雖然房價和房屋交易量都在大幅度下降，但是，房地產(chǎn)投資和購置土地面積兩個數(shù)據(jù)，在5月份仍呈現(xiàn)快速上漲。

1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13917億元，同比增長38.2%，較1-4月份幅擴(kuò)大2個百分點(diǎn)。5月份房地產(chǎn)投資規(guī)模為3985億元，環(huán)比增長2%，還在繼續(xù)擴(kuò)大。

而影響地方政府土地財(cái)政的另一重要因素，土地購置面積和購置款5月份仍繼續(xù)增長。今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積12943萬平方米，同比增長31.1%，較1-4月提高3.7個百分點(diǎn)，土地購置費(fèi)2931億元，同比增長89.7%，較1-4月提高23.7個百分點(diǎn)，

從數(shù)字來看，似乎土地財(cái)政尚未受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

但是，楊紅旭認(rèn)為，5月份全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3985億元，比4月增加648億元，繼續(xù)高于2009年3019億元的月度均值，主要原因有二：一是受去年以來的上升慣性影響，二是今年國家計(jì)劃新建300萬套保障性住房，280萬套棚戶區(qū)改造住房，這類投資將彌補(bǔ)商品房投資增長的不足。

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