房地產(chǎn)新政調(diào)控了誰(shuí)？

2010年06月03日 10:46
來(lái)源：商界

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這輪史上最猛烈的房地產(chǎn)調(diào)控中，誰(shuí)是真正的受益者？

□文/本刊記者趙代波

剛結(jié)婚的李卓和楊麗正忙著到處借錢(qián)。

原因很糾結(jié)和煩心：作為在外企工作、收入頗豐的單身男女，他們此前分別在北京購(gòu)買(mǎi)了屬于自己的小房子，生活有滋有味。前段時(shí)間兩人登記結(jié)婚，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套大點(diǎn)的房子，以備以后小孩、保姆和父母同住。首付已經(jīng)付了，但按新政策，他們一家已是購(gòu)買(mǎi)第三套房，說(shuō)是利率增加數(shù)倍，但實(shí)際操作中，銀行基本不貸款了，開(kāi)發(fā)商要求全款支付房款。而如果放棄購(gòu)買(mǎi)，還得自己承擔(dān)違約責(zé)任！

這是倒的哪門(mén)子霉??？

其實(shí)，這輪突如其來(lái)的史上最猛烈的房地產(chǎn)新政，倒霉的不止是李卓和楊麗。沸沸揚(yáng)揚(yáng)的毀約退房潮，突然暴增的二手房成交和蕭條的新房成交，慘淡的股市表現(xiàn)，讓我們弄不明白，到底誰(shuí)是這輪房產(chǎn)調(diào)控的受益者？

受益者一：老百姓？

按理說(shuō)，房地產(chǎn)新政最直接的受益者是老百姓。此前兩會(huì)鬧得最兇的就是房?jī)r(jià)問(wèn)題，政府順應(yīng)民意進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，其目的正是為了遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，嚴(yán)防泡沫大量產(chǎn)生。新政一出，老百姓應(yīng)該是歡呼雀躍、期待房?jī)r(jià)迅速下跌才對(duì)。

但現(xiàn)實(shí)完全相反。

首先，從歷史上看，這種調(diào)控或許會(huì)適度控制泡沫，但對(duì)房?jī)r(jià)本身起到的作用卻微乎其微。目前僅有恒大宣稱(chēng)在全國(guó)普遍以八五折銷(xiāo)售，保利在經(jīng)過(guò)觀(guān)望之后謹(jǐn)慎跟進(jìn)。而大多數(shù)開(kāi)發(fā)商價(jià)格一點(diǎn)松動(dòng)的跡象都沒(méi)有。反而是二手房大量拋售，購(gòu)房者因?yàn)槭赘恫涣艘l(fā)違約潮。而不斷傳出的消息，再次印證了老百姓認(rèn)為的，調(diào)控只是一場(chǎng)忽來(lái)又忽去的太陽(yáng)雨的判斷：新華社發(fā)表評(píng)論稱(chēng)，此次房地產(chǎn)調(diào)控，是進(jìn)行“高位調(diào)整”。高位調(diào)整”意味著只是嫌漲得太快，并非不漲，更不是下跌！

所以有網(wǎng)友調(diào)侃，這次調(diào)控其實(shí)只是一場(chǎng)“假摔”

更大的麻煩在于，自己要想購(gòu)房，卻會(huì)承擔(dān)更大的壓力：首付的增加，以及此前因各種因素已經(jīng)有房的，將會(huì)花更多的錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)——因?yàn)檎咭?guī)定，對(duì)二套房三套房的認(rèn)定，按家庭購(gòu)買(mǎi)套數(shù)計(jì)算，而且不管是否曾經(jīng)按揭。

改善性住房的需求被輕輕悄悄忽略掉了。

而調(diào)控的一號(hào)主角是所謂的投機(jī)者——正是這些個(gè)投機(jī)者推高了房?jī)r(jià)泡沫，讓老百姓買(mǎi)不起房、住不了房啊。只是，投機(jī)與投資如何界定和區(qū)分？2009年，全國(guó)老百姓在花7萬(wàn)億元買(mǎi)房的同時(shí)，存款仍然增加了4萬(wàn)億元。這4萬(wàn)億元怎么辦？唯一可進(jìn)行投資的途徑無(wú)非是房市和股市，正因?yàn)榇耍纬闪酥袊?guó)當(dāng)前泡沫最大的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一調(diào)控，老百姓手里的那點(diǎn)兒錢(qián)想保值、增值，又能往哪里投呢？

可悲的是，調(diào)控帶來(lái)的嚴(yán)重后果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。股市從4月15日的3109點(diǎn)一路下行，到5月6日，已經(jīng)跌破了2800點(diǎn)，不僅走出了2004年以來(lái)走勢(shì)最差的4月，其下跌之勢(shì)依然未見(jiàn)停止。盡管有評(píng)論認(rèn)為這與股指期貨的推出和國(guó)際股市不佳有關(guān)，實(shí)際上，股市是所有股民的博弈，股指期貨主要被機(jī)構(gòu)投資者把玩，對(duì)股市的影響有限。

原來(lái)最應(yīng)該受益的普通老百姓，卻因?yàn)楹暧^(guān)調(diào)控帶來(lái)的對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不樂(lè)觀(guān)，從股市上把大家伙跌得滿(mǎn)臉油菜一般兒綠。

受益者二：政府？

順應(yīng)民意出臺(tái)調(diào)控政策，政府此次本該大贏民心的。然而，事與愿違。

調(diào)控本屬不得已。因?yàn)榉康禺a(chǎn)問(wèn)題本是一團(tuán)理不清的亂麻，涉及到的糾葛太多太多。

一方面，房子是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，中國(guó)歷來(lái)就是安居才能樂(lè)業(yè)的，沒(méi)有房子住，社會(huì)的穩(wěn)定都會(huì)成為大問(wèn)題。而近兩年房?jī)r(jià)躥得比火箭還要快，老百姓買(mǎi)個(gè)燒餅就要多花50萬(wàn)元才能買(mǎi)到房子，地王頻頻創(chuàng)出新記錄，所有有點(diǎn)錢(qián)的企業(yè)都把錢(qián)投向了房地產(chǎn)，泡沫越累越多，不調(diào)控能行嗎？甚至調(diào)控力度小了，都是杯水車(chē)薪無(wú)濟(jì)于事。

另一方面，政府財(cái)政甚至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都被綁到了房地產(chǎn)的戰(zhàn)車(chē)上，調(diào)控過(guò)頭了，房地產(chǎn)可能萎靡，銀行壞賬增加可能破產(chǎn)，政府財(cái)政可能崩潰，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能熄火……后果不堪設(shè)想。

第三個(gè)方面，中國(guó)將進(jìn)行大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)，因此帶來(lái)的巨量房地產(chǎn)剛性需求是明擺著的，城市土地有限，房?jī)r(jià)上漲的空間再怎么壓縮也壓縮不了。

第四個(gè)方面，龐大的國(guó)際游資和民間資本游蕩在中國(guó)大地，尋找著一切可以投機(jī)掙錢(qián)的機(jī)會(huì)。這些游資如蝗蟲(chóng)一般，席卷而來(lái)，寸草不生。而泡沫則是他們最好的溫床。

還有第五，第六個(gè)方面……

但房地產(chǎn)新政還是斷然出手了。只是，新政的出臺(tái)程序和對(duì)改善性住房的細(xì)節(jié)忽略，讓政府種下了好事，卻收獲了罵名：先是在一個(gè)大家猜不透的時(shí)機(jī)宣布，讓政策博弈者摸不著頭腦；然后是力度空前，保證對(duì)泡沫的打擊力，卻忽略了老百姓的投資需求；再是溫和微調(diào)，宣布只是高位調(diào)整，保證不至于把市場(chǎng)熱度一棍子打死，讓人懷疑此次調(diào)控又是一陣風(fēng)。接下來(lái)，各地開(kāi)始對(duì)第三套房按揭實(shí)行停貸，央行上調(diào)銀行存款利率準(zhǔn)備金，公積金貸款停辦……是否會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，成為懸在房市頭頂揮散不去的陰霾，又直接導(dǎo)致老百姓對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不看好，股市狂瀉。

受益者三：銀行？

持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，目標(biāo)直指房地產(chǎn)瘋漲的“泡沫”。泡沫越大，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)新政，銀行是否是受益者？

一個(gè)地球人都知道的事實(shí)是：個(gè)人的房貸其實(shí)是風(fēng)險(xiǎn)最小的，房地產(chǎn)貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)商。一旦房地產(chǎn)商扛不住，銀行損失的資金將是一個(gè)可怕的數(shù)字。

但是，調(diào)控卻把最利的劍刺向了個(gè)人按揭貸款，對(duì)銀行而言，噩夢(mèng)不知道要做多久了。

這還不算完。今天中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，其中的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)達(dá)到了80%，而與過(guò)去對(duì)國(guó)企的政策性貸款相比，銀行的房地產(chǎn)貸款，相對(duì)還算是優(yōu)質(zhì)。此番調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款額大大受控，大量余錢(qián)躺在銀行，銀行拿什么生息吃飯？

而房地產(chǎn)一感冒，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就要打噴嚏。調(diào)控的結(jié)果如果是使房地產(chǎn)商大量倒下，那做噩夢(mèng)的，將不只是銀行和房地產(chǎn)商。

受益者四：房地產(chǎn)商？

表面上看，房地產(chǎn)商并不是調(diào)控的一號(hào)主角，有地在手，有剛性需求在手。調(diào)控之后，會(huì)有大量實(shí)力不濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手死掉，未來(lái)的天空會(huì)更晴朗。

但這僅僅是未來(lái)的可能，現(xiàn)實(shí)比想象要?dú)埧岷枚啾丁?/p>

原本是必須買(mǎi)房的開(kāi)始觀(guān)望，貸款越來(lái)越難，要求越來(lái)越高。經(jīng)歷了去年樓市報(bào)復(fù)性暴漲后，開(kāi)發(fā)商紛紛表示不差錢(qián)。但實(shí)際上，一份資料顯示，2009年底，十大標(biāo)桿上市房地產(chǎn)企業(yè)手中的現(xiàn)金總額為1217億元，而其負(fù)債總額卻達(dá)4200億元。更可怕的是，2009年底這十大房企凈利潤(rùn)只有265億元，以此利潤(rùn)水平還清4200億元總負(fù)債，需要超過(guò)15年的時(shí)間！

問(wèn)題的嚴(yán)重性更在于，這嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控，使全國(guó)的樓市成交量急劇萎縮，有的地方甚至成交量被攔腰斬掉一半！

有人說(shuō)了，既然這樣，干嘛不降價(jià)促銷(xiāo)早點(diǎn)賣(mài)掉房子還債呢？反正房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高，人家稅務(wù)局征稅都按30%利潤(rùn)率預(yù)征，說(shuō)明暴利是肯定的嘛。

這么說(shuō)，的確是不太了解中國(guó)的市場(chǎng)特性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是最典型的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，一旦房地產(chǎn)商開(kāi)始大規(guī)模降價(jià)，市場(chǎng)的萎縮會(huì)如山崩一樣迅速到來(lái)。上一輪調(diào)控中萬(wàn)科率先降價(jià)就幾乎被視為行業(yè)公敵，此次恒大公開(kāi)折價(jià)賣(mài)房，房地產(chǎn)商大多觀(guān)望，寧可以促銷(xiāo)或是私下打折的方式出貨，也不敢輕易降價(jià)。

但更要命的政策接踵而來(lái)，上海將推出醞釀已久的房產(chǎn)稅，幾乎就與鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的物業(yè)稅如出一轍，這一出戲的余波會(huì)有多廣，誰(shuí)也不清楚了。

　要么死扛，要么死去。博弈的玄妙與恐怖，盡在其中。

編輯周云成

E-mail:zyc@caistv.com

新政的出臺(tái)程序和對(duì)改善性住房的細(xì)節(jié)忽略，讓政府種下了好事，卻收獲了罵名