各方爭奪民間游資 2600億撤出住宅市場尋求去處

2010年05月27日 10:05
來源：中國新聞網(wǎng)

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據(jù)中房信對1000多位千萬級富翁進行調(diào)查測算，從去年九十月份開始，估計有2600億元資金撤出住宅市場。但在通貨膨脹全面來臨時代，資金流向何方成為目前主要難題。

種種跡象顯示，民間游資正在四處尋找出口。在住宅市場受限情況下，各方開發(fā)商已經(jīng)開始民間游資的爭奪戰(zhàn)。

一位從山西剛回來的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，包括天潤·福熙大道、山水文園集團項目、中莎廣場、中堂國際廣場和香港置地等各方樓盤項目，都扎堆進山西推廣。而這些項目盯準(zhǔn)的就是眾多民間資本。

2600億資金撤出住宅市場

中國房產(chǎn)信息集團在新政出臺一個月后，對1000多位身價在2000萬元-5億元之間的樓市投資者(按平均資產(chǎn)2.6億元算，他們的投資能力達到2600億元)進行的調(diào)研訪談結(jié)果表明，這些投資者早在去年九十月份就開始陸續(xù)將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售，只保留了幾套自住、給子女和養(yǎng)老用的房產(chǎn)，除新政后推出的一批優(yōu)質(zhì)獨棟別墅他們有所投資外，資金基本上都空置，個人空置量在300萬元-1億元之間。

“但是目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價格給后期產(chǎn)品價格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調(diào)控下，尋找保值升值的渠道成為他們的迫切需求?！?中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為。

在他看來，目前，這部分資金主要轉(zhuǎn)向途徑有很多，其中主要可能有：第一，向?qū)懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)移。住宅價格過去幾年上漲較大而商業(yè)地產(chǎn)的價格相對偏低，因此一些優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)寫字樓和社區(qū)沿街獨立商鋪成為了他們關(guān)注的目標(biāo)；第二，隨著國際經(jīng)濟從金融危機中恢復(fù)過來，投資者正在尋找類似倫敦、迪拜這樣的潛力城市進行投資，其中美國、加拿大、澳大利亞、中國香港、迪拜這濟州島都是他們關(guān)注的目標(biāo)；第三、向金融的打新、私幕、PE等股權(quán)投資轉(zhuǎn)移，以獲得經(jīng)濟加快增長的回報；第四、向金市、蒜市等保值和投資熱點轉(zhuǎn)移。

一位剛從山西回京的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在國家實施煤改政策后，山西約有1400億元民間資本開始尋找出路。這些資金過去一直對房產(chǎn)情有獨鐘，但目前在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控后，對市場也持觀望態(tài)度。

商業(yè)地產(chǎn)正借機上位

自新政出臺以來，主要經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的潘石屹在各大場合表示，商業(yè)地產(chǎn)價值被低估。事實上，業(yè)內(nèi)人士分析，潘石屹正在為其銀河SOHO爭取投資客。而這一次，潘石屹瞄準(zhǔn)的是溫州。

剛從山西回來的高和投資董事長蘇鑫告訴記者，目前連續(xù)出臺的新政已經(jīng)令住宅投資失望，但充足的資金仍然在尋找出口。山西民間游資就成為他尋找客戶的重要來源。就目前市場情況，民間資本最大的需求是避險。

“安全性資本的投資偏好是商辦物業(yè)，他們從不‘炒房’，只是當(dāng)時擔(dān)心通脹，簡單的想法就是把‘手里毛了的票子’變成不動產(chǎn)‘存起來’。”蘇鑫表示，該旗下的私募基金看好的就是北京的商辦物業(yè)市場。原因有兩點，一是在目前高波動高風(fēng)險的地產(chǎn)市場中，關(guān)鍵是避險，要重點考慮安全性；二是商辦物業(yè)沒有受到政策打壓。

去溫州尋找客戶的潘石屹在最近一次論壇上表示：“這一次我到上海來的時候，又覺得溫州客戶多起來了，因為他們比較敏感，所以我們覺得會不會是比較大的客戶市場。

蘇鑫和潘石屹對商業(yè)地產(chǎn)的樂觀已經(jīng)成為當(dāng)前樓市的普遍現(xiàn)狀。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜認為，盡管調(diào)控政策直接影響住宅成交量，但房地產(chǎn)仍然是資金的主要出口。在住宅市場受遏制的情況下，商業(yè)地產(chǎn)很可能成為投資的主要方向。但所有的投資都要以安全性為前提。

“于6月開盤的中莎廣場以及銀河SOHO的銷售狀況應(yīng)該可以驗證新政之下，商辦物業(yè)能否成為市場熱點?！碧K鑫認為。

事實上，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向。隨著買二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)一個標(biāo)準(zhǔn)，一些投資客已然掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽?、商業(yè)地產(chǎn)一個公寓甚至商鋪進軍。

但業(yè)內(nèi)人士認為，雖然目前商業(yè)地產(chǎn)市場確實機會不錯，但投資也是有門檻的。單純的個體投資者去投資商業(yè)地產(chǎn)寫字樓這塊，對他的門檻稍微還是高一些。在某些地區(qū)，雖然目前商住出現(xiàn)倒掛，但是從長遠來看寫字樓的投資資金相對來說應(yīng)大于普通住宅，再加上商業(yè)地產(chǎn)投資回報也是有一定周期的，沒有充分的思想準(zhǔn)備和大量資金投入是難見收效的。

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