流動(dòng)性猝緊 房價(jià)調(diào)控使萬億資金將從地產(chǎn)流出

2010年05月14日 21:49
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者：劉兆瓊 陳哲

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嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控將使多少資金流出？又將有多少原本準(zhǔn)備流向地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)向？答案是上萬億元。

綜合多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來至5月6日，滬深兩市資金整體表現(xiàn)為凈流出，共流出資金約4175億元。

沒有跡象表明，這些資金大規(guī)模地回流進(jìn)了銀行；更沒有跡象表明它們流向了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。它們到哪里去了？清晰的流向并沒有出現(xiàn)，一個(gè)基本的事實(shí)是目前這些資金不知所措。比較殘酷的推斷是一部分財(cái)富或許會(huì)永久消失。

萬億資金將從地產(chǎn)流出

本報(bào)從上海房地部門獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到5月6日，上海全市二手房掛牌總量為107751套，其中總價(jià)150萬以上的房源為65387套。按照每套房200萬元估算，當(dāng)前僅上海市的中高端二手房掛牌總價(jià)，就在1300億元以上。

易居中國一位人士透露，目前京、滬、廣、深等大城市的新樓盤預(yù)定量，較新政前下降了60%以上，此外還有大量此前已預(yù)定客戶的正紛紛選擇違約、退房。統(tǒng)計(jì)顯示，上海市去年的新增樓盤成交額度為2826億元，按照下降60%推算，上海有將近1700億元今年原本有望進(jìn)入樓市的資金，在新政后望而卻步。

全國的情況如何呢？來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在 “國十條”頒布后約半個(gè)月的時(shí)間里，京、滬、穗、深、津五大城市二手房掛牌量環(huán)比增幅分別為49%、30%、17%、25%和16%。截止到5月5日，五大城市二手房成交量與新政前一周相比回落87%、51%、87%、94%和59%。調(diào)查顯示：大部分投資房產(chǎn)的人士寄希望于地產(chǎn)新政無法長期執(zhí)行，地產(chǎn)在低靡一段時(shí)間之后仍將重拾升勢(shì)；而個(gè)別炒房人卻選擇了當(dāng)下大量拋盤，希望趁高點(diǎn)拋出，等出現(xiàn)相對(duì)低點(diǎn)再進(jìn)入；還有一些原本計(jì)劃進(jìn)入樓市的資金開始另作打算。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，掛牌的中高端二手房所沉淀的資金，多數(shù)具有從房產(chǎn)領(lǐng)域出逃的沖動(dòng)。中金公司等機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在未來一段時(shí)間里，原活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將流向其他領(lǐng)域，資金規(guī)模至少在5000億元以上。而按照國際慣例，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)低靡，將會(huì)有更多投資地產(chǎn)的資金規(guī)?；囊绯?。

“房產(chǎn)如果持續(xù)低迷一年，估計(jì)至少會(huì)有上萬億資金從地產(chǎn)流出。”一位專業(yè)投資地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示。

財(cái)富效應(yīng)弱化

市場(chǎng)原本以為房市被打壓，炒房資金進(jìn)入股市的傳統(tǒng)資金流動(dòng)方向?qū)?huì)再現(xiàn)；但事實(shí)卻是，自“國十條”出臺(tái)之后，股票市場(chǎng)爆跌400點(diǎn)，股市資金不僅沒有增多，反而在減少。

綜合多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來至5月6日，滬深兩市資金整體表現(xiàn)為流出，共流出資金約4175億元，其中主力資金流出436億元，散戶資金流出3739億元。

事實(shí)上，在2006年之前，地產(chǎn)和股票兩大市場(chǎng)一直存在 “蹺蹺板”效應(yīng)，地產(chǎn)低迷會(huì)造成股市的上漲；反之亦然。“但資本市場(chǎng)改變了一切，流動(dòng)性泛濫使股市和房價(jià)放量齊漲，整個(gè)社會(huì)財(cái)富呈爆炸式增長，打破了房產(chǎn)和股市的“蹺蹺板”效應(yīng)，從而使得兩個(gè)市場(chǎng)根據(jù)貨幣流動(dòng)性的松緊，呈現(xiàn)正相關(guān)波動(dòng)?！鄙鲜鐾顿Y界人士解釋。

現(xiàn)在，當(dāng)流動(dòng)性緊縮成為普遍的市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，股票和房產(chǎn)同步下跌，“股票的去泡沫化，房產(chǎn)的去杠桿化，大量資金沒有有效的投資市場(chǎng)可去。

不僅從房市、股市溢出來的錢沒有有效的投資市場(chǎng)可去，就連銀行放貸都沒有安全的去處。一家股份制銀行人士告訴本報(bào)，去年銀行的思路就是沿著國家的政策方向，投基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但現(xiàn)在這一塊已經(jīng)沒法投了；房產(chǎn)也被打壓，銀行現(xiàn)在都不知道錢往哪里投。

今年以來，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了系列收縮貸款的規(guī)定，“其實(shí)背后的意思是，政策層認(rèn)為，去年的四萬億投資根本沒有多少進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響沒有想象中的壞，四萬億投資實(shí)際上過多了，這才有了今年的緊縮。尤其是對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的大力打壓?！鄙鲜瞿彻煞葜沏y行人士稱。

聰明的錢

與大量的社會(huì)資金、銀行資金的迷茫相比，對(duì)投資市場(chǎng)十分敏感的溫州炒房團(tuán)也開始了新一輪的掘金。

溫州市區(qū)大南路聚才黃金旗艦店負(fù)責(zé)人說，最近前來咨詢和投資的客戶增加到日均百人，是前幾個(gè)月的2—3倍。4月份溫州公園路“中國黃金”店銷量比3月份上漲了150%，有炒房客一次購入150萬元的實(shí)物投資金條。

從2008年開始，溫州就已經(jīng)出現(xiàn)“黃金熱”，在溫州人的觀念中，實(shí)物黃金就等同于貨幣。而由于大量資金進(jìn)入黃金市場(chǎng)，今年以來，黃金的累計(jì)漲幅已經(jīng)超過了30%。

與買黃金的容易程度相比，進(jìn)入私募股權(quán)投資或者小額貸款公司則有相當(dāng)?shù)拈T檻。

一位陽光私募的信托人對(duì)記者表示，他將自己手上的四套房產(chǎn)在去年年底全部出售，全部申購了四家陽光私募的信托計(jì)劃，他期望的回報(bào)是每年10%，“比起房產(chǎn)投資來說，10%的回報(bào)并不高，但是現(xiàn)在投資越來越難，每年10%正回報(bào)已是相當(dāng)高。

小額貸款公司以及擔(dān)保公司是江浙一帶房產(chǎn)退出資金的另一意向性出路。上海一位律師告訴記者，最近一些老板都來咨詢做小額貸款公司的規(guī)則問題。但是監(jiān)管部門對(duì)金融牌照控制得很緊，所以這些老板只好去做地方政府可以審批的小額貸款公司或者擔(dān)保公司。

溫州民間借貸市場(chǎng)開始變得日趨活躍，將民間借貸轉(zhuǎn)化成為建立陽光化的公開資金市場(chǎng)是政府引導(dǎo)的方向，已經(jīng)有相當(dāng)多的資金參與其中。

來自私募股權(quán)投資的數(shù)據(jù)顯示，2009年中國創(chuàng)業(yè)投資及私募股權(quán)投資，共募資完成基金125只，募集完成基金數(shù)量同比上升6.8%；募集完成規(guī)模123.33億美元，中資基金從數(shù)量和規(guī)模上都大大超過外資基金。

新理益集團(tuán)董事長劉益謙對(duì)記者表示，他認(rèn)為今年股市仍然會(huì)有機(jī)會(huì)，現(xiàn)在屬于非理性下跌；另外，和經(jīng)濟(jì)周期不相關(guān)的藝術(shù)品市場(chǎng)也會(huì)有大機(jī)會(huì)。他所投資的一幅油畫，4年以前730萬，而在今年已經(jīng)有人出價(jià)1.3億。

如果說有萬億資金從房產(chǎn)和股市中溢出，那么目前這些投資市場(chǎng)所能承載的資金最多只有1/3或者更少，仍然只是杯水車薪。

部分財(cái)富被消亡

“如果這一輪中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型是必然的，那么也必然會(huì)有一些既得利益者的部分財(cái)富會(huì)消亡在其中?！蹦惩顿Y人表示，比如，現(xiàn)在手上仍然持有大量房產(chǎn)的投資人，房產(chǎn)縮水部分，未來變現(xiàn)的損失部分，股市中蒸發(fā)掉的錢，都將導(dǎo)致大量財(cái)富消亡；還有一部分從這些投資市場(chǎng)出來的資金由于茫然和無序，而錯(cuò)失投資機(jī)會(huì)和保值機(jī)會(huì)。

5月13日電國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入法律法規(guī)未明確禁止準(zhǔn)入的行業(yè)和領(lǐng)域。

政策出臺(tái)當(dāng)日，已經(jīng)有二級(jí)市場(chǎng)的私募基金向記者詢問，金融領(lǐng)域是否真的會(huì)對(duì)民營資本開放。而在過去的十幾年中，曾經(jīng)不斷的出臺(tái)政策鼓勵(lì)民營資本進(jìn)入各種領(lǐng)域。

但事實(shí)上，2005年以來，國內(nèi)卻掀起了新一輪國有化的浪潮，不僅是傳統(tǒng)的國有資本壟斷領(lǐng)域，國資在大步伐的邁進(jìn)，即使連原來的民營資本占據(jù)一席之地的領(lǐng)域，如酒店、商貿(mào)流通、地產(chǎn)都已經(jīng)大規(guī)模的被國有資本所占領(lǐng)。

“這次真的會(huì)對(duì)民營資本開放嗎？而進(jìn)入的門檻會(huì)不會(huì)設(shè)置得很高？”被溢出的資本或許都想知道答案。

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