潘偉明：踩準(zhǔn)二三線城市地產(chǎn)成長(zhǎng)節(jié)奏

2010年05月14日 15:13
來(lái)源：新財(cái)富

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潘偉明（來(lái)源：新財(cái)富）

隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆而快速崛起的，是福晟集團(tuán)這樣的地產(chǎn)黑馬。由于踩準(zhǔn)節(jié)奏，于2003年介入海西的福州、漳州等城市，并打通了建筑、擔(dān)保等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，為人低調(diào)的福晟集團(tuán)掌門(mén)潘偉明如今身家已達(dá)60億元。但在他看來(lái)，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有30個(gè)億萬(wàn)富翁、300個(gè)千萬(wàn)富翁、3000個(gè)百萬(wàn)富翁，自己才算真正成功。制定了上市計(jì)劃的潘偉明，未來(lái)仍將緊盯二三線城市，并堅(jiān)持不做地王，只做初次置業(yè)和改善型置業(yè)戶型。

二三線城市，從房企“新戰(zhàn)場(chǎng)”到“主戰(zhàn)場(chǎng)”

2009年，在國(guó)家一系列財(cái)政、貨幣政策的刺激下，經(jīng)歷了金融危機(jī)陣痛的地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了豐收的一年。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年商品房銷售額為43995億元，同比增長(zhǎng)75.5%；新建商品房成交價(jià)為4695元/平方米，同比上漲近24%，其中商品住宅價(jià)格上漲25%，這兩個(gè)漲幅都是近15年左右最大的。

同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流也普遍大幅增長(zhǎng)。截至今年3月26日，滬深兩市59家已公布2009年年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司當(dāng)年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1864.01億元，同比增長(zhǎng)26%；凈利潤(rùn)合計(jì)265.25億元，同比增長(zhǎng)54%。一些在二三線城市布局的地產(chǎn)商盈利增長(zhǎng)尤為顯著，如榮盛發(fā)展(002146)2009年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.89億元，同比增長(zhǎng)62.12%；凈利潤(rùn)6.09億元，同比增長(zhǎng)64.42%；銷售凈利潤(rùn)率達(dá)到18.53%，均遠(yuǎn)超平均水平。

事實(shí)上，受益于軌道交通與高鐵建設(shè)的躍進(jìn)、區(qū)域規(guī)劃、城鎮(zhèn)化加速以及一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、二三線城市房?jī)r(jià)收入比低等一系列因素，二三線城市已經(jīng)成為地產(chǎn)商及購(gòu)房者不約而同的選擇。2009年，萬(wàn)科新獲取項(xiàng)目44個(gè)，其中二三線城市占比超過(guò)90%；金地新增土地面積中，二三線城市占據(jù)81.9%；保利總銷售額中，一線二線城市分別占47%、53%，為其上市以來(lái)二線城市銷售首次超過(guò)一線城市。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心4月1日發(fā)布的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜”顯示，排名前20的企業(yè)在二三線城市的銷售額占比達(dá)到64%，而銷售面積占比達(dá)到了78%。當(dāng)季銷售面積與銷售金額分列第一與第二位的恒大地產(chǎn)，大有趕超萬(wàn)科之勢(shì)，而其靠的就是在二三線城市的超前布局，二線城市銷售額已占恒大銷售總額的90%以上。二三線城市已從前幾年房企大佬們眼中的“新戰(zhàn)場(chǎng)”，完全變成了“主戰(zhàn)場(chǎng)”

二三線城市房地產(chǎn)果真如數(shù)據(jù)顯示的那么火爆嗎？3月底，我們對(duì)長(zhǎng)期扎根于二三線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)福建福晟集團(tuán)及其漳州、長(zhǎng)沙兩家分公司進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，親身感受了這一市場(chǎng)的火熱情形。3月27日，長(zhǎng)沙兩福晟·錢(qián)隆樽品”二期開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天成交約200套，銷售額達(dá)到1.2億元，成交率高達(dá)80%；次日，漳州第一大盤(pán)“福晟·錢(qián)隆學(xué)府”首期開(kāi)盤(pán)，成交率更是高達(dá)95%。

隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆而快速崛起的，是福晟集團(tuán)這樣的地產(chǎn)黑馬。作為地產(chǎn)界的新主力，他們有怎樣的成長(zhǎng)路徑，又如何看待未來(lái)二三線城市地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)家調(diào)控政策的影響？福晟集團(tuán)掌門(mén)潘偉明的看法，為我們提供了一個(gè)參照。

解決水庫(kù)移民住房，初涉房地產(chǎn)業(yè)

現(xiàn)年46歲的潘偉明，出生于廣東從化呂田鎮(zhèn)。他25歲成為從化最年輕的鎮(zhèn)長(zhǎng)，29歲下海經(jīng)商，和哥哥潘超文創(chuàng)辦了廣州云星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，在從化陸續(xù)開(kāi)發(fā)了“夏日港灣”、“星河綠洲”等項(xiàng)目，2004年，云星集團(tuán)已經(jīng)成為廣東省百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

2003年，潘偉明在福州創(chuàng)辦了福晟集團(tuán)，2006年福晟集團(tuán)收購(gòu)了國(guó)企福建六建建工集團(tuán)，使其產(chǎn)業(yè)橫跨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、建材、園林、物業(yè)管理、擔(dān)保等領(lǐng)域。目前福晟集團(tuán)控股30余家子公司，總資產(chǎn)160億元，在福州創(chuàng)成都、長(zhǎng)沙、南寧、漳州、贛州等多個(gè)二三線城市同時(shí)開(kāi)發(fā)十幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)躋身福建三甲。2009年，福晟創(chuàng)下60億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增幅高達(dá)100%，其中房產(chǎn)銷售收入達(dá)30億元。不時(shí)來(lái)往于各地分公司之間的潘偉明，留在總部的時(shí)間反而十分有限。3月25日，他才匆忙趕往福州，接受本刊專訪。4月14-17日，國(guó)家出臺(tái)一系列地產(chǎn)調(diào)控新政，引起樓市股市的強(qiáng)烈反應(yīng)。對(duì)于二三城市地產(chǎn)商，這將構(gòu)成怎樣的影響？4月21日，本刊就此再度連線采訪了潘偉明。

新財(cái)富：你當(dāng)年是前途大好的年輕鎮(zhèn)長(zhǎng)，為什么會(huì)下海投身地產(chǎn)業(yè)？

潘偉明：我1984年畢業(yè)以后在審計(jì)局做公務(wù)員，1989-1993年做鎮(zhèn)長(zhǎng)。1991年從化建抽水蓄能電站，水庫(kù)下面就是我們村。村里出個(gè)鎮(zhèn)長(zhǎng)，對(duì)家里人也是個(gè)榮譽(yù)，村長(zhǎng)、村委書(shū)記大事小事都找我商量。

當(dāng)時(shí)國(guó)家按每人5萬(wàn)元補(bǔ)貼了整個(gè)村5000萬(wàn)元左右的移民經(jīng)費(fèi)，但是這筆錢(qián)一要解決村民移民到縣城的房子，二要為他們安排一個(gè)就業(yè)出路，他們要我來(lái)牽頭。想想這個(gè)責(zé)任挺大，我就想幫他們。村民們集資了一些錢(qián)，我?guī)退麄冞x擇好的地段建房子，就慢慢開(kāi)始做房地產(chǎn)了，應(yīng)該說(shuō)，他們支持了我一部分啟動(dòng)資金。做起來(lái)以后，回報(bào)一個(gè)是給他們房子，二是每年給他們一個(gè)固定的回報(bào)。

如果沒(méi)有這個(gè)原因，我們出來(lái)的沖動(dòng)可能會(huì)少一點(diǎn)，但沖動(dòng)最大的是因?yàn)猷囆∑侥涎?。那個(gè)時(shí)候自己想出來(lái)干一番事業(yè)，也沒(méi)想到賺多少錢(qián)，只想按自己的思路辦一些企業(yè)。我當(dāng)時(shí)辦了一個(gè)房地產(chǎn)公司、一個(gè)化工廠，化工廠全虧，辦房地產(chǎn)成功了，于是我就慢慢有心做這行了。

介入海西城市，踩準(zhǔn)資產(chǎn)升值節(jié)奏

新財(cái)富：你最早在廣州發(fā)展，為什么后來(lái)選擇人生地不熟的海西二三線城市作為主戰(zhàn)場(chǎng)？

潘偉明：2003年，我們派出很多隊(duì)伍去全國(guó)各地調(diào)查，由山東到珠海、深圳等地，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)福州的房?jī)r(jià)還比較低，每平方米才2000多元，我們感覺(jué)這是一個(gè)機(jī)會(huì)。首先，福建地少人多，七山一水兩分田，不可能大面積推出房地產(chǎn)用地，而房地產(chǎn)價(jià)格主要由土地決定嘛，這是我們選擇在福建發(fā)展的一個(gè)主要因素。再者，福建藏富于民，華僑很多，老百姓有錢(qián)，存在巨大的消費(fèi)潛力；而且兩岸和平是長(zhǎng)期趨勢(shì)，國(guó)家肯定要把福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，讓臺(tái)灣人愿意回來(lái)投資、安家。

去年國(guó)務(wù)院提出加快海西經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，我們重點(diǎn)布局的福州、漳州等區(qū)域發(fā)展很快；還有長(zhǎng)沙，現(xiàn)在武廣高鐵開(kāi)通了，長(zhǎng)沙的樓價(jià)在漲；包括成都，地震之后也緩過(guò)勁來(lái)了?，F(xiàn)在福州的樓價(jià)已經(jīng)漲到1萬(wàn)元，比2003年翻了差不多5倍。這幾年我們?cè)诟＝ǖ臉潜P(pán)，包括買(mǎi)下的土地全部升值了。所以說(shuō)，我們還踩準(zhǔn)了這個(gè)點(diǎn)。

加上去年國(guó)家出臺(tái)了4萬(wàn)億投資計(jì)劃，建筑行業(yè)也是好形勢(shì)，正常的年份做工程，可能有些款收不回來(lái)，去年國(guó)我們歷史上收不回來(lái)的死賬全收回來(lái)，一下子現(xiàn)金就多了。加上房地產(chǎn)形勢(shì)好，一般建筑單位不會(huì)跟建筑公司較勁了，有些利潤(rùn)他們也會(huì)讓。建筑這一塊，我們?nèi)ツ瓿薪恿?0多億元的合同，完成了30億元，今年1-3月，就接了50億元的合同，現(xiàn)在福建六建是福建名符其實(shí)的第一大建筑公司，全福建有9個(gè)獲魯班獎(jiǎng)的建筑單位，我們占3個(gè)。

賣(mài)樓不追求利潤(rùn)最大化，以免影響現(xiàn)金回籠

新財(cái)富：現(xiàn)在福晟有十幾個(gè)樓盤(pán)同時(shí)啟動(dòng)，資金需求不是小數(shù)目，你怎么維持資金鏈的順暢？

潘偉明：我們首先會(huì)做一個(gè)測(cè)算，比如今年的銷售預(yù)計(jì)有多少億元，正常的銀行貸款能夠拿多少，以股東形式進(jìn)來(lái)的資金有多少，再減去今年的開(kāi)支有多少。在做財(cái)務(wù)收支預(yù)算時(shí)，我們只按預(yù)計(jì)銷售額的70%來(lái)計(jì)算，例如我們今年要下達(dá)50億元的銷售任務(wù)，在做財(cái)務(wù)收支預(yù)算時(shí)就按35億元來(lái)算。萬(wàn)一完不成怎么辦？所以我們只做70%。對(duì)于銀行貸款，我們一般開(kāi)年第一個(gè)月談，作預(yù)算時(shí)也按80%來(lái)測(cè)算。還有那些戰(zhàn)略合作伙伴和以股東形式進(jìn)來(lái)的錢(qián)，我們也要在落實(shí)之后算個(gè)數(shù)。我們支出也要做測(cè)算，估計(jì)剩余多少錢(qián)，才會(huì)考慮今年要買(mǎi)多少地。

單論建設(shè)資金，我估計(jì)一般的房地產(chǎn)公司都沒(méi)問(wèn)題，但很多人倒就倒在買(mǎi)地上，就是買(mǎi)的地太多，沒(méi)辦法消化。所以我們現(xiàn)在要求整個(gè)團(tuán)隊(duì)一要保證高效，二要保證資金鏈不能斷。這就需要我們銷售要暢順，不要追求利潤(rùn)最大化。就像我們3月湖南開(kāi)盤(pán)的一個(gè)項(xiàng)目，可以賣(mài)6000元，我們不要那么多，賣(mài)5000多元就行了。從現(xiàn)金流的角度說(shuō)，不一定要賣(mài)到最高價(jià)，否則會(huì)影響現(xiàn)金回籠。

這方面，小時(shí)候賣(mài)冰棍的經(jīng)歷對(duì)我啟發(fā)很大。我那時(shí)每天早上去店長(zhǎng)那里拿100條冰棍，每條賣(mài)5分錢(qián)，全部賣(mài)完我能賺5角錢(qián)，如果我賣(mài)30天，就可以賺15元，夠補(bǔ)充讀書(shū)的錢(qián)了。但是如果賣(mài)不掉就麻煩了，因?yàn)樗诨耍退阗u(mài)70條出去，賺的錢(qián)也不夠賠。所以我早上吃完早餐就騎單車出去，以最快的速度賣(mài)掉它。

整合上下游，提高競(jìng)爭(zhēng)與抗風(fēng)險(xiǎn)能力

新財(cái)富：福晟集團(tuán)除了地產(chǎn)，還介入了建筑、擔(dān)保、建材等一系列上下游行業(yè)，這樣做的初衷是什么？

潘偉明：我們做房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)跟建筑等上下游的公司扯皮，盡管有些時(shí)候我會(huì)多讓點(diǎn)利給它們，但矛盾還是沒(méi)辦法避免，這就會(huì)影響工程進(jìn)度甚至是企業(yè)發(fā)展。于是我想，不如我們自己來(lái)辦上下游公司。辦起來(lái)之后，我感覺(jué)協(xié)調(diào)性更好，工程進(jìn)度甚質(zhì)量都能得到更好的保證，而且這些公司還可以獲得一定利潤(rùn)，也提高了我們整體的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

有了上下游公司之后，我們的合作伙伴也多起來(lái)了，達(dá)到100多家，有時(shí)它們需要資金，要我們做擔(dān)保。原來(lái)我們沒(méi)考慮上市的時(shí)候也沒(méi)所謂，現(xiàn)在我們準(zhǔn)備上市，這樣就不行了，因?yàn)樯鲜泄咀鰮?dān)保需要披露，因此我干脆成立兩個(gè)擔(dān)保公司來(lái)做，并且還有擔(dān)保費(fèi)收入。

新財(cái)富：做擔(dān)保公司有擔(dān)保收入，但是也會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，你如何控制其中的風(fēng)險(xiǎn)？

潘偉明：我做擔(dān)保有一個(gè)原則：“看人比看企業(yè)重要，看企業(yè)比看項(xiàng)目重要”。比如你的公司剛剛起步，但我看中這個(gè)人想做一番事業(yè)，我們就會(huì)幫他擔(dān)保；但是那種想去澳門(mén)賭博的人，項(xiàng)目再好我們也一分錢(qián)不擔(dān)保。

我們現(xiàn)在擔(dān)保業(yè)務(wù)做得相當(dāng)好。福建六建為什么能夠快速發(fā)展？因?yàn)槲覀冊(cè)诤芏嘟ㄔO(shè)單位有困難時(shí)可以借錢(qián)給它，最高的我們借了七八千萬(wàn)。比如一個(gè)公司拍了一塊地，地價(jià)是五六億元，可能前面籌三四億元很容易，往往籌到最后的5000萬(wàn)、3000萬(wàn)元最困難，可能土地款交了，沒(méi)錢(qián)報(bào)建、開(kāi)工，這個(gè)時(shí)候我們幫他一把，他永遠(yuǎn)感謝你。同是一單業(yè)務(wù)，如果他給其他建筑公司，對(duì)方可以賺1000萬(wàn)元；給我做，讓給我賺2000萬(wàn)元，他也愿意。

所以我跟我們建筑公司的老總說(shuō)，全世界大把建筑公司，他為什么跟你合作？如果他沒(méi)有在與我們企業(yè)合作的過(guò)程中賺到錢(qián)，或者沒(méi)有感覺(jué)到我們?yōu)樗峁┝朔奖?，他肯定不?huì)找我們。只有他賺錢(qián)了，我們才賺錢(qián)；他方便了，我們才方便；他感覺(jué)得到好處，我們才得到好處。只有這樣，合作才是永久的。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬借殼上市，未來(lái)十年計(jì)劃收入2000億

新財(cái)富：福晟早期在二三線城市的布局現(xiàn)在得到了很好的回報(bào)，下一步集團(tuán)有怎么樣的戰(zhàn)略規(guī)劃，是否仍然看好并聚焦這一市場(chǎng)？

潘偉明：我們制定了十年規(guī)劃，地產(chǎn)、建筑兩個(gè)主打業(yè)務(wù)未來(lái)十年的銷售收入都要達(dá)到1000億元。當(dāng)然，地產(chǎn)平均一年100億元，或許前5年我們只能完成整體規(guī)劃的30%左右，但后面可能完成60-70%。因?yàn)殇N售同樣的面積，后5年的收入肯定高于前5年，資產(chǎn)價(jià)格會(huì)漲嘛。

我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)抱著一個(gè)宗旨不放，那就是做住宅地產(chǎn)。我們始終做60-90、100-130平方米的房子，也就是初次置業(yè)和改善型置業(yè)的戶型。我們從來(lái)不做別墅，不做別墅，豪宅，就做老百姓又喜歡又買(mǎi)得起的品種。

地域上我們?nèi)匀皇蔷o盯二三線城市，就像在福建一樣，除了福州、漳州，我們下一步可能在廈門(mén)、泉州、南平發(fā)展，我希望福建的地級(jí)市都有福晟。即使在某個(gè)城市我不是最大，但福建所有城市的份額加起來(lái)我爭(zhēng)取達(dá)到最大。也許萬(wàn)科在福州的份額比我多，但它不可能在每個(gè)城市去布點(diǎn)。

新財(cái)富：要實(shí)現(xiàn)這個(gè)規(guī)劃，你目前的工作重點(diǎn)是什么？

潘偉明：我們現(xiàn)在是兩手抓，一手抓上市，一手實(shí)實(shí)在在抓做事。資本運(yùn)營(yíng)這一塊，我們將會(huì)在股權(quán)融資、尋找戰(zhàn)略合作伙伴上下功夫，從而多渠道解決企業(yè)發(fā)展資金需求。在工程建設(shè)上，我們?nèi)ツ旰?jiǎn)化了程序，能24小時(shí)開(kāi)工的就不要36小時(shí)才開(kāi)工，工程款、應(yīng)付款要給的都先給，這樣一來(lái)速度就快了。剛好去年房?jī)r(jià)大漲，我們2005-2008年拿的地價(jià)格漲了起來(lái)，我們?nèi)ツ険屵@機(jī)會(huì)拼命銷售。因?yàn)樗俣瓤欤N售快，所以我們?nèi)ツ晔遣仍邳c(diǎn)上。

新財(cái)富：現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市計(jì)劃進(jìn)行到了哪一步？

潘偉明：我要求我的團(tuán)隊(duì)不能為了上市而上市，做實(shí)業(yè)是前提，之后再尋找機(jī)會(huì)上市。去年下半年我們準(zhǔn)備借殼上市，但殼的成本相當(dāng)高。我們現(xiàn)在就是等機(jī)會(huì)，但不等于不做事，現(xiàn)在包括律師事務(wù)所、券商的程序已經(jīng)走完了，一旦機(jī)會(huì)成熟，我們就上市。而我們的建筑企業(yè)想直接IPO，因?yàn)橛旋堫^老大的優(yōu)勢(shì)，也有很好的利潤(rùn)。

我們要通過(guò)資本市場(chǎng)將企業(yè)規(guī)范化、公開(kāi)化，我今年要求我的團(tuán)隊(duì)都要按上市的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)作，包括人力資源、考核?，F(xiàn)在的區(qū)域老總，我都要和他們簽軍令狀，能夠達(dá)到多少，我們獎(jiǎng)勵(lì)多少、扣發(fā)多少。

經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)富翁成群，才算真正成功

新財(cái)富：你現(xiàn)在已經(jīng)擁有了60億元的財(cái)富，你認(rèn)為自己達(dá)到心目中成功的標(biāo)準(zhǔn)了嗎？

潘偉明：我同我們的高管講，60億、80億對(duì)我其實(shí)都是一個(gè)數(shù)字，但我一定要讓我們團(tuán)隊(duì)一起來(lái)打造事業(yè)，共同富裕。如果我的團(tuán)隊(duì)有30個(gè)億萬(wàn)富翁、300個(gè)千萬(wàn)富翁、3000個(gè)百萬(wàn)富翁，我才算真正成功。假如只有我一個(gè)人成功，即便我有一萬(wàn)個(gè)員工，他們也都會(huì)跑；如果我整個(gè)團(tuán)隊(duì)成功，今年我們的近3000號(hào)員工到明年后年可能增加到4000號(hào)、5000號(hào)。

我跟我的團(tuán)隊(duì)說(shuō)了，你靠領(lǐng)工資，是沒(méi)辦法成億萬(wàn)富翁的；但你將錢(qián)投一點(diǎn)股份，就有機(jī)會(huì)了。我下一步就是要讓我的員工持股，包括管理層，他們出一股的錢(qián)，我再送一股。

我1993年辦企業(yè)的時(shí)候也沒(méi)多少錢(qián)，籌了幾百萬(wàn)，很多還是村里的親戚朋友借的，但當(dāng)時(shí)做了我股東的，現(xiàn)在投資漲了很多倍。包括我2003年來(lái)福州后投資的，到現(xiàn)在也是漲了很多倍。所以我說(shuō)現(xiàn)在你們做股東，跟著我們?cè)僮鍪?，你就有很多了，并且上市之后通過(guò)資本市場(chǎng)的放大效應(yīng)，肯定要賺很多倍。

不調(diào)控，所有開(kāi)發(fā)商都頭腦發(fā)熱

新財(cái)富：目前的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，你對(duì)此怎么看，準(zhǔn)備采取怎樣的應(yīng)對(duì)策略？

潘偉明：對(duì)國(guó)家這次宏觀調(diào)控，我們是支持并贊同的。這次調(diào)控重在打擊投機(jī)和炒房，打擊非理性消費(fèi)，所以很有必要，也很合時(shí)宜?，F(xiàn)在一線城市，包括有些二線城市的房?jī)r(jià)猛漲，例如杭州都很高了，如果房?jī)r(jià)太高了，老百姓都買(mǎi)不起，只有炒家在炒，肯定是不行的。無(wú)論從中短期還是中長(zhǎng)期看，這次調(diào)控都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，會(huì)加快行業(yè)的理性回歸。但另外一方面，房地產(chǎn)又是我們的支柱產(chǎn)業(yè)，而且二三線城市包括四線城市的老百姓還有很多住房需求，所以我認(rèn)為，調(diào)控是抑制炒家，國(guó)家一定要打擊這一塊；但如果真正是自住的需求，我估計(jì)國(guó)家不但不會(huì)打壓，還會(huì)鼓勵(lì)。而且國(guó)家放寬了農(nóng)村人口往二三線城市轉(zhuǎn)移的政策，老百姓真正的自住性需求仍然很大，所以我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)20年都看好。

去年因?yàn)殂y行支持力度大，房地產(chǎn)銷售很旺盛，現(xiàn)在國(guó)家調(diào)控，有些老百姓想，是不是調(diào)控之后樓價(jià)會(huì)跌呢。這個(gè)觀望期我認(rèn)為長(zhǎng)則半年，短則3個(gè)月。銀行現(xiàn)在也調(diào)控了，放款的沖動(dòng)少了，這些都會(huì)影響我們拿地的沖動(dòng)，所以我跟我們團(tuán)隊(duì)講要好好考慮。假如銀行一分錢(qián)貸款不給你，銷售收入一分錢(qián)都沒(méi)有，我們還能夠活多長(zhǎng)，這是關(guān)鍵。再大的企業(yè)，資金鏈斷了也會(huì)死，德隆很大了，資金鏈一斷，也會(huì)死，

我支持國(guó)家宏觀調(diào)控，因?yàn)椴徽{(diào)控，所有開(kāi)發(fā)商都頭腦發(fā)熱，所以我什么時(shí)候都說(shuō)，不能頭腦發(fā)熱，不能去做地王，我們公司有個(gè)“五不拍”原則，第一條就是堅(jiān)決不做地王。做房地產(chǎn)，做壞一個(gè)項(xiàng)目，就很慘了。假如你用10年賺了10億元，今天花20億元拍塊地，虧了，這塊地最后只剩下10億元的價(jià)值，你前十年就白費(fèi)了。做房地產(chǎn)賺錢(qián)是一分錢(qián)一分錢(qián)賺，但拍地的時(shí)候沖動(dòng)了，一下子就沒(méi)有了。而且每次拍的項(xiàng)目我們要求保證15%的利潤(rùn)，如果遇到調(diào)控，房?jī)r(jià)一年不漲或者掉10%，我還有5個(gè)點(diǎn)；如果漲10個(gè)點(diǎn)，我就有25個(gè)點(diǎn)了。但是這樣前期的調(diào)查要做很多工作。

至于福晟，作為一家產(chǎn)業(yè)鏈完整的集團(tuán)公司，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較強(qiáng)。同時(shí)，我們一直堅(jiān)持，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)應(yīng)該主要來(lái)自于自身的經(jīng)營(yíng)及管理，來(lái)自于將產(chǎn)品做好、做到位，而不是土地和房?jī)r(jià)上漲，所以，我們暫時(shí)不需要為這次調(diào)控作出特別的安排，而要堅(jiān)持以“中產(chǎn)階級(jí)住房”為主，將產(chǎn)品做精做細(xì)，修煉好內(nèi)功，緊跟國(guó)家的調(diào)控節(jié)奏。

未來(lái)仍會(huì)聚焦二三線城市

在福晟布局的幾個(gè)城市，無(wú)論海西的福州、漳州還是湖南的長(zhǎng)沙，其廣告牌隨處可見(jiàn)。目前，福晟在漳州的又一重點(diǎn)項(xiàng)目臺(tái)商大廈即將開(kāi)工，而在長(zhǎng)沙，福晟又獲得了一個(gè)占地1000畝的超級(jí)地塊，足見(jiàn)潘偉明立足于二三線城市的決心。

盡管福晟目前的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)迅猛，但潘偉明思考的卻是如何讓企業(yè)發(fā)展更穩(wěn)健。他說(shuō)，有一定資產(chǎn)的人很容易忘記“穩(wěn)健字，想跑得更快，但是，“在高速公路你開(kāi)200碼，翻車的概率很高；但你開(kāi)得很慢也不行，后面的車會(huì)撞你。所以要把握度，80-120碼，就是一個(gè)度。把握這個(gè)度，你的車又安全又不會(huì)出問(wèn)題；你不出問(wèn)題，才不會(huì)惹到一大堆車跟著出問(wèn)題。

采訪中，頗愛(ài)讀史書(shū)的潘偉明會(huì)不時(shí)舉一些歷史人物典故來(lái)闡述他樸素的邏輯。他認(rèn)為，大多數(shù)歷史人物的成功是知道中國(guó)的老百姓需要什么并順應(yīng)了民意，而“做企業(yè)也是，我要知道買(mǎi)房的人需求什么，他們主要不希望有風(fēng)險(xiǎn)，所以我們要讓他的房子保值增值，寧愿損失利潤(rùn)也要將工程質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、園林綠化做好”

作為福建廣東商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，潘偉明頗有點(diǎn)“墻內(nèi)開(kāi)發(fā)墻外香”的意味，當(dāng)談及會(huì)否回廣東發(fā)展時(shí)，他流露出頗為真摯的思鄉(xiāng)情懷：“我是廣東人，肯定要回廣東投資的，我想到時(shí)我還是會(huì)做房地產(chǎn)，還是會(huì)聚焦二三線城市?！?