地產(chǎn)富人掘金CBD

2010年05月14日 15:02
來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

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京滬穗深等一線城市的CBD，是潘石屹和張欣、許榮茂家族、李思廉與張力、李華與李小平兄弟等房地產(chǎn)業(yè)富人的重要掘金之地。這些在城市黃金地帶旗幟獵獵的地產(chǎn)商，以非凡的拿地能力、綜合的運營能力、持續(xù)的融資能力，獲得了財富的不斷增長。

隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化的推進，越來越多城市積極建設中心商務區(qū)，即CBD。由于具有眾星捧月的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨厚的配套優(yōu)勢、高端商務客戶的集聚優(yōu)勢，CBD物業(yè)可謂高投入、高收益，不僅樓價、租金高于周邊區(qū)域，銷售收益、升值潛力也更勝一籌，因此，京滬穗深一線城市的CBD，不僅被地方政府作為吸引眾多央企、國企、外企進駐，打造總部基地的主戰(zhàn)場，也成為政府土地財政的重要收入來源，CBD地塊的拍賣中“地王”屢現(xiàn)，眾多民營地產(chǎn)商亦由此得以介入CBD開發(fā)，通過精耕這一肥沃土壤獲得財富增值，CBD已成今年數(shù)十位上榜者的重要掘金之地。

廣州:富力地產(chǎn)領軍，本地諸侯逐鹿珠江新城

此次，富力地產(chǎn)(02777.HK)的董事長李思廉、總裁張力分別位居“500富人榜”第43和第44名。成立于1994年的富力地產(chǎn)，目前已經(jīng)實現(xiàn)“做一體化地產(chǎn)運營商”的轉型，在建筑、設計、監(jiān)理、銷售服務和物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈的每個環(huán)節(jié)均有布局，通過內部協(xié)作縮短了項目的開發(fā)周期，降低了成本。從產(chǎn)品看，富力在開發(fā)高性價比的中高檔住宅同時，也在部分城市CBD開發(fā)了寫字樓、高檔酒店、商場等商業(yè)地產(chǎn)。2009年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售額為242億元，其中17%來自商業(yè)物業(yè)的銷售。其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的濃墨重彩之筆，落在大本營廣州，富力在當?shù)卮笈e參與了珠江新城的開發(fā)。

2002年6月，廣州CBD建設在歷經(jīng)“十年教訓”的磨難之后，邁入“十年生聚”的開發(fā)軌道。李思廉與張力敏銳地意識到其巨大商業(yè)價值，2003年，富力地產(chǎn)首次拿下珠江新城四個地塊，鋒芒初露。截至目前，完成建倉的富力地產(chǎn)已在珠江新城擁有17個地塊，占地約25萬平方米，累計總建筑面積達235萬平方米，占據(jù)該板塊的半壁江山。無論從開發(fā)項目的數(shù)量還是建筑總面積來衡量，富力地產(chǎn)均堪稱廣州CBD霸主。

珠江新城的物業(yè)銷售，為富力貢獻了不菲的收入。年報顯示，其珠江新城項目2009年的協(xié)議銷售額超過30億元，占富力廣州協(xié)議銷售額的比例超過37%。其中，臨近珠江新城中軸線的富力盈信廣場，已錄得協(xié)議銷售額超過7億元；以250平方米豪宅為主力的富力盈尊廣場，15個總價逾億元的單位于2009年放出后即銷售一空。

CBD開發(fā)也為富力帶來了豐厚的收益。2009年8月，富力以7.65億元向無限極(中國)、浦發(fā)銀行售出總面積達30113平方米的廣州富力盈悅國際寫字樓。而數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2004年以約2000元/平方米的樓面價拿下該地塊。按通行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本估算，其總發(fā)展成本約為9000元/平方米。據(jù)此測算，富力此項交易獲利近5億元。

銷售之外，富力的CBD項目也有部分用于租售，這又為其帶來了穩(wěn)健提升的租金回報。數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年，富力的物業(yè)出租收入分別為9663.43萬元、16074.98萬元和27805.90萬元，占其收入的比例由0.64%、1603%提升到9.64%、顯示隨著投資性物業(yè)的逐年增加與升值，其租金收入逐步走高。而且，由于CBD物業(yè)的租金水平、升值潛力較周邊建筑更高，如珠江新城寫字樓的月租為180-220元/平方米，高于其所在的天河區(qū)寫字樓150元/平方米的平均月租，富力的每處投資性物業(yè)都可謂一棵逐年成長的參天搖錢樹。年報顯示，2007-2009年，富力地產(chǎn)的投資性物業(yè)價值分別為53.67億元、73.61億元和103.3億元，同比增幅分別為479.47%、37.15%和40.36%。

除了獨力開發(fā)外，富力近年也開始嘗試與同行合作，通過資源分享、風險分擔承擔更大規(guī)模的項目。2007年9月，富力與孔健岷掌舵的合景泰富地產(chǎn)(01813.HK)合作，以46億元拿下珠江新城的獵德村地塊，欲將原來的城中村打造成為集甲級寫字樓、商場、酒店與服務式住宅為一體的CBD旗艦。兩個月后，新鴻基地產(chǎn)又加入開發(fā)行列，三家企業(yè)各占1/3股權，項目總投資100億元。三大巨頭的強強合作基于各自的優(yōu)勢展開：富力地產(chǎn)在寫字樓開發(fā)上頗有心得，新鴻基長于商場及酒店的發(fā)展與管理，合景泰富則擅于發(fā)展服務式住宅。

李思廉與張力的示范效應，吸引了越來越多當?shù)馗缓澜槿霃V州CBD開發(fā)。許家印旗下的恒大地產(chǎn)(03333.HK)，2002年就在珠江新城開發(fā)了金碧華府項目；作為廣東地產(chǎn)五虎之一的合生創(chuàng)展(00754.HK)也牛刀小試，開發(fā)了總建筑面積100萬平方米的駿景花園；郭英成家族旗下的佳兆業(yè)控股(01638.HK)則于2009年建設了樓高43層的甲級寫字樓佳兆業(yè)廣場，總建筑面積約11.7萬平方米。

此外，以89億元財富排名今年“500富人榜”第78名的孔健岷家族，在廣州CBD拿地頗似富力的大手筆。截至目前，合景泰富累計在珠江新城單獨拿地近7萬平方米，總開發(fā)建筑面積56.43萬平方米，其開發(fā)且完工的項目包括超甲級寫字樓國際金融廣場、豪宅項目譽峰、匯峰國際公寓、綜合項目領峰。2009年9月，合景泰富又以4.65億元拿下一塊面積為5162平方米的商業(yè)用地，擬開發(fā)為高端服務式公寓，預計售價3.5萬元/平方米。

在逐鹿廣州CBD的地產(chǎn)諸侯中，此次位居“500富人榜”第265名的周澤榮旗下的僑鑫集團實力也不可小視，其在珠江新城開發(fā)的項目包括建筑面積約6.7萬平方米的廣州國際貿易中心、建筑面積57548平方米的甲級寫字樓富星商貿大廈等四大項目。值得一提的是，僑鑫集團在天河中心區(qū)開發(fā)的匯景新城，為廣州市中心唯一的純大戶型豪宅，可見其在黃金地段拿地的能力不凡。

北京:朝陽CBD富人扎堆，SOHO中國獨占開發(fā)鰲頭

如果說珠江新城僅是李思廉、張力的財富來源之一，那么，此次以 122.7億元身家排名“500富人榜”第45名的潘石屹和張欣，財富則主要得自植根CBD的回報。

二人1995年創(chuàng)建的SOHO中國，目前已是北京最大的地產(chǎn)商，主要在北京和上海市中心開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。截至目前，其總開發(fā)建筑面積的72.43%落在北京CBD核心地帶，達到155萬平方米，主要項目包括SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、SOHO北京公館及光華路SOHO一二期等，這6個項目占北京CBD總開發(fā)量的1/5以上、總銷售額的39%。在北京CBD的開發(fā)商中，SOHO中國可謂獨占鰲頭。

北京CBD寸土寸金，SOHO中國何以能占1/3強的江山？原來，除了直接拿地開發(fā)外，其還通過收購“巧取”CBD項目。數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國先后開發(fā)的建外SOHO、光華路SOHO和SOHO尚都2期的每平方米銷售均價分別為33863元、38462元和46880元。從均價的攀升，可以看出北京CBD旺盛的需求和可觀的升值潛力，這也支撐了SOHO中國的收購。

資料顯示，SOHO中國于2007年11月以14.12億元收購總規(guī)劃建筑面積為66333平方米、位于燕莎商圈的高檔公寓項目SOHO北京公館，截至2009年12月31日，SOHO公館已售出78%，銷售金額為18.65億元，均價41815元/平方米。據(jù)此推算，若全部售罄可實現(xiàn)銷售收入約24億元，扣除相關發(fā)展費用后，SOHO中國在該項目上仍然盈利近10億元。2007年底，其又以10.29億元收購總規(guī)劃建筑面積為16.7萬平方米的光華路SOHOⅡ，按收購價格和建筑總面積推算，該項目樓面地價不足6200元/平方米。這顯然又是一筆極其合算的買賣。

2009年8月，SOHO中國收購SOHO東海廣場，將業(yè)務拓展到上海市中心。如今，潘石屹在北京、上海等地開疆拓土的戰(zhàn)略仍在繼續(xù)：2009年9月，SOHO中國競得北京望京商務區(qū)B29地塊，計劃將其打造為從機場進入北京市區(qū)的第一個地標建筑；當年11月，又以23.4億元收購位于北京東三環(huán)內的37層商務及零售綜合樓北京嘉盛中心。值得一提的是，三里屯SOHO以均價47130元/平方米引領北京商業(yè)地產(chǎn)售價走向新高，這些新項目會否創(chuàng)下價格新高？

SOHO中國業(yè)績顯示，其2009年實現(xiàn)銷售金額136.8億元，營業(yè)收入74億元，毛利38.57億元，毛利率為52%。而以住宅開發(fā)為主的萬科，同期房地產(chǎn)業(yè)務毛利率僅為21.99%，顯見商業(yè)地產(chǎn)項目盈利能力之高。而高盈利的CBD開發(fā)，無疑能為SOHO中國的融資帶來更多便利。

與富力以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主、租售并舉的盈利模式不同，SOHO中國以住宅開發(fā)為主打，并往往將旗下物業(yè)散售給中小投資者，從而快速回收利潤，緩解資金周轉壓力，但這顯然有悖潘石屹對SOHO中國商業(yè)模式的詮釋：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃建設，統(tǒng)一市場銷售，統(tǒng)一出租和管理。從效果看，散售模式容易造成管理上的混亂，從而降低物業(yè)的商業(yè)價值，并透支產(chǎn)業(yè)鏈下游的投資者和商戶的利益，導致其投資收益很難有保障。在國際上，長期持有、只租不售早已成為公認的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。國外較大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多擁有一流的商業(yè)運營公司，如全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商KIMCO公司在美國和加拿大擁有525家購物中心，西蒙地產(chǎn)集團在美國擁有250多家購物中心，GGP地產(chǎn)公司擁有160多家購物中心，新加坡嘉德置地在亞洲擁有50多家商場。依此看來，以商品住宅的模式來經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)應該不是大勢所趨，SOHO中國的商業(yè)模式或面臨變革。

潘石屹夫婦之外，北京CBD同樣成為其他一眾富豪的吸金之地。沈國軍旗下中國銀泰集團開發(fā)的北京銀泰中心是東長安街備受矚目的城市綜合體；王健林的大連萬達集團于2003年6月興建的北京萬達廣場項目，亦集商業(yè)、酒店、寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身；朱孟依家族旗下的合生創(chuàng)展則相繼開發(fā)了總建筑面積53萬平方米的合生珠江羅馬嘉園、均價逾3萬元/平方米的豪宅合生國際花園；70億元身家的黃如論旗下的世紀金源集團開發(fā)的五星級酒店項目北京華僑大廈，以400套42平方米的客房成為京城之最；以28.1億元身家排在“500富人榜”第354名的張雷掌管的當代集團，開發(fā)了占地12.13公頃的高檔社區(qū)萬國城項目、綜合性的當代MOMA項目；陽光100掌門人易小迪以33億元排在“500富人榜”第56名，他開發(fā)了外銷公寓陽光100國際公寓；張寶全的今典集團則開發(fā)了建筑面積70萬平方米的蘋果社區(qū)。

同時，郭廣昌旗下的復地集團近年在北京CBD拿地的勢頭也頗為強勁：2005年5月，復地以9.2億元收購北京柏宏房地產(chǎn)公司，獲得CBD內兩處物業(yè)；2006年12月，以收購王張興的家飾佳旗下北京荷華房地產(chǎn)開發(fā)公司部分股權的形式，與家飾佳合作開發(fā)位于長安街商務帶的萬豪中心綜合商住項目；2007年9月，又以14.5億元整體收購北京匯和房地產(chǎn)開發(fā)公司旗下的世華國際中心項目，開發(fā)寫字樓和26層酒店式服務公寓。

由于獨特的政治地位，北京CBD的發(fā)展商成分可謂最為復雜，一連串上榜富豪的激烈爭奪，或令居高不下的北京商務成本再上臺階。

上海:群雄紛爭陸家嘴，世茂集團技高一籌

許榮茂今年以265.8億元的身家位列“500富人榜”第11名，他麾下的世茂集團在2000年房地產(chǎn)市場低迷之際進入上海灘，在地處陸家嘴金融貿易區(qū)的上海CBD開發(fā)超高層豪宅世茂濱江花園，此后連續(xù)開發(fā)多個住宅、商業(yè)及酒店項目，截至目前，世茂在上海CBD內開發(fā)的物業(yè)建筑總面積近135萬平方米，并以日趨成熟的城市綜合體開發(fā)模式確立了江湖老大的地位。

世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和世茂股份(600823)是許榮茂開發(fā)CBD的左右手。其中，世茂房地產(chǎn)主要從事住宅物業(yè)、酒店業(yè)務及中國境外的所有投資，世茂股份則在2008年完成定向增發(fā)注資后，將商業(yè)模式由開發(fā)20萬平方米以下住宅和10萬平方米以下商業(yè)地產(chǎn)，變更為以城市綜合體的模式運營商業(yè)地產(chǎn)，并建立了“世茂廣場”的連鎖品牌。

作為城市綜合體的世茂廣場，主力業(yè)態(tài)包括超市、百貨、影院、專業(yè)專賣和美食廣場、兒童樂園等，從而為中產(chǎn)階級提供一站式體驗。世茂集團會與進駐商家形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，公司項目的所到之處，這些合作伙伴會一道進入，這一方面有助于世茂實現(xiàn)產(chǎn)品標準化，從而快速在異地復制，另一方面也大大縮短了項目招商和裝修時間，并可以在設計階段就充分考慮入駐商家的需求，減少大規(guī)模的工程改造裝修。

世茂廣場的物業(yè)分為三部分：出租部分既可以為世茂帶來穩(wěn)定的租金收入，又能享受項目培育成熟及時間沉淀帶來的物業(yè)升值；出售部分可以加速資產(chǎn)和資金的周轉速度，同時節(jié)省資金成本；自營部分提供穩(wěn)定的經(jīng)營收益和享受物業(yè)升值外，還可以加強與長期伙伴的合作，進一步提升世茂品牌。

世茂房地產(chǎn)和世茂股份的合作相得益彰。前者首先完成城市綜合體中的住宅開發(fā)，銷售回籠的資金拆借給后者作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金；大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可以提升旁邊住宅地產(chǎn)的品牌價值，遷入的住戶又能提升商業(yè)物業(yè)的人氣，縮短其培育期，集聚效應能使住宅和商業(yè)地產(chǎn)都獲得了較大的增值空間。

世茂工三良好的銷售業(yè)績印證了城市綜合體開發(fā)模式的巨大優(yōu)勢。2007年5月，世茂集團斥資14億元收購北京三里屯一地塊，將之打造成為集產(chǎn)權酒店式公寓、頂級品牌商業(yè)、5A級寫字樓于一體的世茂工三。此項目于2009年6月開盤前兩天，2號南樓獨棟寫字樓就以約3億元的價格整體售出，單價為37000元/平方米。截至當年12月中旬，世茂工三簽約銷售額已逾12億元，業(yè)績讓區(qū)內其他地產(chǎn)商驚嘆不已。

目前，世茂集團已在北京、上海、南京等18個城市開發(fā)21個項目，這些項目絕大部分處于城市的核心商圈或未來新城中心，并擁有近800萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)土地儲備。而許榮茂這位信步于上海灘的太平紳士，還將大踏步邁入更多二三級城市的中心區(qū)，而且，其在二三線城市通過城市綜合體發(fā)展模式取得的土地成為較為低廉，折合成樓面地價約為1600元/平方米，而項目落成之后的售價超過萬元。

定位國際金融中心的上海CBD，同樣令眾多富豪眼熱。此次以134.7億元身家排在“500富人榜”第40名的鐘聲堅，旗下的仁恒集團在上海CBD開發(fā)的項目包括在陸家嘴擁有“小聯(lián)合國”之稱的仁恒濱江園、建筑總面積5.3萬平方米的仁恒廣場。位居第152名、身家50億元的戴志康旗下的證大集團，在浦東中心區(qū)開發(fā)的“水清木華國際公寓”項目建筑面積14萬平方米。合生創(chuàng)展在上海CBD也謀得一席之地，開發(fā)的合生國際大廈總投資10多億元，并于2007年以3億美元出售給注冊地在香港的Pacific Delta Investment。張興標家族以30億元財富位列第321名，他執(zhí)掌興盛集團和上海新梅(600732)開發(fā)了建筑面積104633平方米的綜合體上海新梅聯(lián)合廣場，并在黃浦江邊擁有20萬平方米的“新梅世博苑”土地儲備。以35億元身家排在第265名的倪召興旗下的中融集團，則開發(fā)了被評為“中國十大新地標寫字樓”的中融·碧玉藍天項目、集購物中心和5A寫字樓于一體的中融·恒瑞國際大廈項目、融高檔商城和寫字樓于一身的中融·國際商城。

深圳:五大家族共享福田CBD盛宴，卓越集團獲封“首席”

在地處福田區(qū)的深圳CBD，李華、李曉平兄弟的卓越集團則因相繼開發(fā)了卓越大廈、卓越時代廣場、卓越世紀中心等項目而被稱為“深圳CBD首席運營商”

以住宅開發(fā)起家的卓越集團，2004年開始投資深圳CBD，2006年開發(fā)規(guī)模已居區(qū)內第一，目前其約占深圳CBD商務開發(fā)量的1/5。不同于其他CBD運營商，卓越集團在開發(fā)中更注重商務功能，致力于打造包括寫字樓、酒店、商業(yè)裙樓的一站式商務集約體，以滿足高端商務客戶需求，中信證券2009年以10.4億元的總價買下其卓越時代廣場2期3.05萬平方米寫字樓作為總部。2009年12月，卓越置業(yè)赴港招股計劃因市況不佳擱淺。

卓越之外，還有四大開發(fā)商稱雄CBD這塊面積為327.4萬平方米的深圳最珍稀的土地：李嘉誠的和記黃埔，開發(fā)了占地15.6萬平方米的豪宅黃埔雅苑；黃楚龍的星河地產(chǎn)，擁地18.1萬平方米，開發(fā)了包括寫字樓、商業(yè)、住宅等在內的星河世紀大廈、星河國際、CoCoPark、星河發(fā)展中心等四大項目；楊榮義掌舵的榮超地產(chǎn)，擁地4.3萬平方米，開發(fā)了國際商會大廈、國際商會中心、經(jīng)貿中心、江勝大廈、第六座等6個項目；此外，“五葉神”香煙品牌運營商、溫純青和溫育青兄弟旗下的大百匯集團聯(lián)手金地集團等合作伙伴，通過崗廈舊村改造項目獲得了16.16萬平方米的土地。

縱觀各一線城市的CBD開發(fā)商，成功者的商業(yè)模式大抵不出拿地、通過綜合運營提升項目價值、高價出售或出租獲得高回報、高價再融資、再拿地的鏈條，而其中的關鍵環(huán)節(jié)首推拿地。這些民營企業(yè)何以能在萬科、招商等行業(yè)巨頭觸手難及的深圳中心區(qū)大筆拿地，或許“城市是社會經(jīng)濟活動和社會經(jīng)濟關系在空間上的投影”這句話有助于我們理解其中的謎團。

眼下，針對國人對房子“愛之深”和對房價“恨之切”的現(xiàn)實，有關房地產(chǎn)的調控政策不斷出臺，而因商業(yè)地產(chǎn)項目“與政府大量保障性住房不發(fā)生沖突”(潘石屹言)，耕耘于CBD的開發(fā)商受調控的影響或會相對較小，可謂兼得“天時地利人和”優(yōu)勢；同時，撤出住宅市場的游資也可能轉戰(zhàn)CBD寫字樓這一避風港，從而為CBD地產(chǎn)富人帶來新的財富。不過，由于CBD往往是各城市“地王”的主要誕生地，而隨著央企的退出，地王價格飆升的態(tài)勢已被扼制；加之CBD物業(yè)價格的不斷走高同樣會對當?shù)胤績r起到明顯的帶動作用，政府對此必不會袖手旁觀，因此，CBD市場或未必能在調控中獨善其身。