經(jīng)適房別忘了“夾心層”

2010年05月09日 20:10
來源：投資者報

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《投資者報》評論員 朱藝

住建部4月26日印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》(下稱“通知》)，對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、準(zhǔn)入、使用、上市等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范。這一通知，再把經(jīng)適房推到風(fēng)口浪尖之上。

4月的最后幾天，北京隨處可見滿5年的經(jīng)適房“換證熱”。但當(dāng)時北京各區(qū)縣“經(jīng)轉(zhuǎn)商”操作規(guī)則不同：其中，朝陽區(qū)和豐臺區(qū)可同名“換證熱；而海淀區(qū)和昌平區(qū)不能“同名轉(zhuǎn)換”

之后，5月1日，媒體報道稱，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會回應(yīng)，目前北京市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易仍然按現(xiàn)行政策執(zhí)行，沒有發(fā)生變化，“五一”之后仍可按現(xiàn)行政策辦理。

“五一”假期后的北京卻更加熱鬧。5月4日，到朝陽區(qū)和豐臺區(qū)房產(chǎn)交易大廳辦理經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)商品房產(chǎn)權(quán)證的房主們發(fā)現(xiàn)，“五一”后房主不能辦理同名轉(zhuǎn)，現(xiàn)場一片混亂。

對于這樣的變化，北京市住房保障辦公室卻輕描淡寫地回應(yīng)稱，本市并沒有在“五一”期間出臺新政策，“上市交易”本來就是2008年4月8發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知(京建住〔2008〕225號)》的規(guī)定。各區(qū)縣只是在具體的辦理過程中逐步在流程等方面協(xié)調(diào)一致。

但政策的“朝令夕改”是否會損害政府的公信力？作為社會保障屬性的經(jīng)適房為何能“堂而皇之”地轉(zhuǎn)成商品房？歷經(jīng)12年的經(jīng)適房是否應(yīng)該徹底退出市場？

政策要有公信力

面對房價飆升，調(diào)控手段頻頻祭出。無論按2007年建設(shè)部出臺的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，還是北京市政府隨后出臺的關(guān)于北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理的試行辦法，經(jīng)適房作為保障性住房，在5年內(nèi)不能上市交易，如果確需交易，則由政府優(yōu)先回購。

顯然，住房第一要義是社會保障，其次才具有商品屬性。啟程于1990年代后期的房改過分強(qiáng)調(diào)住房的商品屬性，有意淡化其社會保障屬性，因而鑄成大錯。為減輕道義壓力，政府匆匆推行“公屋制度”救急，由于病急亂投醫(yī)，導(dǎo)致目前的公屋制度過分倚重國外已普遍放棄的經(jīng)適房制度，于是舊病未除再添新病。

“公屋制度”分為三個層面：一是財政向住房困難家庭提供廉租直補(bǔ)；二是政府建造公共租屋；三才是經(jīng)適房。

由于經(jīng)適房具備可交易之商品屬性，因而買賣經(jīng)適房有不菲獲利空間，在行政審查層面出現(xiàn)腐敗國內(nèi)外皆然。由此，利用經(jīng)適房牟利的情形比比皆是，除了出租和用于經(jīng)營等常見的牟利行為，即使對5年不得上市交易的規(guī)定，也基本形同虛設(shè)。

政府在經(jīng)適房問題上，強(qiáng)化管理的舉措對改變經(jīng)適房管理中的諸多亂象，無疑是社會的進(jìn)步。而通知發(fā)布后，一些擁有經(jīng)適房的市民恐慌性地轉(zhuǎn)正行為，從很大程度上說明，經(jīng)適房牟利的情況和不合格購買的情況的確存在。

很多政策牽涉面廣，對接有罅隙；政出多門，各唱各調(diào)；決策過程不透明，其中又不乏利益群體的游說與主導(dǎo)。有些政令和舉措知錯而改并非壞事。但科學(xué)的決策應(yīng)建立在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上，應(yīng)建立在反復(fù)論證的基礎(chǔ)之上，應(yīng)經(jīng)過大多數(shù)人同意的基礎(chǔ)之上，通過民主程序盡可能科學(xué)透明，兼顧各方利益。而不是領(lǐng)導(dǎo)一拍腦袋政策即出，且只見“總論”不見“細(xì)則”

一旦政策制定之后，就應(yīng)像商鞅移木建信那樣，讓國家信用植根于社會，政行令通。朝令夕改現(xiàn)象，損害了政策的規(guī)范性、權(quán)威和公信力。經(jīng)適房在制度演進(jìn)上已經(jīng)探索10多年，應(yīng)通過全國人大的立法，明確政策預(yù)期，在市場準(zhǔn)入、日常管理和退出機(jī)制方面，建立穩(wěn)定的操作程序。

經(jīng)適房別成了權(quán)力房

對于遭詬病已久的經(jīng)適房制度，住建部的《通知》帶有打“補(bǔ)丁”的性質(zhì)。政府并非全然不知經(jīng)適房制度攜有天然的“腐敗基因”，光靠后天反腐事倍功半，必然鬧騰到民怨沸騰的地步。既如此，政府為何在推行“公屋制度”時偏偏鐘情于此？

提起經(jīng)適房，絕大多數(shù)人認(rèn)為就是指那些在社會上公開發(fā)售、符合條件的低收入住房困難家庭都可以申購的保障性住房。但近幾年，經(jīng)適房又出現(xiàn)了一個新品種，那就是黨政機(jī)關(guān)及國有企事業(yè)單位集資自建的住房。

這些房子在用地、稅收等方面享受國家經(jīng)適房政策，政府的經(jīng)適房規(guī)劃及統(tǒng)計也把這些住房計算在內(nèi)。這種經(jīng)適房的準(zhǔn)入和退出都是由自建的單位自行掌握，根本就不在建設(shè)、房管等部門的監(jiān)管范圍之內(nèi)。不過，住建部的《通知》針對的卻只是面向社會供應(yīng)的經(jīng)適房。

那么，這兩種經(jīng)適房各自占多大的比例呢？相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京市2005~2009年公開的土地供應(yīng)量，70%以上的土地用于建經(jīng)濟(jì)適用住房和享受經(jīng)濟(jì)適用住房等政策的住房。然而這期間面向社會供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房的全部數(shù)量，加起來大概只有7%左右。

公開型經(jīng)適房發(fā)售及使用過程中出現(xiàn)的弄虛作假等行為只是個體性的，而定向型經(jīng)適房分配及使用過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)等問題卻是群體性的。公開型經(jīng)適房所占的份額很少，即使杜絕了舞弊，也保障不了多少家庭的住房問題；定向型經(jīng)適房占有大多數(shù)份額，卻成了公務(wù)員的專利品。而這部分住房又何時進(jìn)行規(guī)范呢？

房地產(chǎn)調(diào)控的核心應(yīng)當(dāng)是讓利于民，而不是讓利于“權(quán)”。所以，需要警惕的是，新的制度，應(yīng)當(dāng)是為老百姓牟利的，不要演變成為另外一個利益群體可以鉆營的政策空子。

關(guān)注中等收入“夾心層”

自問世起，定位模糊的經(jīng)濟(jì)適用房政策就一直在質(zhì)疑聲中蹣跚而行。應(yīng)該說，經(jīng)適房的“退出機(jī)制”已成中國不得不關(guān)注的問題。問題的關(guān)鍵不是是否要停建經(jīng)濟(jì)適用房，而是針對經(jīng)適房建設(shè)該制定怎樣的政策，而政策能否按照原樣執(zhí)行下去。

經(jīng)適房的政策導(dǎo)向，應(yīng)偏重解決社會中間層的生活問題，化解社會發(fā)展過程中的矛盾。在目前經(jīng)濟(jì)條件下，大量有能力消化經(jīng)濟(jì)適用房、買不起商品房的中等收入者卻被拒之門外，成為被社會遺忘的“夾心層”。因此政府有必要對這類人群給予一定的補(bǔ)貼，這也是保持社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的根基。

從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房到限價商品房，我國正在謀劃更加全面和立體化的住房保障體系。在廉租房成為住房保障的主要手段之前，經(jīng)適房意義仍然重大，承擔(dān)著保障和平抑房價的雙重責(zé)任。

但經(jīng)濟(jì)適用房制度乃至限價房制度等一攬子保障制度已存在諸多缺陷，很難通過簡單的補(bǔ)漏加以解決。與其不斷地修補(bǔ)保障制度而又效果不佳，還不如快刀斬亂麻讓經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等“產(chǎn)權(quán)式住房保障制度”逐漸淡出歷史舞臺。

無論是新加坡推行的“居者有其屋”計劃、韓國的“百萬戶國民廉租房建設(shè)計劃”，還是美國的住房福利保障、德國的多層次保障都給我國經(jīng)適房的退出機(jī)制提出了大量的參考。

現(xiàn)在看來，彌補(bǔ)退出機(jī)制的漏洞顯得尤為重要。一是退出條件要明確，比如達(dá)到什么條件應(yīng)該退出和政府回購，出現(xiàn)什么問題必須處罰等；二是退出程序要完善，比如騙購、騙租者如何按照有監(jiān)督、可核查的方式退出，對接受政府回購保障性住房的原業(yè)主如何補(bǔ)償?shù)?；三是要有制度性的?guī)定，比如確定如果存在違規(guī)行為如何補(bǔ)救，對嚴(yán)重違規(guī)者如何處罰直至追究刑事責(zé)任等。

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