一線房企降價促銷 區(qū)域房價有望松動

2010年05月05日 22:16
來源：中國證券報·中證網(wǎng) 作者：林??

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調(diào)控重壓之下，一線房地產(chǎn)商重拾“現(xiàn)金為王”，通過加速周轉(zhuǎn)為持續(xù)增長儲備能量。5日，恒大地產(chǎn)(3333.HK)宣布，公司在全國的所有樓盤將統(tǒng)一優(yōu)惠15%。恒大地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人表示，未來一段時期內(nèi)，樓市低迷將不可避免；加大力度促銷、快速回籠資金，不僅可以擴大市場占有率，而且將為今后的行業(yè)并購及市場整合做準備。

業(yè)內(nèi)人士指出，房價理性回歸是真實住房需求有效釋放的前提條件，同時也是打破樓市“冰凍”局面的關(guān)鍵因素。而恒大等一線房地產(chǎn)商的降價行為將具有較強的示范效應(yīng)，有望帶動區(qū)域房價步入調(diào)整期。

加速周轉(zhuǎn)增持現(xiàn)金

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的貨幣資金十分充足。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度末，申萬分類的102家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計達1792億元人民幣，同比增長60.4%，創(chuàng)三年以來新高。其中，萬科(000002)手持現(xiàn)金179.2億元人高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和。另外，首開股份(600376)、保利地產(chǎn)(600048)、金融街(000402)等公司貨幣資金均超過100億元。

恒大地產(chǎn)最新公布的銷售業(yè)績顯示，今年4月，公司實現(xiàn)合約銷售額37.4億元人民幣，合約銷售面積57.8萬平方米。1至4月，公司累計實現(xiàn)合約銷售額121.3億元，合約銷售面積189.3萬平方米，同比分別增長120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地產(chǎn)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)募集資金6億美元。在銷售回款和票據(jù)發(fā)行的雙重影響下，恒大地產(chǎn)所持貨幣資金顯著上升。截至今年4月30日，恒大現(xiàn)金余額達209.9億港元，增長28.3%和

業(yè)內(nèi)專家指出，企業(yè)提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩種方式，一是加速周轉(zhuǎn)、擴張規(guī)模，二是提高售價、最大化單位利潤。在房地產(chǎn)低迷期和平穩(wěn)發(fā)展期，一線地產(chǎn)商往往會傾向于前一種方式。而在行業(yè)調(diào)整期，追求高周轉(zhuǎn)和規(guī)?；瘮U張的房企通常會降低庫存、增持現(xiàn)金。

以萬科為例，2009年，公司的存貨周轉(zhuǎn)率為存貨周轉(zhuǎn)率為0.54，這為意味著公司庫存不到兩年便可消化，而房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般為2-4年。2010年一季度末，在萬科各類存貨中，現(xiàn)房存貨59.0億元，占比僅5.7%。萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示，由于堅持穩(wěn)健經(jīng)營，公司目前的財務(wù)狀況和存貨結(jié)構(gòu)健康，能夠應(yīng)對市場可能出現(xiàn)的各種變化。

重點布局二三線城市

持有大量現(xiàn)金的一線房企普遍表示，將回避前期房價漲幅過快的熱點城市，同時繼續(xù)看好二三線城市；希望在房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，低成本獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備。

今年4月份，恒大地產(chǎn)合約銷售均價為每平方米6，467元，同比增長32.4%；明顯低于熱點城市的房價漲幅。原因是該公司的項目主要布局在二三線城市，價格漲幅有限，受政策的沖擊也相對較小。公司表示，今后，公司將繼續(xù)堅持穩(wěn)健經(jīng)營的策略，避免與其他地產(chǎn)商爭逐高房價和高風(fēng)險城市。

萬科也十分看重二三線城市的自住需求。肖莉表示，由于全國的資產(chǎn)配置需求集中于少數(shù)熱點城市，這些城市的房價漲幅遠高于全國整體。相對而言，以自住需求為主的多數(shù)二三線城市表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。公司將持續(xù)側(cè)重二三線城市的良性擴張。2009年，萬科新增項目44個，大部分位于二三線城市，新增項目樓面地價僅為2401元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控政策主要針對房價過快的城市。而在城鎮(zhèn)深入推進中，二三線城市正迎來快速發(fā)展期，提前布局二三線城市的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后將明顯受益。

2009年，二三城市房地產(chǎn)銷售額占比已經(jīng)超過60%。以恒大地產(chǎn)為例，公司4月合約銷售金額排名前3位的地區(qū)為石家莊、重慶及長沙，占比分別為18.7%、14.1%和10.6%。

市場人士認為，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，一線房企提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、擴大二三城市布局，是穩(wěn)定開工率、增加有效供給的舉措，有利于房地產(chǎn)市場盡快“軟著陸”。

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