“一刀切”的負(fù)面改善型住房很受傷

2010年05月01日 18:57
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

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本報(bào)記者 劉勇 路曉丹 北京報(bào)道

4月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款購(gòu)買第二首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

4月21日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才接受媒體采訪時(shí)表示，第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以房屋數(shù)量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。此番解釋被業(yè)界稱為“認(rèn)房不認(rèn)貸”

在“國(guó)十條新政”中最立竿見(jiàn)影的就是差別化住房信貸政策，它嚴(yán)重打擊了投資者和炒房客，但是“認(rèn)房不認(rèn)貸”也將使不少改善型需求者無(wú)力再購(gòu)新房，無(wú)奈之下他們只得選擇賣掉第一套房，或者觀望。

遏制投機(jī) 政策走向極端

“二套房新標(biāo)準(zhǔn)一旦執(zhí)行，必然限制改善型需求置業(yè)。但是，當(dāng)前背景下，改善型需求和投資投機(jī)型需求很難準(zhǔn)確區(qū)分。如果改善型需求被豁免，投資投機(jī)型需求同樣難以真正限制。為了在當(dāng)前階段遏制投機(jī)購(gòu)房，政策走向了極端?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳真誠(chéng)對(duì)記者表示。

記者走訪位于大興的某在售新盤，銷售總監(jiān)表示：“新政出臺(tái)以來(lái)，售樓處十分冷清，一個(gè)多星期都沒(méi)有賣出一套房，同時(shí)，未出現(xiàn)受二套房首付提高影響而選擇退房的購(gòu)房者。

遠(yuǎn)洋嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)孟奇表示：“目前市場(chǎng)兩端的產(chǎn)品受影響較小，也就是90平米以下以及300平米以上的戶型。因?yàn)?0平米以下戶型總價(jià)不高，超過(guò)七成的購(gòu)房者都不選擇貸款。300平米以上的高端樓盤的購(gòu)房者大約五成都不需要貸款。

某業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“新房受二套房貸新政影響較小的原因，主要在于目前在售的大都是期房，開(kāi)發(fā)商將期房抵押給銀行還未解押，因此期房目前大都未進(jìn)入按揭程序。目前在受影響最大的就是購(gòu)買現(xiàn)房的購(gòu)房者。

記者了解到，在新房市場(chǎng)，有一些客戶因?yàn)槭艿酵Ｖ沟谌追抠J的影響而退房。

上述大興某樓盤銷售總監(jiān)向記者表示：“定金一般為總額的5%，大約5萬(wàn)至5.5萬(wàn)元。一般因?yàn)閭€(gè)人原因?qū)е逻`約不退定金。這次二套房貸新政是國(guó)家政策，并不完全屬于個(gè)人原因，因此原則上是可以退定金的。

該銷售總監(jiān)表示：“二套房新政的確打壓了投資客和炒房客。但是它的弊端則是使改善型需求被擠出市場(chǎng)。碰到這種情況，已交定金的購(gòu)房者目前只有兩條路，一條路是退房，另一個(gè)方法就是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，將辦理貸款的時(shí)間延長(zhǎng)，然后籌集首付款。

二手房市場(chǎng) 率先受影響

小王在南三環(huán)角門附近有一套一居室，這幾年事業(yè)發(fā)展不錯(cuò)的他，打算在西三環(huán)某重點(diǎn)小學(xué)附近再購(gòu)置一套兩居室，之所以做這樣的選擇是因?yàn)楹⒆拥膶W(xué)區(qū)問(wèn)題。小王已經(jīng)在西三環(huán)航天橋附近看中一套單價(jià)3萬(wàn)元左右60平米的兩居室，總價(jià)170萬(wàn)左右。由于學(xué)區(qū)房難得，小王很快付了定金2萬(wàn)元，同時(shí)還支付給中介3萬(wàn)元的中介費(fèi)。但是，讓小王沒(méi)有料到的是新政出臺(tái)，小王的這個(gè)第二套住房的首付由40%提高至50%，算一算多出了17萬(wàn)元左右。這個(gè)數(shù)字顯然使小王一時(shí)難以負(fù)擔(dān)，小王向記者表示，雖然學(xué)區(qū)房可遇不可求，但是他只能選擇損失定金和中介費(fèi)用，暫緩購(gòu)房。

孟奇向記者表示：“最先受到差別化住房信貸政策影響的是二手房市場(chǎng)，因?yàn)槎址渴乾F(xiàn)房，簽約后直接進(jìn)入銀行貸款程序。

記者走訪位于東四環(huán)的某中介門店，他們表示目前已有一些客戶因?yàn)槭赘犊詈屠实奶岣哌x擇暫緩購(gòu)房。

孟奇表示：“新政至少會(huì)持續(xù)一年，利率1.1倍將會(huì)使購(gòu)房者的長(zhǎng)期成本明顯加大，而且在當(dāng)前加息預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈的情況下，長(zhǎng)期成本的增長(zhǎng)確實(shí)需要慎重考慮。

享受一套房政策 改善型購(gòu)房須先賣房 　

根據(jù)楊家才表述，如果居民存在改善型住房需求，需要再次置業(yè)，必須將首套房賣出，成為無(wú)房戶，再次置業(yè)才能享受首套房貸款優(yōu)惠；同時(shí)，購(gòu)房者還需要提供房管部門、居委會(huì)或者單位證明等資料，才可按照一套房標(biāo)準(zhǔn)辦理貸款。

這就提出一個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)交易需要一定的周期，那么改善型置業(yè)者由于賣掉一套房而產(chǎn)生的周轉(zhuǎn)期應(yīng)該住在哪里？

以北京地區(qū)為例，辦理商業(yè)貸款的二手房交易周期在1個(gè)月—1.5個(gè)月；商品房的交易周期和開(kāi)發(fā)周期有關(guān)，保守估計(jì)也在1年以上。因此，為了享受一套房貸款優(yōu)惠，改善型需求置業(yè)者必須要承受短則數(shù)月，長(zhǎng)則數(shù)年的周轉(zhuǎn)期。

針對(duì)周轉(zhuǎn)期的居住需求，北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉提出，中介機(jī)構(gòu)可以通過(guò)設(shè)計(jì)相應(yīng)產(chǎn)品來(lái)緩解周轉(zhuǎn)期的矛盾，提供3—6個(gè)月的短租房，以緩解改善型置業(yè)者周轉(zhuǎn)期的居住困難。但是，不得不面對(duì)的是，如果周轉(zhuǎn)期比較長(zhǎng)，那么租房成本也同樣不可小覷。

陳真誠(chéng)對(duì)記者表示，政府嚴(yán)格的限定標(biāo)準(zhǔn)，是由于改善型置業(yè)和投資投機(jī)型置業(yè)進(jìn)行區(qū)分難度太大，只能采取“一刀切”的措施。他指出，2009年，政府為了救市，對(duì)改善型住房需求給予了貸款支持，使得銀行在貸款的審批中，比較寬松，對(duì)很多二套房、三套房的置業(yè)都給予了7折利率優(yōu)惠，極大地助長(zhǎng)了投資投機(jī)。

新標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)尚需時(shí)日 執(zhí)行難度大

新標(biāo)準(zhǔn)除了對(duì)改善型置業(yè)形成擠出效應(yīng)，目前在執(zhí)行上也存在較大技術(shù)難度。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉則表示：“目前還沒(méi)有一個(gè)完善的全國(guó)性數(shù)據(jù)庫(kù)，以界定家庭持有房產(chǎn)數(shù)量，使新標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)存在難度。

據(jù)了解，個(gè)人擁有房產(chǎn)套數(shù)由各地房管局記錄，而婚姻狀況由各地民政部門記錄。新標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，勢(shì)必需要民政部門、房管部門之間進(jìn)行全國(guó)性的聯(lián)網(wǎng)，這對(duì)部門協(xié)作和技術(shù)支持都提出了要求。

北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)4月28日在博客中也撰文指出，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，無(wú)法用簡(jiǎn)單的法律文件方式來(lái)認(rèn)定。新標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，甚至有可能造成一批假離婚家庭。

對(duì)于投資投機(jī)型需求的限制，任志強(qiáng)認(rèn)為通過(guò)貸款利率差別化的措施并非最佳途徑。他提出：打擊投資與投機(jī)行為的最有效辦法，不是從購(gòu)買環(huán)節(jié)出發(fā)，而是限制賣出的再交易環(huán)節(jié)。比如，延長(zhǎng)再交易時(shí)間?？梢钥紤]的方式是，不管是一手房還是二手房都在新發(fā)的房產(chǎn)證或換發(fā)的房產(chǎn)證上注明五年(或一個(gè)固定的年限)不許上市交易，而任何交易都必須去辦證。這一方面對(duì)自住、改善型需求沒(méi)有形成限制，另一方面對(duì)投資投機(jī)型需求可以形成有效打擊。

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