房企資金被指僅夠半年 雅居樂提前找錢

2010年04月30日 22:43
來源：華夏時(shí)報(bào)

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本報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道

一向以穩(wěn)健經(jīng)營著稱的雅居樂，在面對(duì)新政調(diào)控時(shí)，也開始四處找錢，補(bǔ)充項(xiàng)目開發(fā)資金。而截至4月29日，僅萬科、保利、中海等十家房企，今年以來通過股權(quán)融資、高息債、基金等方式公布的融資額就達(dá)728億。

據(jù)悉，國土部近期完成了25家企業(yè)融資的初審工作，將于近期回饋于證監(jiān)會(huì)。房企逾千億的融資需求仍處在艱難闖關(guān)過程中。一證券分析師認(rèn)為，目前房企資金只夠維持半年開發(fā)，資金缺口到今年四季度會(huì)明顯加大。

雅居樂加大海南依賴度

4月21日，雅居樂在新加坡交易所發(fā)行了7年期利率為8.875%的優(yōu)先票據(jù)，融資額為6.5億美元，部分償還2006年發(fā)行的4億美元票據(jù)本金。

緊接著，雅居樂發(fā)行票據(jù)的銷售文件披露，有意分拆海南項(xiàng)目于港交所或其他認(rèn)可的交易所上市，屆時(shí)雅居樂減持部分權(quán)益套現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為可以融資上百億元。

“現(xiàn)在投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人都在觀望，資金相對(duì)難回籠，開發(fā)商最需要的當(dāng)然是找錢了?！毖啪訕芳瘓F(tuán)某高層人士告訴記者，政策現(xiàn)在打壓樓市，發(fā)展商只有一條路，快速破土二三線的市場(chǎng)，使市場(chǎng)均衡，滿足調(diào)整期可以依賴的剛性需求。

雅居樂2009年年報(bào)顯示，雅居樂現(xiàn)金存款為43.7億元，加上未使用的融資額13.5億元，以及限制資金17.5億元，可用資金為74.7億元，總負(fù)債291億元。但截至2009年年底，未付土地款為46.2億元。在今年房地產(chǎn)新政打壓下，雅居樂押寶的海南項(xiàng)目未來銷售問題顯現(xiàn)。

據(jù)悉，2009年雅居樂銷售金額為226億元，僅海南清水灣一個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了64億元的銷售額，而雅居樂今年定的銷售目標(biāo)為280億元人民幣，其中100億元將押寶清水灣項(xiàng)目。

據(jù)記者了解，目前海南樓市基本是有價(jià)無市，成交量比年前減少了三分之二以上。分析人士認(rèn)為，樓市新政意在打壓投資資金，以投資為主的海南樓市，在本次調(diào)控中，必定首當(dāng)其沖受到重創(chuàng)。而高度依賴海南項(xiàng)目的雅居樂，也將面臨業(yè)績大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商集體找錢

著急的不只是雅居樂一家。地產(chǎn)界大佬正紛紛通過各種途徑籌劃融資。

來自Wind資訊的統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月25日，提出定向增發(fā)預(yù)案而尚未開始實(shí)施的上市公司為43家，如果加上萬科A計(jì)劃公開增發(fā)近8.80億股和中糧地產(chǎn)計(jì)劃配股5.44億股，則共計(jì)有45家地產(chǎn)公司提出了融資計(jì)劃，其總募集資金高達(dá)1100.07億元。而這一數(shù)字比去年境內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過資本市場(chǎng)融到的442億元高出了將近兩倍。

金地戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理王勇告訴記者，他們近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前一線城市的一手房成交量已經(jīng)跌了三分之二，二線城市房價(jià)受影響小一些，但成交量也普遍下跌了。現(xiàn)在開發(fā)商需要做的是開源節(jié)流，開源說的是融資，金地會(huì)把握多種融資渠道，但銷售資金回籠是第一位的。

但因近期樓市調(diào)控政策出臺(tái)，國務(wù)院4月17日發(fā)出通知，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

“保招萬金”其中一家房企高層人士告訴記者，在此環(huán)境下，“保招萬金”四家股權(quán)融資方案都不太可能通過。

而據(jù)中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，萬科、保利、金地、招商、中海、華潤、綠城、雅居樂、恒大、碧桂園等十大房企今年公布的以股權(quán)和債券、基金等方式的融資額已達(dá)到728億元。

　“我們認(rèn)為這次不會(huì)比2008年的調(diào)整更厲害。因?yàn)楹暧^環(huán)境不同了，2008年是宏觀全面緊縮，但現(xiàn)在是只有地產(chǎn)公司借不到錢，外圍環(huán)境還是很寬松，社會(huì)資金多，可以往地產(chǎn)企業(yè)流?！蓖跤抡f，指的也就是民間借貸資金。

金地稱房企不會(huì)死撐

目前，國土部已完成首批試點(diǎn)運(yùn)行25家企業(yè)的初審工作，擬于近期將正式審核意見反饋?zhàn)C監(jiān)會(huì)。屆時(shí)，證監(jiān)會(huì)將對(duì)這些企業(yè)展開后續(xù)發(fā)行審核工作。

但很多開發(fā)商其實(shí)心里清楚，在證監(jiān)會(huì)加入調(diào)控大軍的背景下，股權(quán)融資這條路基本行不通，絕大部分房企的資金鏈條正在經(jīng)受考驗(yàn)。

以保利為例，保利2009年拿地金額達(dá)450多億，而銷售金額只有430億元，由于新增銀行借款較多，今年一季度，保利有息負(fù)債同比增長130.02%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債56.59億元，同比增長53.35%；長期借款309.9億元，同比增長53.04%。若保利今年融資不過關(guān)，巨大的存貨將拖累保利的現(xiàn)金流。

長城證券某分析師告訴記者，按照開發(fā)商的現(xiàn)有資金來看，即使不融資，不降價(jià)、繼續(xù)買地按正常發(fā)展速度也可以再撐半年，現(xiàn)在是沒房可賣，等到三季度房源開始上市后，如果不好賣，要保證后續(xù)項(xiàng)目順利開發(fā)，房企自然會(huì)選擇降價(jià)。

而王勇也表示：“開發(fā)商肯定會(huì)隨行就市，完全沒交易的話，也不可能死撐著，畢竟上市公司是要業(yè)績?cè)鲩L的。”

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