易居房地產(chǎn)：樓市逆轉(zhuǎn)已成定局 期望房?jī)r(jià)不跌實(shí)屬黃粱夢(mèng)

2010年04月30日 17:20
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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楊紅旭

房地產(chǎn)調(diào)控政策一個(gè)接一個(gè)地出籠，讓人目不暇接，遑論細(xì)細(xì)思忖。那就別費(fèi)思量了，不如多關(guān)注新華社的言論。今年3月28日到4月3日，新華社絕無(wú)僅有地連發(fā)六篇評(píng)論，火藥味十足地抨擊高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、地方土地財(cái)政等，一時(shí)輿論嘩然。雖然這一組評(píng)論的策劃人也曾出面辟謠，聲稱絕無(wú)高層授意?？?月14日新一輪調(diào)控即拉開(kāi)大幕，于是大家“寧可信其有”

近日，新華社又來(lái)一篇文章：《重拳之下，樓市“混沌期”還能持續(xù)多久》，文章中首次出現(xiàn)了引導(dǎo)房?jī)r(jià)“回落”到合理區(qū)間的說(shuō)法。自然再次引發(fā)人們的聯(lián)想、甚至驚呼。難道此番中央真的要讓房?jī)r(jià)跌上一跌了嗎？

眾所周知，2005年的 “國(guó)八條”開(kāi)始，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的口徑一直是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，直至去年12月“國(guó)四條”提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，今年4月“國(guó)十條”中再次升級(jí)為“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，于是就有人站出來(lái)這么解讀：中央只是不希望房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這就是說(shuō)漲得慢點(diǎn)還是可能接受的，至于跌，那絕非中央所愿。

持此觀點(diǎn)的人甚眾，那么到底是新華社又接到新的授意，還果真只是“一社之論”？這一點(diǎn)確也值得思量。記得2007年9月“二套房貸”新政出臺(tái)后，直至2008年，某些部委官員曾表示過(guò)：中央不希望房?jī)r(jià)大起大落。這話咱們都信。房?jī)r(jià)大漲鐵定不受歡迎，可房?jī)r(jià)大跌將直接引發(fā)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

可是，既然中央不希望房?jī)r(jià)大漲，那么2003年以來(lái)不是年年快速增長(zhǎng)嗎 (除了金融危機(jī)影響下的2008年)？按此邏輯推理，當(dāng)前中央更擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)大跌，而是繼續(xù)大漲。不妨再換一種思路。穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一個(gè)理想的調(diào)控目標(biāo)，可全世界的資產(chǎn)價(jià)格都難以長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定或保持良性小幅上漲，這是規(guī)律！除非回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，靠行政手段為住宅定價(jià)，否則中國(guó)的房?jī)r(jià)，在絕大部分時(shí)間內(nèi)，還將繼續(xù)處于不均衡狀態(tài)：或者明顯上漲，或者下跌(大跌N多年才能遇到一次)。

由此可以得出結(jié)論，即便面臨打壓過(guò)度、矯枉過(guò)正的風(fēng)險(xiǎn)，政策還是寧可狠一點(diǎn)。中國(guó)房?jī)r(jià)的頭顱實(shí)在太高傲，不用非常之策，實(shí)難令其低頭?！皣?guó)十條”中最狠的當(dāng)屬房貸政策，二套房貸不再像去年那樣區(qū)分改善需求和投資投機(jī)需求，一刀切下去，全都得首付最少五成，利率最低1.1倍；而且，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

新政遠(yuǎn)沒(méi)到頭?！皣?guó)十條”中要求：財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作。這就意味著，接下來(lái)房產(chǎn)稅將會(huì)調(diào)控稅基、稅率直指投資投機(jī)性住宅，而土地增值稅在歷經(jīng)2007年難產(chǎn)后，再次嘗試按四級(jí)累進(jìn)制嚴(yán)格征收?？梢哉f(shuō)，新政策“立體化”圍逼才剛剛開(kāi)始。

部分開(kāi)發(fā)商和炒房者卻依然保持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，這顯然有些想當(dāng)然了?；蛟S，部分企業(yè)界人士會(huì)拋出所謂的“寶貴經(jīng)驗(yàn)”：2008年下半年大家對(duì)樓市非常悲觀，可事實(shí)卻是2009年春天，房?jī)r(jià)便開(kāi)始報(bào)復(fù)性反彈，諸如萬(wàn)科等降價(jià)賣樓的房企吃了大虧，而綠城等堅(jiān)持不降價(jià)的房企卻賺得盆滿缽滿，因此，不久之后，房?jī)r(jià)依然會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。

此論貌似有理，可是忽略了兩個(gè)核心因素。第一個(gè)因素是政策。2009年的樓市大反彈要?dú)w功于國(guó)家史無(wú)前例的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)及樓市刺激計(jì)劃，而今年開(kāi)始，隨著存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)由松轉(zhuǎn)緊的拐點(diǎn)。而明年，甚至是今后很多年，國(guó)家都不可能重現(xiàn)像去年那樣超級(jí)寬松的貨幣政策和房地產(chǎn)政策。

第二個(gè)因素是供求關(guān)系。2009年很多城市商品住宅供不應(yīng)求，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的直接原因。然而，當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間，供求關(guān)系正在或?qū)⒁l(fā)生逆轉(zhuǎn)。按國(guó)土資源部數(shù)據(jù)，今年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量高達(dá)18萬(wàn)公頃，是去年的兩倍多，其中純商品住宅用地供應(yīng)也超過(guò)去年；按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，從去年11月開(kāi)始至今，全國(guó)商品住宅月均新開(kāi)工量大幅增至去年前10個(gè)月月均量的兩倍。與此同時(shí)，在新政壓制下，投機(jī)性需求已作鳥獸散，自住需求亦受連累。如此，則下半年部分城市將出現(xiàn)明顯甚至是嚴(yán)重的供大于求。

綜而言之，此次樓市新政的威力絕不能低估，再想像以前那樣與政府賭房?jī)r(jià)走勢(shì)，極有可能輸?shù)靡凰俊Ｊ袌?chǎng)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，已成定局。至于所謂的開(kāi)發(fā)商不差錢，也只是短期現(xiàn)象，差錢與不差錢，只隔一層紙。所以期望房?jī)r(jià)不跌，或者是短時(shí)間就能大幅反彈，實(shí)屬黃粱夢(mèng)。

(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))

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