馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)新政進(jìn)入真正的風(fēng)暴期

2010年04月26日 17:38
來(lái)源：南方人物周刊

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民眾依然擔(dān)心，在開(kāi)發(fā)商和地方政府的合謀下，此次新政會(huì)不會(huì)和以前的調(diào)控政策一樣被化解

特約撰稿 馬光遠(yuǎn)

4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出用更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策等新的“國(guó)四條”抑抑制投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，這意味著，中國(guó)政府正式放棄了之前對(duì)高房?jī)r(jià)的綏靖和曖昧政策，對(duì)狂妄暴漲的高房?jī)r(jià)正式動(dòng)武。

在4月14日之后，一系列被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控舉措連續(xù)出臺(tái)：4月15日，國(guó)土資源部公布了2010年全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)高達(dá)18萬(wàn)公頃，是2009年實(shí)際供應(yīng)的3倍；4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即10號(hào)文)發(fā)布，進(jìn)一步完善了4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的諸多舉措；4月19日，建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)開(kāi)發(fā)商的捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為給予嚴(yán)厲打擊。

至此，自1998年房改以來(lái)，在不到一個(gè)星期的時(shí)間內(nèi)，政府在信貸、稅收和土地政策等方面出臺(tái)了一系列政策，直接針對(duì)投機(jī)和炒房引發(fā)的房?jī)r(jià)的不合理上漲和民怨沸騰的危險(xiǎn)境況，打擊精準(zhǔn)。

很顯然，以“10號(hào)文”為核心的本輪調(diào)控風(fēng)暴真實(shí)而嚴(yán)厲。對(duì)于高房?jī)r(jià)的態(tài)度不再顧左右而言他，大大提升了調(diào)控的戰(zhàn)略層級(jí)，表現(xiàn)在：一是將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀；二是首次將問(wèn)責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，并且讓監(jiān)察部介入。

風(fēng)暴不僅僅體現(xiàn)在戰(zhàn)略層級(jí)，在具體的調(diào)控措施上，嚴(yán)厲程度更是空前絕后，打擊的重點(diǎn)是各種投機(jī)和炒房行為：

其一，信貸政策的嚴(yán)厲程度在全球都屬罕見(jiàn)。在重申二套房貸的首付最少50%等基本要求之外，特別要求，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；其次，對(duì)炒房行為發(fā)出國(guó)內(nèi)的“限外令”規(guī)規(guī)定“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”。很顯然，這是對(duì)溫州、山西等民間炒房團(tuán)的炒房行為信貸上禁止，并且授權(quán)地方可以采取任何“禁買”的行為。

其二，動(dòng)用稅收杠桿，引導(dǎo)消費(fèi)，遏制投機(jī)。10號(hào)文提出要發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。相應(yīng)的稅收政策可以在暴利稅、消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅里選擇，而要求嚴(yán)格“土地增值稅”的征收，則顯然是針對(duì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的炒地皮行為。這意味著，針對(duì)購(gòu)買二套以上住房和高檔住宅，征收特別稅收已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，而最近媒體報(bào)道，重慶特別消費(fèi)稅的試點(diǎn)中央已經(jīng)批復(fù)，上海亦有可能進(jìn)行房產(chǎn)保有稅的試點(diǎn)工作。

其三，增加土地總供應(yīng)，實(shí)行差別化的土地政策，避免人為制造土地稀缺的恐慌。根據(jù)4月15日國(guó)土資源部的全國(guó)住房供地計(jì)劃，其中中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量，也就是說(shuō)，今年的土地供應(yīng)從總量上完全可以滿足建設(shè)用地的需要，避免開(kāi)發(fā)商人為制造土地稀缺的假象；同時(shí)，在供地結(jié)構(gòu)上，再次重申保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；很顯然，這是一個(gè)革命性的舉措，也是一個(gè)與我國(guó)土地稀缺、人口眾多的國(guó)情吻合的舉措，意味著70%的住房將由保障性住房和低價(jià)的小戶型商品房構(gòu)成，這種結(jié)構(gòu)，既可以抑制住房的過(guò)度和超前消費(fèi)，又可以在總體上平抑房?jī)r(jià)。

但10號(hào)文并未為這個(gè)革命性的舉措給予更多的制度支持和執(zhí)行力度，很顯然，這并不能有力確保中小套型住房供應(yīng)比例按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。

對(duì)于各界詬病的土地“招拍掛”制度，亦開(kāi)始下決心完善，提出探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式。北京據(jù)此已經(jīng)開(kāi)始告別“價(jià)高者得”的土地競(jìng)買方式。

對(duì)于以10號(hào)文為核心的房地產(chǎn)調(diào)控新政，從民意的反應(yīng)看，對(duì)于未來(lái)的執(zhí)行效果依然不樂(lè)觀。大家依然擔(dān)心，10號(hào)文在開(kāi)發(fā)商和地方政府的合謀下，難免和以前的調(diào)控政策一樣被化解。因此，10號(hào)文提出的一系列政策無(wú)疑是好政策，但確保其不折不扣地執(zhí)行方為關(guān)鍵。雖然我們看到，10號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)問(wèn)責(zé)機(jī)制，將維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定納入黨紀(jì)國(guó)法的考核體系，但還需要進(jìn)一步完善。

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