業(yè)內(nèi)預(yù)測本輪樓市調(diào)整將持續(xù)一年以上

2010年04月20日 11:00
來源：北京商報作者：王營崔呂萍況玉清

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業(yè)內(nèi)預(yù)測本輪樓市調(diào)整將持續(xù)一年以上（來源：北京商報）

瘋漲房價逼出“殺招”二套房貸首付不得低于50%、暫停對第三套及以上住房貸款等樓市新政策，被業(yè)界稱之為“史上最嚴(yán)厲新政”。在樓市調(diào)控新政發(fā)布的短短5天時間，北京房地產(chǎn)市場發(fā)生了驚天巨變。“日均簽約280套，環(huán)比下挫19.31%?！边@是北京樓市銷售的最新數(shù)據(jù)。

暴漲一年之久的通州某樓盤率先降價3000元/平方米成為各大媒體頭條；購房人故意違約退房；房價輿論預(yù)期迅速從以往認(rèn)為房價上漲空間無限轉(zhuǎn)為樓市不可避免將下行；而昨日，資本市場對樓市新政反應(yīng)更為強烈，地產(chǎn)、銀行板塊暴跌，上證綜指急挫150點，滿盤皆綠。

商品房成交日簽約量驟降

開發(fā)商躲降價推遲項目入市

接連出臺的嚴(yán)厲新政給樓市帶來的沖擊在商品房成交量上表現(xiàn)最為明顯。

繼之前一周出現(xiàn)了成交量7周以來的首次回落之后，受新政影響，上周商品房住宅期房成交日簽約量驟降19.31%。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周(4月12日-18日)期房、現(xiàn)房成交總量呈現(xiàn)環(huán)比下滑趨勢，共減少了315套，降幅達(dá)11.39%；不僅周簽約量下降，日簽約量下降也非常明顯。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周商品房住宅期房簽約1962套數(shù)，日均簽約280套，環(huán)比前一統(tǒng)計周期347套下挫19.31%。

盡管購房者表現(xiàn)出明顯觀望，但值得注意的是，開發(fā)商對于未來房價預(yù)判卻有不同的看法。

通州純新盤K2·清水灣開盤當(dāng)天，就推出了全款購房減少3000元/平方米的活動。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于前期概念炒得過熱的通州區(qū)域，個別項目出現(xiàn)價格松動，尚處于正常的市場行為。

事實上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就新房市場而言，由于開發(fā)商控制供應(yīng)量和推盤節(jié)奏，并未出現(xiàn)價格的明顯降溫跡象，上周開盤項目基本都是按照政策出臺前的既定價格推出的。

“當(dāng)下開發(fā)商的資金流動性普遍比較充裕，短期內(nèi)尚具備支撐高房價的能力，而不少計劃在4月中下旬入市的項目，在濃重的觀望情緒和強勢的政策打壓下，市場預(yù)期出現(xiàn)下挫，紛紛推遲至五六月份入市?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，面對調(diào)控新政，開發(fā)商多選擇推遲開盤、減少當(dāng)期供應(yīng)量來支撐現(xiàn)行房價的堅挺。

某大型開發(fā)商副總裁對記者表示，目前新政出來時間尚短，開發(fā)商還在相互觀望之中，短時間之內(nèi)，新房市場不會有太大的價格反應(yīng)。

二手房周成交創(chuàng)年內(nèi)新高

高房價區(qū)域調(diào)整不可避免

對比普通商品房市場成交下降，二手房市場在近幾日表現(xiàn)則更為戲劇性。新政出臺第二天，北京二手房網(wǎng)簽立即下降，但隨之而來的是大量購房者為趕政策末班車而出現(xiàn)的成交單周過萬。

北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量環(huán)比前一日出現(xiàn)明顯下浮。新建住宅網(wǎng)簽交易量環(huán)比下浮75.98%和存量住宅環(huán)比下浮10.98%和存量住宅環(huán)

但陸續(xù)出臺的一周內(nèi)，二手房成交卻出現(xiàn)大幅上升。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周(4月12日-18日)二手房成交繼續(xù)走高，累計成交套數(shù)破萬，達(dá)10459套，日均成交量高達(dá)1494套，刷新了今年來北京二手房單周成交量最高紀(jì)錄。其中住宅成交套數(shù)為9904套，成交面積為87.76萬平方米，較之前一周分別上漲了56.3%和55.3%和與去年同期相比上漲幅度更是達(dá)86.7%、88.5%。周末兩天成交量更是一反以往周末的疲軟態(tài)勢，上周六、日成交為894套、756套。

“由于‘二套房五成首付’實施在即，去年底購房者集中‘趕簽’的情況又在二手房樓市重演。大量購房者為規(guī)避新政紛紛‘趕簽’，造成了上周京城二手樓市單周成交量破萬套的今年單周最高紀(jì)錄，但這個紀(jì)錄或?qū)⒈３趾荛L一段時間?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

盡管成交量大幅上升，但是退房率也逐漸上升。特別是首次出現(xiàn)了購房人退房的現(xiàn)象。

北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這幾天購房糾紛中因為購房人違約出現(xiàn)退房的比例達(dá)到了總糾紛比例的七成，而在之前占比不足二成。樓市很可能因為系列政策出現(xiàn)明顯的由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。

此外，值得關(guān)注的是，二手房價格下跌態(tài)勢則已經(jīng)在房價過高地區(qū)開始表現(xiàn)出來，尤其是此前領(lǐng)漲的通州、望京、亦莊等區(qū)域。

北京中原三級市場研究部報告稱，從4月14日-19日通州抽樣調(diào)查顯示，80%的房主表示不再漲價，更是有50%的房主已經(jīng)表示愿意降價。如總價165萬元的項目，業(yè)主主動降價5萬-10萬元，希望可以早日成交。

昨日，鏈家地產(chǎn)通州店毛先生致電記者稱，目前通州二手房已經(jīng)出現(xiàn)65平方米總價90萬元的房子。而此前，通州二手房幾乎難以找到低于百萬的房源。

北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，通州市場價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯的觸頂跡象。房價在上周末已經(jīng)下調(diào)2%-3%。該市場研究部預(yù)測，通州市亦莊、望京等區(qū)域房價預(yù)計將下跌20%以上。

不過，“除了此前房價被過度爆炒的區(qū)域外，北京其他區(qū)域的買賣雙方博弈現(xiàn)象依舊明顯，價格雖未明顯回落，但交易量開始走低”。北京中原三級市場研究部張大偉表示。

一線城市房價上升行情終結(jié)

樓市拐點論再度出現(xiàn)

對于此輪新政，業(yè)界普遍給予了成交量和房價將不可避免下行的預(yù)判，關(guān)于樓市拐點說法再次出現(xiàn)。

上海中原地產(chǎn)昨日最新報告稱，中國的房地產(chǎn)新政出臺后，今年諸如上海、北京等一線樓市的上升行情基本可宣告結(jié)束，政策抑制需求打壓樓市之后結(jié)果，將引發(fā)樓市“寒冬”的快速到來。

該報告稱，今年的房地產(chǎn)市場行情基本告以終結(jié)，明年的市場會否轉(zhuǎn)暖也有待相應(yīng)的稅收政策是否會出臺，預(yù)計本輪調(diào)整周期將會超過2007年那波行情。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，此次嚴(yán)厲調(diào)控讓樓市將遭遇“冰凍寒”。他認(rèn)為，此次調(diào)控將對樓市有三大影響。第一，直接降溫樓市，大大影響買房人心理預(yù)期。買房人或?qū)⒊霈F(xiàn)觀望，持幣待購現(xiàn)象再現(xiàn)樓市；第二，樓市銷售量將大降50%或更多。包括二手房，掛牌者將增加，一手房開發(fā)商面臨市場壓力；第三，價格拐點有望在開發(fā)商促銷后出現(xiàn)。

一位不愿透露姓名的某大型開發(fā)商副總裁認(rèn)為，此輪新政調(diào)控并未結(jié)束，后續(xù)應(yīng)該還會有政策出臺。從此次政府決心和導(dǎo)向性來看，此輪新政調(diào)控周期可能會持續(xù)一年，而樓市也將不可避免堅持下行趨勢。

事實上，隨著樓市新政接連出臺，越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市將不可避免出現(xiàn)拐點。不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此輪新政對樓市沖擊最大的是在房價過高的一線城市投資客們。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀指出，從此次房地產(chǎn)政策的內(nèi)容看，主要是為了抑制跨區(qū)域或跨國性的投資購房，一定程度上將有效抑制大規(guī)模短線“炒房”行為，并且避免海外“熱錢”的不斷流入。

SOHO董事長潘石屹認(rèn)為，“新國十條”的特點是精準(zhǔn)打擊，針對住宅市場重點打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房價的區(qū)域，而不是對房地產(chǎn)市場的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。北京、上海這樣的一線城市住房價格可能受影響更大，還有未來土地市場中的土地價格。

“被動”接受快速反應(yīng)

銀行信貸將以價補量

根據(jù)“新國十條”精神，各商業(yè)銀行做出快速反應(yīng)。除部分銀行暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款外，幾乎所有銀行都將二套房貸款成數(shù)及利率提高到標(biāo)準(zhǔn)水平。

“我們覺得對銀行來說絕不是利空，應(yīng)該是個中性偏利好的消息?！睂Υ耍行斜本┠持行刨J人士表示。

之所以是中性偏利好，是因為在嚴(yán)格的貸款指標(biāo)面前，銀行原先的“看人下菜碟兒”環(huán)節(jié)被省略。“以前很多銀行優(yōu)質(zhì)客戶在貸款時，總是以自己在本行存款多少、信用記錄多么優(yōu)秀來向銀行要‘政策’，對他們來說，二套房貸款首付比例最多不能超過三成、利率還要打8.5折，一度要到7折，為了保住客源，銀行往往會屈從?！痹诮邮苡浾卟稍L時，一位股份制商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理表示，在他看來，在今年全年信貸增量已經(jīng)鎖定為7.5萬億元以及“新國十條”的背景下，銀行放貸將“以價補量”

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2009年末，12家上市銀行(暫缺北京銀行、中信銀行數(shù)據(jù))對房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)到1.66萬億元，較上一年增3271.6億元。其中，在個人住房貸款中，12家上市銀行個人住房貸款余額接近3.62萬億元，較上一年增加1.10萬億元。而在信貸高增長背后，銀行并未全部實現(xiàn)利潤盆滿缽溢，以上市銀行年報為例，多數(shù)銀行在大量放貸后不得不面對資本金不足的難題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能夠?qū)崿F(xiàn)以價補量，銀行業(yè)將逐漸走出融資困局。

另據(jù)中金公司昨日發(fā)布的一份研究報告認(rèn)為，房貸新政的出臺，將首先對供給彈性更大的存量房市場(即二手房)帶來沖擊，隨著三季度新房市場供應(yīng)量的釋放，房價應(yīng)該可以得到平抑。

地產(chǎn)、銀行板塊全線暴跌

高壓政策或?qū)墒虚L期利空

受“新國十條”政策調(diào)控影響，昨日地產(chǎn)板塊全線暴跌。

昨日早盤，地產(chǎn)板塊即全線殺跌，地產(chǎn)個股紛紛大幅跳空低開，萬科A、保利地產(chǎn)、陸家嘴等地產(chǎn)板塊的龍頭個股開盤即跌破所有的均線支撐位，破位跳空低開低走，此后一路走低。截至收盤，地產(chǎn)板塊的慘跌令人觸目驚心：包括華僑城、招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)等在內(nèi)的25只個股齊刷刷地跌在跌停板上，包辦當(dāng)日35只跌停股的一大半。此外，112只地產(chǎn)股中，有70只個股跌幅達(dá)到了7%以上。龍頭股方面，萬科A跌8.19%，保利地產(chǎn)跌9.28%，華僑城、招商地產(chǎn)和泛海建設(shè)等個股則干脆封上了跌停板。

地產(chǎn)板塊的全線暴跌重癥也明顯傳染到了相關(guān)行業(yè)板塊，昨日收盤，銀行、信托、鋼鐵等板塊也全線暴跌，上述板塊同地產(chǎn)板塊一道紛紛領(lǐng)跌A股市場。當(dāng)日，上證綜指暴跌150點直接洞穿3000點，收報2980.30點，跌幅達(dá)到了4.79%；深證成指跌幅更是達(dá)到了6.22%，昨日滬深兩市的這一跌幅，也紛紛創(chuàng)下了今年以來兩市最大的單日跌幅。

就昨日房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)，北京弘酬投資研究總監(jiān)孫燕軍認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策釋放出強烈的從緊信號，造成地產(chǎn)板塊全線暴跌。

大同證券策略分析師李學(xué)穎也表示，“本源肯定是地產(chǎn)政策”。在李學(xué)穎看來，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，它的波及面相當(dāng)大，一旦地產(chǎn)行業(yè)稍有動向，就會影響到上下游的很多相關(guān)行業(yè)，因此地產(chǎn)股一跌，很容易引起銀行股為首的金融股震蕩，進(jìn)而影響整個股市動蕩。

不過，眾多分析人士看來，昨日資本市場的暴跌可能僅僅只是一個信號，地產(chǎn)高壓政策恐將成為一個階段性的陰影，對資本市場形成長期的利空。

受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，地產(chǎn)股昨日帶領(lǐng)股指暴跌，投資者擔(dān)心這種政策影響會不會導(dǎo)致股指繼續(xù)下行進(jìn)行第二次探底。

“房地產(chǎn)政策的消極影響會有一定的持續(xù)性，而且這種消極影響很可能會持續(xù)至整個上半年?！北本┖暇弁顿Y總經(jīng)理李澤剛認(rèn)為，接下來A股市場路向何方，關(guān)鍵是要看政府后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。他預(yù)計，接下來半年的時間里，政府可能會一直對地產(chǎn)政策保持高壓狀態(tài)。

孫燕軍認(rèn)為，目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策消極影響會否持續(xù)，將由房價來決定，如果未來房價穩(wěn)定回落，那么政策可能會有所舒緩，但如果房價繼續(xù)高漲，那么未來調(diào)控手段還將會更嚴(yán)厲。