北大地產(chǎn)基金主任杜猛談房地產(chǎn)政策調(diào)控(2)

2010年04月19日 23:54
來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

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4月19日《鳳凰網(wǎng)》節(jié)目播出“北大地產(chǎn)基金主任杜猛談房地產(chǎn)政策調(diào)控(2)”以下為文字實錄：

鳳凰網(wǎng)：我們還知道雖然這次的政策調(diào)控是很強勢的，力度也很大，但仍然也有一些不太明確的地方，比如說房價過高地區(qū)是怎么界定的？這個會不會成為日后鉆空子的的機會，您覺得對這種政策措施的執(zhí)行力有沒有什么看法？

杜猛：執(zhí)行力肯定有問題，至于說怎么低，因為我們歷來的政策都沒有執(zhí)行好，沒執(zhí)行好所以使我們的房價始終處于高位運作，使我們的地價也是處于高位運作，所以高位運作就出現(xiàn)了地王現(xiàn)象，出現(xiàn)了我們核心城市，甚至一些一線城市都能夠達到一年翻到80%，實際核心地區(qū)的漲幅是這樣的。北京去年漲得太多，但是我們的統(tǒng)計數(shù)字，反過來我們的數(shù)字是最不可信的，北京房價漲得那么高，我們?nèi)ツ瓴?0%幾，兩位數(shù)。

像北京、上海這些一線城市，實際是政策重點控制的區(qū)位，可是我們老百姓大家都認為是不是像北京、上海這這種地區(qū)應(yīng)該放在后面，包括我們大家都討論，我們討論目前發(fā)展中政策，先不在北京試行，實際是不對的，就應(yīng)該在北京執(zhí)行，因為它漲得最狠，應(yīng)該去上海去做，因為上海漲得最高。因為2000年上海的房價是北京的三分之二，現(xiàn)在甚至比北京還要高，凡是漲的區(qū)位，特別像北京、上海一線城市，這種政策首先輻射到它這兒來，真正的四線城市、三線城市沒必要那么多的輻射。

所以我覺得界定漲得高與低，我認為首先從一線城市來界定，一線城市肯定漲得最高的，數(shù)字在這兒擺著，即使按國家統(tǒng)計局的數(shù)字，它也是在全國平均是最高的。

另外政策執(zhí)行方面，往往是一線城市對我們國家的調(diào)控政策執(zhí)行是不利的，可能是政策執(zhí)行的重災(zāi)區(qū)，對這種重災(zāi)區(qū)，首要監(jiān)督、監(jiān)控它們對國家政策的執(zhí)行。與此同時，我們要對各大銀行要進行監(jiān)控，防止銀行不執(zhí)行這種政策，或者是變通這種政策。雖然我們的銀行都是垂直性的，但是我認為它們是有空間的，它們有變魔術(shù)的能力在里面。我們的銀行是地球上最安全的銀行，沒有像我們的銀行那樣，它是最安全的，按揭來了以后，開發(fā)商、業(yè)主，小業(yè)主買了房子，開發(fā)商給他階段性擔保，等房產(chǎn)證拿過來，抵押給銀行，這個樓如果出現(xiàn)地震塌了，有保險公司給它賠。如果涉及到法律事務(wù)問題，律師費有小業(yè)主買單，銀行不承擔任何責任，銀行的風險與小業(yè)主和開發(fā)商的風險不能夠形成匹配和對等性，銀行始終處于一種安全地帶，它安全的理由是什么，我們是商業(yè)銀行，我們要規(guī)避風險。把它風險規(guī)避到零的時候，別人的風險都風怕了，所以我們的銀行是地球上最安全的銀行。

在這個方面，我們政策的核心調(diào)控，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，從政府手里面，這是政府的權(quán)利就兩個，一個是貨幣政策，一個是稅收政策，主要是這兩個。我們所有的調(diào)控政策主要從這兩個地方入手的，我們貨幣對房地產(chǎn)市場影響是非常大的，比如把我們的首付定在過分漲的，你買一期的時候，你首次買房的時候，都給你升到60%，你的杠桿化率就低了，你拿銀行的錢買房的情況就小了，這樣大家都不再有恐慌性需求，對于預(yù)期都可以判斷了。

現(xiàn)在的房價一天一個樣，像海南太不正常了，海南帶有政府的行為，有一個國際島的政策，它把國際島要建好，十五年的方案拿到今天來賣，意味著是說，它極大的透支了十五年以后的價格，它不是泡沫是什么？典型的泡沫。所以我們的資產(chǎn)泡沫，在我們國家是非常高的。實體經(jīng)濟又沒起來，所以我認為我們這一次這種貨幣政策和金融政策這種對房地產(chǎn)的調(diào)控是非常及時的，而且我認為是非常有效的，對一些二手房退房行為，甚至是大家對二手房的需求量在下降，要不二手房玩命的漲，我們的地價也在前進。就像我們兩會，過了春節(jié)以后，兩會以后就出現(xiàn)了一些新的地王現(xiàn)象，而且新的地王都是央企去拿的，所以網(wǎng)友提出來，到底是總理說得算，還是總經(jīng)理說得算?？偫硪幌铝?，一定要堅定不移的把78個央企給退出市場，它們可能有很多理由不愿意退，現(xiàn)在我認為央企，或者中央政府還是有這個信心的，我認為總理在兩會中有一個表態(tài)，實際是一種承諾，在本屆政府，在他領(lǐng)導(dǎo)下，要讓我們的房價處于一種合理的增幅之中，而不能讓它成為一種爆增之中，現(xiàn)在是不是爆增了，百姓能感覺到。

所以我認為總理主持這種國務(wù)院常務(wù)會議，出臺針對房地產(chǎn)市場過高過快的漲幅，我認為中央政府在兌現(xiàn)這個承諾，至少本屆政府在兌現(xiàn)這個承諾，我認為很好，我們予以掌聲，感謝總理。

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