房價(jià)為何越調(diào)控越漲

2010年04月19日 09:58
來源：理財(cái)周刊

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賀宛男

“國務(wù)院明確宏觀調(diào)控核心，堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”，成了本周的頭條新聞。地產(chǎn)股(已經(jīng)一跌再跌)抱頭鼠竄成為股市重災(zāi)區(qū)，可房價(jià)卻是越調(diào)控越漲。

“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議措辭不可謂不重。溫和上漲也就罷了，現(xiàn)在是“過快上漲”，而且兩會(huì)剛剛開過，溫總理剛剛明確表示會(huì)控制好房價(jià)，高房價(jià)卻我行我素，這簡直是對(duì)公信力的挑戰(zhàn)，國務(wù)院不能容忍了，要“遏制房價(jià)而且是“堅(jiān)決遏制房價(jià)措施主要兩條，一曰“實(shí)行更嚴(yán)格的差別化房貸政策”，二曰“加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策”

房價(jià)為什么越調(diào)控越漲？從國家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度有關(guān)數(shù)據(jù)中似乎已有答案。

首先，地價(jià)比房價(jià)漲得更快，得益最大的還是土地財(cái)政。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱“今年1-3月，全國商品房銷售面積15361萬平方米，同比增長35.8%；商品房銷售額7977億元，同比增長57.7%”，以此計(jì)算，全國一季度平均房價(jià)為5139元/平米(7977億元/15361平方米)。而去年1-3月“全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%”，以此計(jì)算，平均房價(jià)為4473元/平米(5059億元/11309萬平方米)，即房價(jià)同比漲14.89%，比統(tǒng)計(jì)局公布的“上漲11.7%”要高。與此同時(shí)，今年11-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬平方米，同比增長30.0%，土地購置費(fèi)1203億元，同比增長56.5%”，以此計(jì)算地價(jià)為1951元/平米(1203億元/6166萬平方米)。而以同一口徑計(jì)算的去年同期地價(jià)為1619元/平米。地價(jià)漲幅為20.5%”高于房價(jià)5個(gè)多百分點(diǎn)。

其次，銀行風(fēng)險(xiǎn)不大。從開發(fā)商資金來源分析，今年1-3月新增16250億元，同比增長61.4%，其中國內(nèi)貸款3674億元(增長44.3%)，比例為22.6%，縱然加上個(gè)人按揭貸款2193億元(增長122.8%)，信貸資金合計(jì)也不過占36.1%，即三分之二還是由開發(fā)商自籌，以及來自定金和預(yù)收款。不到6000億的房地產(chǎn)開發(fā)和按揭貸款，占一季度新增貸款2.6萬億元的比例約為22.5%。

第三，房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)拉動(dòng)的作用不可小視。如上述，今年一季度商品房銷售額7977億元，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)消費(fèi)零售額30571億元的26%(農(nóng)民不買商品房)，簡言之，城里人至少要拿出四分之一的錢用于購房。而一季度消費(fèi)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率之所以達(dá)到52%(投資貢獻(xiàn)57.9%，進(jìn)出口貢獻(xiàn)-9.9%)，靠的就是汽車(增長39.8%)，家具(增長37.6%)，家用電器和音像器材(增長29.6%)一類的熱點(diǎn)消費(fèi)的快速增長，所有這些熱點(diǎn)全部同購房有關(guān)。

可以毫不夸張地說，中國房產(chǎn)市場正出現(xiàn)從未有過的井噴局面。且不說現(xiàn)在年輕人結(jié)婚必得有婚房，凡過去幾年買房的(哪怕是幾代人供房)，現(xiàn)在看來都賺了，而等待政策調(diào)控把房價(jià)調(diào)下來遲遲不出手的，現(xiàn)在看來都虧了。事實(shí)已經(jīng)迫使那些暫時(shí)并無購房需求和購房能力的人群，也加緊擠入購房大軍，這更加劇市場的供不應(yīng)求。君不見一季度土地供應(yīng)增長30%，房屋竣工增長12%(其中住宅才9.8%)，房屋銷售增長35.8%)而據(jù)媒體報(bào)道，4月上半月房屋銷售更是成倍增長。

當(dāng)然，最理想的是房地產(chǎn)市場依然火爆(因?yàn)橐克瓌?dòng)內(nèi)需)，但房價(jià)有所回落，至少不要“過快上漲”。人們期盼的是增加保障房的供應(yīng)，讓本該享受保障房的人從商品房市場退出，以此來平抑房價(jià)。但問題是，依賴土地財(cái)政的地方政府真會(huì)建那么多保障房嗎？保障房的政策界限怎么定，建了又會(huì)給誰？更何況保障房只是雷聲大雨點(diǎn)小，遠(yuǎn)水難解近渴。

正因?yàn)槿绱?，政府?duì)房價(jià)調(diào)控盡管用的是“堅(jiān)決”“遏制”之類的最高級(jí)，但在具體措施上卻是“研究”“合理”“引導(dǎo)”“差別化房貸”等較溫和的提法和做法。期待調(diào)控把房價(jià)調(diào)下來談何容易！既然如此，對(duì)地產(chǎn)股的過度打壓恐也非明智之舉。

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