京城樓市緣何“坐地漲價(jià)”

2010年04月16日 06:01
來源：新京報(bào) 作者：張旭

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“去年房?jī)r(jià)還是每平米七八千元，今年凈漲兩倍，這都兩萬四五了?！痹?月11日閉幕的春展上，來自通州區(qū)的陳先生感到“房?jī)r(jià)漲勢(shì)嚇人”。而本屆春展上，北京參展項(xiàng)目更是以21164元/平米的成交價(jià)再創(chuàng)新高。

事實(shí)上，今年以來不少樓盤坐地漲價(jià)的勢(shì)頭越發(fā)明顯。不斷抬高買房人的價(jià)格預(yù)期、開盤前漲價(jià)、開盤后“跳價(jià)”……方式不一的“坐地漲價(jià)的已經(jīng)成為北京樓市上的一道獨(dú)特風(fēng)景。

理由1：新規(guī)劃

新城規(guī)劃成通州漲價(jià)說辭

通州房?jī)r(jià)暴漲，“東五環(huán)外房?jī)r(jià)超東四環(huán)”是今春京城樓市的一大看點(diǎn)。在京貿(mào)國(guó)際城漲到25000元/平米的同時(shí)，珠江拉維小鎮(zhèn)、K2海棠灣等項(xiàng)目也不甘落后，甚至傳出部分項(xiàng)目部分樓棟售價(jià)逼近每平米26000元、28000元。

對(duì)于此輪通州房?jī)r(jià)的飆升，許多樓盤的售樓員在向買房人介紹時(shí)都不約而同地提到通州“新城規(guī)劃”。去年底，北京明確將在2010年集中力量把新城建設(shè)重心向通州傾斜。今年1月27日，通州新城最新規(guī)劃公布。雖然種種規(guī)劃還只是規(guī)劃而已，但已經(jīng)成為開發(fā)商抬價(jià)同時(shí)“打動(dòng)”買房人的說辭。“新規(guī)劃公新地標(biāo)，通州將成為北京的浦東”，有的售樓員甚至繪聲繪色地說：咱們這樓盤就處于燈火輝煌的某某位置。

日前，位于通州區(qū)的某項(xiàng)目傳出消息，下次開盤價(jià)格將在18000元/平米。而去年底該樓盤開盤單價(jià)剛過萬元。在記者致電該樓盤售樓處時(shí)，售樓員告訴記者，前期最貴的是一部分精裝小戶型，售價(jià)達(dá)到15000元/平米。預(yù)計(jì)6月前后再次開盤，依然是中小戶型為主，有精裝、也有毛坯，價(jià)格估計(jì)在2萬元上下。而對(duì)于這種漲價(jià)幅度，這位售樓員表示，項(xiàng)目還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有追上通州市場(chǎng)價(jià)?！巴ㄖ菪鲁且?guī)劃出臺(tái)后，通州有的項(xiàng)目漲到兩萬八九。

理由2：隨大溜

“大市在漲，我們跟著漲”

和通州樓盤漲價(jià)至少有新城規(guī)劃一支“興奮劑”不同，許多樓盤在并未見到區(qū)域政策利好的時(shí)候也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的漲價(jià)勢(shì)頭。

以北苑區(qū)域一樓盤為例。該樓盤預(yù)計(jì)4月底再次開盤，價(jià)格預(yù)計(jì)為每平米22000元-23000元。而1月底該項(xiàng)目開盤以來(截至4月13日)，整體成交均價(jià)為17096元/平米。而對(duì)于預(yù)計(jì)中三五千元的漲幅，售樓員表示，“北苑區(qū)域最近整體都漲了3000元-5000元”

與此相仿，在今年春季房展會(huì)上，記者以購(gòu)房人名義咨詢時(shí)，大興區(qū)西紅門鴻坤理想城的售樓員告訴記者，3月21日，5號(hào)樓和12號(hào)樓開盤，均價(jià)22000元/平米，4號(hào)樓預(yù)計(jì)5月中旬開盤，25000元/平米?！?5000元是現(xiàn)在的估計(jì)價(jià)格，到時(shí)候行情好的話可能更高?！倍鴮?duì)于漲價(jià)3000元的原因，這位售樓員并沒有從項(xiàng)目自身價(jià)值點(diǎn)回答，而是表示“整個(gè)大市都在漲，項(xiàng)目自然也跟著漲”。從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)看，截至4月13日，該樓盤成交149套，成交均價(jià)為21539元/平米。

理由3：供需失衡

排號(hào)認(rèn)籌探測(cè)購(gòu)房“溫度”

在區(qū)域未見重大利好的時(shí)候，開發(fā)商漲價(jià)的底氣更多地來自于高漲的市場(chǎng)需求。在記者采訪中，不少開發(fā)商談到敢于漲價(jià)的一個(gè)基本判斷是：北京樓市總體上供求失衡關(guān)系一直存在。因此，開發(fā)商就通過排號(hào)、交認(rèn)籌金、誠(chéng)意金等方式，探測(cè)到市場(chǎng)需求的“溫度”

以朝陽(yáng)區(qū)近日開盤的某項(xiàng)目為例，據(jù)買房人稱，項(xiàng)目原計(jì)劃開盤1100套房，結(jié)果一周內(nèi)就有1300多組客戶交了選房誠(chéng)意金。于是該項(xiàng)目開盤當(dāng)天臨時(shí)上浮3000元/平米，放量也縮減到750套。

在不少開發(fā)商眼里，試探市場(chǎng)需求是一個(gè)很正常的市場(chǎng)行為。雖然在有關(guān)規(guī)定約束下，不少開發(fā)商不再收取動(dòng)輒數(shù)十萬元的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等，但免費(fèi)辦VIP卡、現(xiàn)場(chǎng)刷一萬元認(rèn)籌金、在指定銀行存入10萬元凍結(jié)3個(gè)月等排號(hào)方式，仍然為開發(fā)商所熱衷。理由是這樣可以試探出有效的市場(chǎng)需求，然后視情況抬價(jià)。

理由4：買家“接受能力”強(qiáng)

不斷抬高價(jià)格信號(hào)屢試不爽

即將開盤的純新項(xiàng)目也在不斷放出價(jià)格信號(hào)，試探買房人的接受程度。

以京西南一樓盤為例，售樓員告訴記者，項(xiàng)目將在六七月開盤。南北通透戶型預(yù)計(jì)17000元/平米，其余3種戶型15000元-16000元/平米。而此前其相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示“售價(jià)將在13000元/平米左右”。對(duì)此，售樓員也承認(rèn)了這一點(diǎn)，“3月時(shí)是說13000元”

“漲到15000—17000元，你還買嗎？”在該樓盤的業(yè)主論壇上，可以見到這樣的帖子。而不少業(yè)主的反應(yīng)是，雖然對(duì)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)不滿，但也表示，“只能去準(zhǔn)備更多的資金，應(yīng)對(duì)樓盤調(diào)價(jià)”

一位業(yè)內(nèi)人士表示，不斷抬高價(jià)格信號(hào)已經(jīng)是開發(fā)商屢試不爽的漲價(jià)手段。“開發(fā)商先釋放低價(jià)，積聚人氣；看到市場(chǎng)關(guān)注度高了，再一步一步抬價(jià)?！边@位人士表示，開發(fā)商漲價(jià)篩掉一部分購(gòu)房人，依然有可觀的市場(chǎng)需求；而購(gòu)房者在等待原來的低價(jià)盤入市、慢慢適應(yīng)樓盤一步步漲價(jià)時(shí)，也在不斷錯(cuò)過其他樓盤，最后只會(huì)發(fā)現(xiàn)已被“套牢”在這個(gè)項(xiàng)目上，“不少買房人交了認(rèn)籌金，得到售樓員口頭承諾的低價(jià)，被套得就更結(jié)實(shí)了。

不少開發(fā)商還選擇先通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)“試水”。南城一新盤負(fù)責(zé)人透露，高漲的房?jī)r(jià)讓開發(fā)商心里也沒底。于是就選擇先由關(guān)系戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。關(guān)系戶對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格的接受程度，成為最終公開發(fā)售價(jià)格的參照?！皟?nèi)部認(rèn)購(gòu)既照顧了關(guān)系戶，又營(yíng)造了樓盤受寵的表象。”他這樣說。

- 市場(chǎng)分析

擔(dān)心通脹而購(gòu)房的人增多

很多開發(fā)商對(duì)坐地漲價(jià)的一個(gè)重要理由是：供需失衡。但是，房?jī)r(jià)高企，火熱的市場(chǎng)需求從何而來？在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰看來，在北京，房產(chǎn)演變成一個(gè)投資性商品的趨勢(shì)愈演愈烈。投資熱直接推動(dòng)了市場(chǎng)需求。

央行營(yíng)業(yè)管理部剛公布的2010年第一季度調(diào)查結(jié)果顯示，在北京城鎮(zhèn)居民購(gòu)房人群中，投資性購(gòu)房居民占比創(chuàng)近兩年新高，達(dá)到23.1%。的確，在房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯超出剛性需求購(gòu)買力的時(shí)候，“剛性需求購(gòu)首次置業(yè)者越來越買不起，投資者出手購(gòu)房的趨勢(shì)越來越明顯?！币粯I(yè)內(nèi)人士說。

珠江地產(chǎn)一位人士則表示，純投資購(gòu)房的人并未明顯增加；增加更多的，是通過投資房產(chǎn)尋求資產(chǎn)保值的人。而這背后是通脹的預(yù)期。

- 專家建議

保留口頭承諾證據(jù)

排號(hào)容易助長(zhǎng)開發(fā)商抬價(jià)底氣，但是不排號(hào)又買不到房。而買房人排號(hào)時(shí)是奔著售樓員“承諾”的價(jià)格去的，但最后往往發(fā)現(xiàn)開盤價(jià)格已經(jīng)高了。而開發(fā)商往往對(duì)售樓員的口頭承諾不認(rèn)賬。

對(duì)此，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會(huì)主任邱寶昌建議，買房人首先應(yīng)拒絕參加交認(rèn)籌金、誠(chéng)意金的變相銷售活動(dòng)；其次，對(duì)于售樓員的承諾應(yīng)留下視頻、錄音等證據(jù)，最好能落到書面上，寫進(jìn)購(gòu)房人交認(rèn)籌金時(shí)的文字材料中。秦兵律師也表示，售樓員在銷售過程中的言行不是個(gè)人行為，而是代表公司、樓盤?！翱陬^承諾也是承諾”，只要售樓員承認(rèn)或者買房人能出示有關(guān)證據(jù)就可以認(rèn)定開發(fā)商違約。

- 買房人呼吁

應(yīng)明確公示每套房?jī)r(jià)格

對(duì)于已經(jīng)取得預(yù)售證的房源，無論是“國(guó)11條”還是“京版11條”，均有諸如“一次性公開全部房源”、“明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”的明確規(guī)定。但明碼標(biāo)價(jià)到什么程度，各樓盤并不相同。

在近期采訪中，記者發(fā)現(xiàn)不少項(xiàng)目已經(jīng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)公布每套房源的價(jià)格。但有的樓盤仍然只公布一個(gè)整體開盤均價(jià)，每套房的價(jià)格只在售樓員手里，且有以“商業(yè)機(jī)密”為由拒絕透露的。

記者4月13日致電北京市住建委便民熱線時(shí)，得到答復(fù)稱，北京目前尚未要求開發(fā)商公布每一套房源價(jià)格，只要求公布銷售進(jìn)度和銷售均價(jià)，價(jià)格在開盤時(shí)可以上下浮動(dòng)。

據(jù)悉，廣東、江蘇等地已要求樓盤在開盤前公布每套房源價(jià)格。

對(duì)于買房人的這一呼吁，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示支持，同時(shí)提醒，購(gòu)房者可以在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查到項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證的樓座和房源套數(shù)，不必只聽信開發(fā)商所宣稱的開盤量。

本版采寫/本報(bào)記者 張旭

[責(zé)任編輯：wangft] 標(biāo)簽：樓盤 開盤 開發(fā)商 

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