市場預(yù)期促內(nèi)部研討 房產(chǎn)保有稅漸行漸近

2010年04月16日 02:28
來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

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翟宇 唐文祺 陳紓潔

山雨欲來風(fēng)滿樓，一時(shí)間，關(guān)于房產(chǎn)保有稅正在研究推行的傳言突然漸行漸近。

空穴來風(fēng)未必?zé)o因。上海市住房保障和房屋管理局日前發(fā)布一則對外公告稱，在房產(chǎn)保有階段征稅中，要經(jīng)國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好，“如果有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的”。其言下之意頗顯微妙。

內(nèi)部籌措初現(xiàn)端倪

本報(bào)記者從各方了解到，在房產(chǎn)保有稅的方案討論過程中，作為“技術(shù)”支持的上海市房管局，本周早些時(shí)候曾與部分專家座談?wù){(diào)研有關(guān)保有稅開征的問題。在此之前，還召開過多家房企參與的內(nèi)部研討。

不過，與會的專家與開發(fā)商均向記者表示，至今沒有看到政府在保有稅制定方向上做出決定。知情人士稱，相關(guān)部門對如何實(shí)行征稅，以及是否應(yīng)該征稅等方面仍顯得矛盾重重?！罢魇罩亓?，擔(dān)心房價(jià)下跌；輕了，又沒有效果。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級分析師回建強(qiáng)認(rèn)為，從稅種的針對方向來看，目前的關(guān)注焦點(diǎn)房產(chǎn)保有稅其實(shí)可算作是物業(yè)稅的過渡。他指出，不排除未來出現(xiàn)物業(yè)稅的可能性，但關(guān)鍵是如何合并現(xiàn)有稅種，從而使老百姓的綜合稅負(fù)無須大幅提升。而房價(jià)是否會遭到打壓則是其次考慮的問題?！叭绻缓喜⒛壳暗姆慨a(chǎn)稅、土地稅等現(xiàn)有房產(chǎn)稅種就開征保有稅，肯定是不合理的。

這一觀點(diǎn)與上海財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部流傳的說法有所印證。據(jù)上海市財(cái)政局內(nèi)部人士透露，無論將要開征什么新稅種，最重要的前提條件是不能增加中等收入及以下家庭的負(fù)擔(dān)。即便如此，保有稅可能開征的消息還是對市場產(chǎn)生了一些微妙的影響。回建強(qiáng)告訴記者，幾天前他曾在一個(gè)針對投資者的小型論壇上討論過關(guān)于保有稅開征的問題，“投資者明顯對保有稅的開征心存忌憚”

稅基人均面積成焦點(diǎn)所在

有業(yè)內(nèi)人士指出，稅基標(biāo)準(zhǔn)的制定，是當(dāng)前征收房產(chǎn)保有稅的重要關(guān)鍵因素?！岸惢鶚?biāo)準(zhǔn)包括了城市(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)和建筑物重置價(jià)格，而這種稅基標(biāo)準(zhǔn)又必須以稅基評估為前提和依據(jù)?！闭虼?，建立起一個(gè)完整、權(quán)威的房地產(chǎn)稅基評估機(jī)制是首要的。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任丁健指出，通常來說，不動產(chǎn)方面的稅種可分為流通階段及保有階段。在保有階段征收的稅種，物業(yè)價(jià)值的衡量十分重要?！叭绻狈ψ钤绲膬r(jià)值底賬參考，在價(jià)值評估中會形成一定難度。

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏?比銜?，臍ぐ从国脑rＳ興暗難芯糠較蚶純矗贍芑嵊腥智閬潁紫仁恰按蛹墼頡?，缄J鐘蟹坎諞歡畚灰隕轄惺導(dǎo)收魎埃黃浯撾按恿吭頡?，缄J鐘蟹坎湊杖司婊囊歡ū曜冀姓魘鍘Ｗ詈笏賦觶酆霞屏吭蟯梢宰魑莢蛑?，也就矢`誄浞摯悸淺鐘腥說木嚀邇榭魷陸姓魘鍘６釵匾氖牽┖?碧岢觶氐慵囁孛掠滌卸嗵追坎腋嘸鄯坎惱獠糠秩巳骸?/p>

回建強(qiáng)在對于人均面積的核算方面持有相同觀點(diǎn)，他指出，保有稅應(yīng)該設(shè)定一個(gè)人均免稅面積線，高于該面積的部分就要交稅?！鞍凑占彝閱挝唬?jì)算所有人名下的住宅面積?！彼瑫r(shí)表示，保有稅的稅基，前期可按購房發(fā)票價(jià)進(jìn)行計(jì)算；后期，或許等待物業(yè)稅出臺之后即可按評估價(jià)進(jìn)行計(jì)算。按照他的觀點(diǎn)，“稅率應(yīng)該在1%~1.5%左右”

如果按1.5%的稅率計(jì)算，總價(jià)100萬的房子，每年需要繳納1.5萬元的保有稅?！霸谏虾?，100萬總價(jià)的房子，一年的房租也就1萬多點(diǎn)吧，所以保有稅的開征對持有者有什么好處呢？”回建強(qiáng)表示，房價(jià)只有在資金推動下才能漲，如果投資、投機(jī)者撤掉資金，對房價(jià)的推動力度將減小，“這樣就形成一個(gè)傳導(dǎo)鏈。不過，對上海而言，剛性需求的量很大，即便沒有投資，房價(jià)也不會大幅下降”

據(jù)了解，在日本，第三套房要被征收30%以上的物業(yè)稅。不久前，回建強(qiáng)也曾和日本瑞穗研究所的人交流，“他們都很奇怪中國為什么給購買商品房的人提供稅費(fèi)優(yōu)惠。”

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