許小年：現(xiàn)行措施難以平抑房價(jià)

2010年04月15日 04:31
來源：新京報(bào)

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- “叩問中國樓市”系列評(píng)論之五

昨天的“叩問中國樓市”系列文章里，我們談到，超發(fā)貨幣造成樓市需求大漲；宏調(diào)緊縮又造成供給減少，通脹預(yù)期則同時(shí)加劇了這兩種現(xiàn)狀。今天我們繼續(xù)說一說，為什么在當(dāng)前的環(huán)境下，無法對(duì)癥下藥、減緩房價(jià)暴漲的趨勢。

平抑房價(jià)的辦法，無非是抑制需求和增加供給，而調(diào)節(jié)供需的關(guān)鍵是改變市場參與者的預(yù)期。

城鎮(zhèn)化、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的，不必調(diào)控，治理的重點(diǎn)是超發(fā)貨幣造出來的虛假需求。既然是貨幣惹的禍，“解鈴還需系鈴人”，央行收緊銀根就是了。銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預(yù)期下降，居民買房保值的動(dòng)機(jī)減弱，需求進(jìn)一步降低。

當(dāng)需求疲軟時(shí)，開發(fā)商就要考慮停止捂盤，增加供應(yīng)，因?yàn)槊髂甑膬r(jià)格可能比今年低。如果政府這時(shí)再增加土地供應(yīng)，未來房價(jià)走低的可能性大增，就可以改變買、賣雙方的價(jià)格預(yù)期。居民不再著急購買，地產(chǎn)商卻急著開發(fā)和出售，房價(jià)調(diào)頭向下。

小結(jié)一下，平抑房價(jià)的政策是收緊貨幣供應(yīng)和放開土地供應(yīng)?，F(xiàn)狀卻是放開貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng)，整個(gè)搞反了，不出亂子才怪呢。

但問題是，誰愿意在這會(huì)兒收緊銀根呢？“來之不易”的經(jīng)濟(jì)反彈又掉下去怎么辦？今年還要保“八”呢？要收銀根就得放匯率，緊縮銀根就要加息，加息會(huì)傷及股市，股民罵娘怎么辦？又要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草，世上哪有這樣的事？可世上到處都是這么想的人。

土地供應(yīng)更是萬萬不能放，據(jù)說農(nóng)地若少于“紅線”，就無法保障中國的糧食安全。但在30多年前的計(jì)劃體制下，耕地比今天多(因城鎮(zhèn)和工業(yè)占地少)，人口比今天少，我們還不能保證糧食的供應(yīng)，靠各種票證限制居民的食品消費(fèi)。可見糧食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，生產(chǎn)效率主要取決于制度，而不是耕地?cái)?shù)量。

改革開放之后的1991年到2008年，我國小麥畝產(chǎn)增加了30%，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高了150%。在效率提高的基礎(chǔ)上，完全有可能釋放出部分農(nóng)地，用于房地產(chǎn)開發(fā)而不致影響國家的糧食安全。

控制土地供應(yīng)的真正原因是財(cái)政。近年來各級(jí)地方政府大興土木，擴(kuò)招人員，導(dǎo)致開支激增而入不敷出，除了向銀行貸款，就靠賣地收入彌補(bǔ)赤字。除了財(cái)政，土地也越來越多地連著官員的荷包，怎么放得開呢？

貨幣和土地政策不變，有無其他辦法降低房價(jià)？

78家主營業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場。但是別忘了，16家主營地產(chǎn)的央企還在，相當(dāng)于放走小舢板，留下巡洋艦。國企頻頻拍出地王，因?yàn)橛?a target="_blank">金融支持，因?yàn)椴慌聵敲尜u不出地面價(jià)，虧了，有國家兜底。這些造就地王的體制性原因，并未因78家的退出而改變。此舉或可稍降民怨，對(duì)地價(jià)影響實(shí)在有限。

有人建議改革土地招拍掛制度。但是土地供應(yīng)機(jī)制不變，供應(yīng)總量不變，站著賣還是蹲著賣有什么本質(zhì)區(qū)別嗎？

還有人建議對(duì)捂地的開發(fā)商“動(dòng)真格兒的”。問題是“真格到什么程度，房地產(chǎn)公認(rèn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”，“格兒的動(dòng)得太真了，影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)地方的財(cái)政稅收和GDP都沒好處。投鼠忌器。

出臺(tái)物業(yè)稅。這事兒議了好多年，一直出不來，猜猜誰手中的房產(chǎn)多，就知為什么出不來了。

還有什么招兒？

結(jié)論：房價(jià)還得漲，盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲。

《紅樓夢》中的王熙鳳說過：“千里搭長棚，沒有不散的筵席”

□許小年(中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授)

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