馬光遠(yuǎn)：哄抬房?jī)r(jià)不是開發(fā)商天賦權(quán)利

2010年04月15日 02:53
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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馬光遠(yuǎn)(經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

位于北京市朝陽區(qū)五里橋附近的中弘·北京像素兩幢樓開盤引爆上千人的糾紛。早在4月3日，上千名購(gòu)房者在連夜排號(hào)交付“定金”2萬元之后，售樓方給予了兩項(xiàng)口頭優(yōu)惠政策。等到開盤時(shí)，售樓方突然宣布：售價(jià)比當(dāng)初承諾的價(jià)格每平方米上漲4000元，均價(jià)最高達(dá)2.8萬元，且之前的優(yōu)惠政策全部無效。一個(gè)晚上每平方米暴漲4000元，每套房子漲了幾十萬，開發(fā)商一夜之間就憑空賺了上億元。

很顯然，這是再明顯不過的哄抬房?jī)r(jià)行為?？墒牵瑢?duì)于開發(fā)商的這種強(qiáng)勢(shì)的操縱價(jià)格行為，一方面，在整個(gè)糾紛發(fā)生的過程中，我們沒有聽到北京市住建委等相關(guān)部門對(duì)此的定性；另一方面，很多人認(rèn)為，既然政府可以將地通過“招拍掛”賣個(gè)高價(jià)，開發(fā)商有天然的權(quán)利決定房屋的銷售價(jià)格，而且，由于購(gòu)房者之前交納定金換取的只是“選房申請(qǐng)書”，在這種情況下，開發(fā)商的行為既不違法，也不違約，除了道德譴責(zé)，對(duì)其坐地漲價(jià)的行為并無解決辦法。

是真的沒辦法，還是不想管？這是首先需要界定的問題。其實(shí)，早在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期中，捂盤惜售和哄抬房?jī)r(jià)就被視為違法違規(guī)行為和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩種最典型的擾亂市場(chǎng)行為。早在2006年5月10日，北京市建委就公布了《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控監(jiān)管的通知》，明確規(guī)定包括惡意哄抬房?jī)r(jià)在內(nèi)的53種擾亂市場(chǎng)的行為將受到處罰。而在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過的“國(guó)十一條”，以及住建部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》的通知中，明確指出，商品房預(yù)售方案中應(yīng)明確商品房銷售價(jià)格及價(jià)格調(diào)整方式。在北京市2010年2月通過的“市十一條”中，明確規(guī)定：“取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)，公開對(duì)外銷售”。可見，無論在國(guó)家層面，還是北京本地，對(duì)于哄抬房?jī)r(jià)的行為的定性有明確的規(guī)定。

有人認(rèn)為，導(dǎo)致開發(fā)商坐地漲價(jià)的主要因素在供求關(guān)系，在土地價(jià)格高漲的情況下，開發(fā)商毫無疑問有權(quán)利決定房屋的價(jià)格并根據(jù)市場(chǎng)供求狀況調(diào)整價(jià)格。這種看法，如果在一個(gè)完善的競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)環(huán)境中，無疑具有很大的正確性，但當(dāng)下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遑論完善，就是最基本的信息披露也很難做到。在市場(chǎng)扭曲的情況下，市場(chǎng)本身傳導(dǎo)的信號(hào)不僅失真，而且具有極大的操縱性，必須通過政府的監(jiān)管行為，讓市場(chǎng)回歸理性，那種將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)視為真正市場(chǎng)者不僅天真，而且對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展極為有害。

我們看到，最近，因?yàn)榭只判缘馁?gòu)買，哄抬房?jī)r(jià)等行為在各地又重新抬頭，如果不果斷出重手抑制，必將引發(fā)更大的恐慌。但是，遺憾的是，各地相關(guān)部門對(duì)于開發(fā)商的抬價(jià)行為，卻鮮有出重手予以處罰的案例。北京朝陽的樓盤，在整個(gè)糾紛發(fā)生的過程中，相關(guān)部門一直缺席和失語，這一方面難免有種種糾結(jié)的利益的存在，另一方面，也和缺乏相應(yīng)的制裁措施不無關(guān)系。我們看到，盡管每一次房?jī)r(jià)調(diào)控，上自中央，下自地方，都口口聲聲要打擊捂盤惜售和擾亂價(jià)格的行為，但如何打擊，從來都是紙上談兵，北京除了要求開發(fā)商整改，請(qǐng)開發(fā)商到相關(guān)部門“喝茶”之外，并無震撼性的舉措，其他地方，大同小異。

“國(guó)十一條”將規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序作為房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要一環(huán)，而要真正打擊價(jià)格違法，最關(guān)鍵的是要加重違法者的違法成本，必須對(duì)哄抬房?jī)r(jià)的開發(fā)商給予重罰，對(duì)于其超出備案價(jià)格的部分予以沒收，取消其資質(zhì)或者限制其競(jìng)拍土地，或者將其納入征信體系，給予信貸上的限制，而不是現(xiàn)在這樣，高聲喊打，拳不落下。

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