上海房?jī)r(jià)很難降下來(lái)

2010年04月13日 22:26
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：田林

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在信貸收緊和房地產(chǎn)政策不確定的雙重壓力下，世茂房地產(chǎn)(00813.HK)仍預(yù)計(jì)4月物業(yè)銷售金額將超過(guò)25億元，環(huán)比上升30%，而截至4月份的累計(jì)銷售額將超過(guò)80億元。

4月13日，世茂房地產(chǎn)拋出了去年成績(jī)單。去年全年股東應(yīng)占純利35.11億元，升3.2倍。營(yíng)業(yè)額同比上升137%至170億元，毛利率全年為38%，撇除主要非現(xiàn)金項(xiàng)目及一次性收益，年內(nèi)股東應(yīng)占核心盈利為27.7億元。此外，2009年，世茂集團(tuán)把商業(yè)項(xiàng)目注入上海世茂(600823.SH)，產(chǎn)生稅后利潤(rùn)9.36億元。

毛利率上行

世茂稱，由于2009年下半年入賬樓盤售價(jià)高于上半年，因此毛利率由2009年上半年的29%上升至下半年的37%，并預(yù)期2010年的毛利率將繼續(xù)上升。

對(duì)于一路高歌、越調(diào)控越上漲的房?jī)r(jià)，世茂房地產(chǎn)副主席兼執(zhí)行董事許世壇向本報(bào)記者表示，上海房?jī)r(jià)在世博會(huì)以后也很難降下來(lái)。“上海目前的拆遷補(bǔ)償費(fèi)很多地方已經(jīng)到了三四萬(wàn)一平米，郊區(qū)土地價(jià)格都要兩三萬(wàn)一平米，開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也只是十幾億，但因?yàn)閯傂孕枨蠛艽?，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，上海的土地會(huì)越來(lái)越稀缺。”他說(shuō)。

許世壇續(xù)稱，上海周邊城市如昆山、嘉興和常熟的住房銷售情況非常好，一方面因?yàn)檫@些地區(qū)的房?jī)r(jià)易于被消費(fèi)者接受，另一方面上海也在進(jìn)行長(zhǎng)三角一體化，鐵路交通將由上海聯(lián)通到江蘇和浙江的部分城市。

年報(bào)顯示，世茂房地產(chǎn)入賬銷售額163.9億元當(dāng)中，上海占22.5%，而其余75%集中在東部及中部沿海的二三線城市。RBS分析師吳嘉俊認(rèn)為，世茂房地產(chǎn)項(xiàng)目分散在上海以外的地區(qū)以及對(duì)于住宅、辦公室、物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)的整體發(fā)展，將使其毛利率在中期得以維持。

該公司管理層表示，2010年全年的合同銷售金額將超過(guò)300億元的目標(biāo)。并預(yù)計(jì)今年銷售均價(jià)將回復(fù)至每平方米一萬(wàn)元以上，因其今年首季合同銷售均價(jià)為每平方米11999元。

此外，對(duì)于人民幣升值預(yù)期，董事局主席許榮茂認(rèn)為，人民幣升值會(huì)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格有推動(dòng)作用。許世壇認(rèn)為，世茂房地產(chǎn)在香港上市及發(fā)債融資已募資逾百億港元，大部分已匯到內(nèi)地進(jìn)行收購(gòu)或業(yè)務(wù)發(fā)展，人民幣升值對(duì)公司利潤(rùn)有正面影響。

杠桿率微升

年報(bào)顯示，2009年世茂房地產(chǎn)總資產(chǎn)為665億元，同比上升43%，總權(quán)益同比上升34%至255億元，總借款金額由2008年底的144億元增至205億元，漲幅為42%。資產(chǎn)負(fù)債率維持在30%，然而借款對(duì)自有資金的杠桿率由2008年的75.8%上升至80.4%至其控股公司上海世茂的總借款亦同比增加487%至34.9億元。

對(duì)于目前風(fēng)聲日緊的銀行信貸調(diào)控，首席財(cái)務(wù)官許偉文向本報(bào)記者表示，信貸收緊不會(huì)對(duì)公司造成影響。

“目前世茂房地產(chǎn)的205億元貸款主要是開(kāi)發(fā)貸款，其中，90億元為兩年期內(nèi)的短期貸款，一半已經(jīng)從銷售回籠資金中償還。其余115億資金為3年到5年期的中長(zhǎng)期貸款，因而不會(huì)受信貸收緊的影響?！彼f(shuō)。

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