78家央企退出樓市能否撼動(dòng)“高地價(jià)”之根

近年來，依仗資金優(yōu)勢的央企屢成“地王”買家，被認(rèn)為是地價(jià)居高不下的重要原因之一；尤其是不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，更以土地市場“攪局者”的角色屢遭詬病。今年3月，三家央企在北京一舉拿下三幅天價(jià)地塊，使各界對“央企地王”的質(zhì)疑達(dá)到頂峰。

3月18日，國務(wù)院國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)。近日，國資委人士介紹，這些非房地產(chǎn)主業(yè)央企的退出方案均已如期上報(bào)。

據(jù)了解，78戶央企中包括由于重組了地方企業(yè)而擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企；因?yàn)樗鶎倨髽I(yè)在獨(dú)立的工礦區(qū)或采煤塌陷區(qū)，廠區(qū)設(shè)施、職工住房等需要自行開發(fā)的央企，以及本來就有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但并未被列為主業(yè)的建筑施工類央企。國資委目前正在加快匯總并進(jìn)一步完善退出方案。

資料顯示，中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國核工業(yè)集團(tuán)、中石油等多家央企在國資委“退房令”宣布前后，在北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)。

青島民營房企百通集團(tuán)董事長吳國徽說，央企手中的土地并不都是“香餑餑”，“有些‘地王’拿過來可能很燙手”。他說：“沖動(dòng)的、不理智的行為終將受到市場的懲罰。

中原地產(chǎn)研究中心人士認(rèn)為，78家央企的退出，是國家政策對市場呼聲的積極回應(yīng)，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措之一，有望對央企盲目拿地的現(xiàn)象產(chǎn)生一定抑制作用，對目前土地市場的種種非理性現(xiàn)象也將發(fā)揮警示效應(yīng)。

央企退出難消市場憂慮

國資委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2003年國資委成立以來，先后確認(rèn)和公布了16家以房地產(chǎn)作為主業(yè)的中央企業(yè)，三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)戶數(shù)由原來的728戶減少到目前的373戶。2008年，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入僅占到15%，利潤只占7%。

上述中原地產(chǎn)人士指出，現(xiàn)存的16家房地產(chǎn)央企、非國資委管理的部屬企業(yè)、各地方國企、上市公司等才是拿地的主力，78家退出的央企在實(shí)際規(guī)模上對土地市場的影響并不大。另一方面，一些“接盤者”反而可能借此進(jìn)一步壯大業(yè)務(wù)、增加融資，從而增強(qiáng)高價(jià)拿地的實(shí)力。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年成交總價(jià)排在前10位的地塊中，國企獨(dú)占8席，成交樓面地價(jià)前10名的企業(yè)中，也同樣有8席被國企占據(jù)。但是在2007年的總價(jià)及單價(jià)“地王”中國買家里面國企與民企之比則為3：7和4：6。即使在2009年，也不乏民企組成聯(lián)合體拿下“地王”的例證。最典型的是2009年12月22日，由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯(lián)合體以255億元的天價(jià)擊敗由保利、中海、萬科三家國企組成的聯(lián)合體，拿下廣州亞運(yùn)村“新地王”。資金來源和地王隱現(xiàn)并無直接聯(lián)系。只要資金充裕甚至過剩，對地王的追逐就在所難免。

在一些人為78家央企退出而叫好之時(shí)，4月2日的吉林長春，國企背景的永輝房地產(chǎn)公司與民企龍創(chuàng)地產(chǎn)上演了一場爭地大戰(zhàn)。在經(jīng)過241次的爭奪之后，后者以7億元的總價(jià)、287%的溢價(jià)率摘下了長春的“新地王”。拍賣師直言“這個(gè)價(jià)格不理性”。目前，高價(jià)土地正從一線城市向二、三線城市蔓延，搶奪土地的企業(yè)也逐漸多元化，土地市場的“著火點(diǎn)”依然隨處可見。78家央企的退出，難消市場憂慮。

土地市場回歸理性更需要游戲規(guī)則的同步調(diào)整

國土資源部日前發(fā)布的《2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示，2009年全國105個(gè)監(jiān)測城市綜合地價(jià)增長率為5.05%，同比較上年提高了4.58個(gè)百分點(diǎn)；其中居住地價(jià)增長最快，增幅為7.92%。上述報(bào)告還特別提醒“必須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)過快上漲”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分地價(jià)的過快上漲，除了土地資源稀缺、房價(jià)上漲推動(dòng)、部分企業(yè)炒作等因素外，也是招拍掛的出讓制度所致。這一制度雖確保了土地出讓過程的陽光透明，但也易將爭奪激烈的土地價(jià)格推向“失控”的邊緣。要使土地價(jià)格平穩(wěn)受控、土地市場回歸理性，需要競爭主體的適當(dāng)調(diào)整，更亟待游戲規(guī)則的合理改革。

一些地方日前已著手對招拍掛制度進(jìn)行“微調(diào)”。比如，上海市規(guī)劃和國土資源管理局日前發(fā)布土地出讓公告，以招標(biāo)形式出讓莘莊地鐵上蓋大型綜合性建筑地塊。掛牌文件規(guī)定，由評標(biāo)小組按照招標(biāo)出讓文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審綜合評分，并根據(jù)綜合評分結(jié)果確定中標(biāo)候選人。而競買報(bào)價(jià)分值僅占到全部評標(biāo)環(huán)節(jié)的30%。北京也曾設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間、增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等作為土地競買條件。

這些調(diào)整后的出讓方式能否穩(wěn)住地價(jià)，如何減少人為干預(yù)以確保過程透明公正，如何在全國范圍內(nèi)對招拍掛制度進(jìn)行完善等，都有待觀察。(記者葉鋒、鄧衛(wèi)華)

(來源：新華網(wǎng) 　)