博鰲論戰(zhàn)：房地產(chǎn)生病 藥方打架

2010年04月12日 06:44
來源：中青在線－中國青年報 作者：董偉

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這是海南博鰲一處商品房(4月11日攝)。博鰲亞洲論壇2010年年會期間，“房價”成為論壇最熱的焦點話題之一。新華社記者 趙穎全攝

房子！房子！房子！在博鰲論壇上，房地產(chǎn)成為貫穿始終的熱點話題。從開幕到閉幕，從場內(nèi)到場外，關(guān)于房子的議論總是紛紛不斷，意見相互沖突矛盾。其糾結(jié)人心處在于，當情感和利益糾葛在一起，不管是現(xiàn)實還是未來，任何共識似乎都難以輕易達成。博鰲三日談后，唯有地產(chǎn)亂相本身無人質(zhì)疑。

房地產(chǎn)有沒有泡沫

在經(jīng)歷了短暫低迷后，去年春夏之交，中國房價展開絕地反攻，增速之快讓人瞠目結(jié)舌。多個城市房價飆升至歷史新高。雖然官方統(tǒng)計試圖淡化此種瘋狂，但是無法消除人們的焦慮。美國《福布斯》雜志更是赫然將中國房地產(chǎn)列為全球泡沫之一。今年開春，隨著各項調(diào)整政策的出臺，地產(chǎn)股票呈現(xiàn)一片慘綠，可實體市場卻不改高燒本色。不但價格依然強勁上揚，而其“日光盤”也漸次顯現(xiàn)。泡沫之憂遂在加深。有好事者在網(wǎng)絡(luò)上編纂了房市崩盤時間表。

在首個新聞發(fā)布會上，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖即被問到如何看中國房地產(chǎn)。他樂觀表示，在真實的需求面前，中國房地產(chǎn)不會崩盤。龍永圖也不贊成打壓房價，因為房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟非同小可、功不可沒，打壓房價可能冷卻增長，后果很難預(yù)料。不過，他也認為，中國需要第二次房改，政府需加快保障性住房建設(shè)，建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。

看好中國房市的還有羅康瑞，他是瑞安房地產(chǎn)有限公司主席。他的理由和龍永圖邏輯相反——中國房地產(chǎn)可能有些熱，但絕沒有泡沫在里面。經(jīng)濟高速增長給予房地產(chǎn)強力的支撐，隨著居民收入的提高，房地產(chǎn)也當是安然無虞的。他還提到一個開放商經(jīng)常提及的事實：中國土地是稀缺的?！按蟪鞘型恋鼗臼遣粔虻?。”因此，人們不要“想房價高與不高”，而要關(guān)注它的增值能力。

“買房子不會錯的?！绷_康瑞直接了當?shù)卣f。他唯一擔心的是，大家對房價議論太多，導(dǎo)致行政手段的干預(yù)，從而打擊了地產(chǎn)行業(yè)。

之前，華遠老總?cè)沃緩娨矎娏曳磳ε菽?。這個開發(fā)商中的理論家提到，早在20多年前,人們就用收入和房價作比較，得出一名大學生100年買不起房子的結(jié)論。事實卻并非如此?！芭菽撛缭谶^去的十年中多次出現(xiàn)，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高，過去是騎自行車說房價，而今天是開著私家車罵房價，現(xiàn)實中低年齡層的購房卻不是在減少而是在增加。伴隨著房價增長的是居住面積的擴大和生活條件的改善，而絕不是越來越窮的惡化。”

SOHO老總潘石屹的言辭就閃爍得多。在本次論壇上，他說，有的經(jīng)濟學家從五六年前就開始喊泡沫，喊得自己都不相信了，“我倒是開始有點信了”。

然而，在獨立經(jīng)濟學家謝國忠眼里，中國房地產(chǎn)泡沫不僅有，而且已經(jīng)很大。他在提交博鰲論壇的文章中說，目前，中國經(jīng)濟最大的風險是為保持高增長而將房地產(chǎn)投資最大化。地方政府樂此不疲。這可以快速體現(xiàn)地方領(lǐng)導(dǎo)政績，同時也為地方財政帶來巨額收入?！俺峭ㄟ^改革地方政府的評估機制來扭轉(zhuǎn)這一趨勢，中國未來兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而現(xiàn)在的狀況已相當危險?！?

謝國忠還給出了自己算到的崩盤日期：泡沫可能在2012年破裂。他像預(yù)言家一樣說到，泡沫總是要破的，沒有例外，越想推遲其破裂，破裂的后果將越嚴重。

臺灣證券交易所董事長薛琦則謹慎提醒，不要好了傷疤忘了疼。本輪大危機的根源，是貨幣超發(fā)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效應(yīng)。他的態(tài)度是，如果用自己的錢去買樓，即便房價下降，鼻子摸一摸就認了；如果買了房子自己住，那更沒有影響；如果是借錢來買房投資，那就要三思而后行。

公說公有理，婆說婆有理。聽誰的？中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強的看法是：我這兩年不準備買房子，所以我就誰都不信。

加稅還是減稅

近幾日，市場風傳，京、滬、深、渝四市將試點開征住房保有稅。基本方案是，按照購房時合同價的七折，再按1.2%至1.5%征收，對存量房和增量房一并征收，但將從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求——若自住需求，則可免稅。此舉被認為是開征物業(yè)稅的先聲，也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機需求，有利于房市退燒。

加稅藥方不是始于此時。多年前，一些研究人員就提出，可以通過物業(yè)稅來調(diào)控房價。其機理是，物業(yè)稅增加投機、投資購房者的持有成本，進而遏制這部分購房需求。此外，物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義，消費者對房價的預(yù)期會發(fā)生變化。在房價一飛沖天的今天，早征早主動，早征早見效。同理，今年全國兩會期間，有政協(xié)委員提出，國家應(yīng)該征住房空置稅。

對此，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專訪時表示，住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房價沒有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三：一，促進存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調(diào)整中央和地方財稅關(guān)系。不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收是地方政府的主要收入，國際上大多如此，對于分稅制下的中國財政有特別意義；三，有利于社會公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅負關(guān)系加以調(diào)整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多繳稅。

“唯獨沒有媒體說的調(diào)整房價的那一條。”陳淮說，如果開征物業(yè)稅等，短期內(nèi)對房價會造成波動，但那是預(yù)言的“自我實現(xiàn)”而已，并非它真有這個功能?！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a(chǎn)不熱了，甚至下跌了，我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場經(jīng)濟下，有資產(chǎn)就要征稅。做好準備吧?！?

任志強則認為，要想降房價，非但不能加稅，反而應(yīng)該減稅。他說，如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費的成本，恰恰不能讓供給增加和房價平穩(wěn)或下降?！芭c其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場中解決住房問題。當供給大量增加時，又怎么會有天價地出現(xiàn)呢，誰還敢囤地和捂盤？價格自然就平衡了?！?

這種看法也有頗多人贊同。兩會期間就有代表指出，物業(yè)稅也好，空置稅也好，在當前的市場都是失靈的，因為現(xiàn)行市場格局下，房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔，開征的物業(yè)稅、空置稅固然會增加房地產(chǎn)投資和保有成本，但也使房價水漲船高，根本達不到調(diào)控的目的。

令人驚訝的是，潘石屹對物業(yè)稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上，他宣稱，從長遠來看，要適當?shù)爻雠_物業(yè)稅，可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅，持有這個物業(yè)都有成本，就會擠壓出一部分的房子丟到市場去，另外沒有房子的人可以買到房子。

“我了解其他國家的政策都是物業(yè)稅，英國、法國、美國都是的。我覺得第一套房子不應(yīng)該收，就從第二、第三套房子收。還有一個好處是，增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級深化，比如說兩個人10年前是一樣的，他買了房子，另外一個沒買房子，他越來越有錢了?！?

在博鰲地產(chǎn)專場論壇上，潘石屹稱，這幾年北京市兩會期間，他都以人大代表身份提開征物業(yè)稅建議。唯此建議沒有人附和、聯(lián)名?！皠e人說，政府把錢賺了一道，開放商賺了一道，現(xiàn)在又要收錢，不簽。問題是，不搞物業(yè)稅，房價怎么降下來？”

主持人、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平當即回應(yīng)說：“潘總，SOHO去年毛利高達52%，如果你們開發(fā)商少賺一點，也可以將房價降下來?！?

潘石屹：“那我就說到這，不說了?！?

七成地供安居類房，是好是壞

4月9日，國土資源部公布《關(guān)于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》。《通知》稱，住房用地量的增長要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應(yīng)量的70%。

對此，大家也是褒貶不一。國家房地產(chǎn)學會副會長陳國強說，過去10年，保障性住房、安居類住房確實欠賬甚多，需要補過來。然而，補也要講究方式、方法，應(yīng)慢補，而不要急補、惡補?！肮┑?成給安居類住房，就是一種惡補。這種方式比較容易扭曲市場的規(guī)律?！彼J為，如此大的結(jié)構(gòu)調(diào)整會導(dǎo)致市場預(yù)期的偏差，從而激化供求矛盾?！拔覀冊撛O(shè)想一個制度安排，讓住房保障制度持續(xù)實施，真正救助到中低收入階層，使他們能安居樂業(yè)。土地制度的突破，無疑將是基本手段?！?

一直為拿地所苦的潘石屹更是警告說，商品房供地如此之少，房價必然繼續(xù)扶搖直上。在中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地。未來供應(yīng)的地要是少了，給市場的信號是房價還要漲，所以兩會結(jié)束后一下出了好幾個地王。實際上背后就是土地少了，錢太多了，應(yīng)該從土地著手，結(jié)果一個月時間不供應(yīng)土地了。

與陳、潘相反，陳淮對此舉措叫好。他告訴記者，未來中國住房三個任務(wù)：一，讓沒有住的地方的人有房子??；二，讓大多數(shù)人從脫困向適度改善轉(zhuǎn)變；三，讓一部分人擁有自己的房子。這三個要求有大有小，有近有遠，有重有輕。

“過去十年中國建了7000萬套房子，夠現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民1／3家庭搬進新房子。夠快吧！然而，即便如此，10年時間，每年每百戶家庭中只能有三四戶搬到新房子。那么哪三四戶先改善？我們把它交給市場、開發(fā)商，顯而易見最有錢的最先改善，出價最高的那四戶最先改善。在政府沒辦法把4套房子變成100套，滿足所有人的需求，那么它能做的就是設(shè)立優(yōu)先級?！?

陳淮認為，70%土地供應(yīng)給安居類住房，讓最需要的人優(yōu)先改善，“不管開發(fā)商愿意還是不愿意，這都是合理的公共政策”。

本報博鰲4月11日電

[責任編輯：wangft] 標簽：房價 物業(yè)稅 打壓房價 

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