博鰲論劍“高燒”房價(jià)如何“降溫”

2010年04月12日 04:11
來源：北京商報(bào) 作者：龍永圖

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“空調(diào)”很足，但仍然很“熱”，這是住建部政策研究中心主任陳淮眼中當(dāng)下的中國房地產(chǎn)。

面對(duì)高漲的房價(jià)，購房者不禁困惑：近期，中央有關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻出招，但北京、上海一線城市房價(jià)為何“高燒不退”？博鰲亞洲論壇2010年年會(huì)期間，“房價(jià)，成為論壇最熱的焦點(diǎn)話題之一。

“中國樓市是否有泡沫？”是每一個(gè)購房者、投資投機(jī)者、開發(fā)商、金融監(jiān)管者等方方面面關(guān)注的話題，盡管在昨日的博鰲論壇上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康做出了“有足夠的‘彈藥’可以抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)”的表態(tài)，然而，一組最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓人們懸著的心難以放下。

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，4月上旬北京二手房總成交量為8747套，相比2009年同期的6623套以及今年3月同期的6133套，上漲幅度分別為32%和42.6%。其中，二手房住宅成交達(dá)到8310套，相比3月上漲幅度達(dá)到44.6%。成交量飛漲帶動(dòng)二手房價(jià)格明顯上漲，通州等近郊區(qū)域的二手房掛牌價(jià)甚至高達(dá)2.5萬元/平方米；不但是二手房，來自北京市住建委的信息顯示，4月以來領(lǐng)取預(yù)售許可證的新房項(xiàng)目中，位于五環(huán)至六環(huán)的項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)高達(dá)24000元/平方米。

“中國的住宅較之于寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)來說泡沫要大得多?！蓖瑯邮菂⒓硬椪搲鳛殚_發(fā)商的代表，SOHO中國有限公司董事長潘石屹承認(rèn)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，并認(rèn)為樓市泡沫大的原因在于土地。在他看來，如果未來供應(yīng)土地減少，就會(huì)給市場(chǎng)顯示房價(jià)還要漲的信號(hào)，對(duì)當(dāng)今中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地的現(xiàn)狀，他認(rèn)為，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)要從治理土地市場(chǎng)著手。“東五環(huán)邊上一塊地樓面價(jià)2.75萬元，如果房子銷售的話，得4.5萬元/平方米。一個(gè)土地上沒有建任何的房子，就是這樣高的價(jià)，如果按照這個(gè)價(jià)格推算下來，北京CBD占地面積達(dá)4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5萬億元。造成土地市場(chǎng)的泡沫形成是因?yàn)殄X太多了?！?

然而并不是所有開發(fā)商都同意潘石屹的觀點(diǎn)，香港瑞安集團(tuán)主席羅康瑞就表示，目前中國內(nèi)地的樓市并不存在泡沫，為此，他給出了三方面的依據(jù)作為支撐，一方面是經(jīng)濟(jì)高速增長，個(gè)人收入提高很快，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供了有力的特征；另一方面是隨著內(nèi)地城市化進(jìn)程的不斷加快，每年增加1個(gè)百分點(diǎn)，就有1000萬多人要進(jìn)城；一線城市的土地資源日趨緊張，也導(dǎo)致了優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格的上漲；第三方面便是現(xiàn)在容積率被壓得很低，內(nèi)地容積率住宅是2.5，而香港是8至9，辦公樓是15?！爱?dāng)然更重要的一點(diǎn)是，我們沒有過分依賴融資，買房子的人是自己去購買，不像次貸，你沒有收入還可以買房子。中國沒有這樣，沒有產(chǎn)生泡沫。

面對(duì)上述背道而馳的兩位開發(fā)商，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，中國的房價(jià)已經(jīng)成為一個(gè)靶子，而人們對(duì)房價(jià)批評(píng)的背后，是高房價(jià)所潛伏的其他問題。而房地產(chǎn)行業(yè)中的不公平、不透明、不信任導(dǎo)致矛盾進(jìn)一步升級(jí)。

“市場(chǎng)上房價(jià)是不是越低越好？當(dāng)然不是，這其實(shí)是個(gè)很簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理。市場(chǎng)上有相當(dāng)一部分群體愿意房價(jià)上漲，但也不希望房價(jià)上漲過快以致泡沫破裂引起資產(chǎn)貶值，他們希望房價(jià)能保持合理的上漲水平。”對(duì)于房價(jià)上漲的原因，王永平分析認(rèn)為，上漲一定是由多種因素作用的結(jié)果，光是強(qiáng)調(diào)投機(jī)、投資，還不能簡單那么講，總體來講，供求關(guān)系可能是第一位的?！斑€是有很多的需求。因?yàn)橹袊某鞘谢M(jìn)程太快了，全世界城市化的速度、頻率沒有中國這么快。這是造成房價(jià)上漲過快的一個(gè)部分。

另外，王永平認(rèn)為房價(jià)上漲的原因還有大量的恐慌性需求在里面?！坝幸恍┬枨?，比如說年輕人，或者沒有條件近期改善住房的人，按道理不應(yīng)該去買房，但是看到房價(jià)上漲的速度那么快，所以很多人擔(dān)心未來買不起房。因?yàn)閾?dān)心自己買不起房，也不相信未來政府真的有保障性住房提供給自己來居住。這時(shí)候就容易產(chǎn)生恐慌，就容易出現(xiàn)砸鍋賣鐵買房，泡沫也由此引發(fā)。

是再出“硬招”，還是強(qiáng)化執(zhí)行力？

對(duì)過快上漲的房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，不是最近一兩年的事了。嚴(yán)管“地王”、抑制投機(jī)性購房、加加鞭”建設(shè)保障房……可謂舉措不斷，但房價(jià)仍“一路高歌”。近日，中央媒體連續(xù)14天炮轟高房價(jià)、高地價(jià)，以及追問房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。對(duì)此有消息稱物業(yè)稅方案已經(jīng)落實(shí)，將在北京、上海、廣州、重慶進(jìn)行試點(diǎn)，“上海將開征房產(chǎn)保有稅”的說法漫天飛。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入調(diào)控觀望期，這也使得許多剛準(zhǔn)備出手買房者產(chǎn)生“再等等”的想法。究竟有沒有方法能澆滅熊熊燃燒的高房價(jià)火焰？

物業(yè)稅：

能否抑制高房價(jià)

物業(yè)稅，又被稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。與以往房地產(chǎn)稅負(fù)最主要的區(qū)別在于，物業(yè)稅是擁有房屋所要交納的稅，是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而非開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

陳淮：物業(yè)稅并不能抑制房價(jià)

住建部政策研究中心主任陳淮說，“物業(yè)稅主要有三個(gè)功能，但都不是抑制高房價(jià)?！痹陉惢纯磥恚飿I(yè)稅的主要作用并不是抑制房價(jià)的。他稱，物業(yè)稅主要三個(gè)作用：第一，促進(jìn)存量資源利用效率提高，不讓房子閑置。第二，調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系。第三，貫徹社會(huì)公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅負(fù)關(guān)系加以調(diào)整。富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多交稅。

他認(rèn)為，短物業(yè)稅期內(nèi)會(huì)對(duì)房價(jià)有影響。他舉例，你看到警察把他抓走了，其實(shí)你沒事，但是你也害怕。他進(jìn)一步稱，即使房地產(chǎn)不熱了甚至下跌了，物業(yè)稅也不可能取消。他表示，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅。

潘石屹：抑制高房價(jià)應(yīng)開征物業(yè)稅

SOHO中國有限公司董事長潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)理性狀態(tài)，主要取決于政策。要想抑制房價(jià)過快上漲，最有效的辦法是在房地產(chǎn)領(lǐng)域收緊“銀根”。不是對(duì)購房者貸款的收緊，而是對(duì)地方政府土地儲(chǔ)備和開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收緊。另外，北京、上海這些房價(jià)上漲過快的地方，應(yīng)當(dāng)開征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)。

王永平：物業(yè)稅開征短期難行

“運(yùn)用政策手段調(diào)整樓市是很有必要的，但物業(yè)稅是新稅種，它的出臺(tái)還包含了很多的立法程序在里面，短期實(shí)現(xiàn)的可能性不大?！睂?duì)于物業(yè)稅的開征，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平建議可以嘗試在一些城市試點(diǎn)實(shí)施。

除此之外，王永平認(rèn)為還應(yīng)加大對(duì)保障性住房的土地供應(yīng)，這樣有一些開發(fā)商覺得利潤空間小了，一批資本就會(huì)從房地產(chǎn)行業(yè)里面退出去。而更要改變的是住房的理念，住房主要還是以居住為主，不一定要買下來擁有，這方面的觀念改變需要戶籍制度改革與之一致起來，人口的戶籍如果能夠流動(dòng)，他的工作也比較容易流動(dòng)，工作流動(dòng)以后人們對(duì)擁有固定住房的愿望相應(yīng)的會(huì)下降一些。

保障房建設(shè)：

“急補(bǔ)”能否影響房價(jià)走勢(shì)？

3月份，國土資源部明確要求各地當(dāng)年的保障性住房和自住型中小套型商品房建房用地等不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，加大保障房建設(shè)能否平抑房價(jià)？

龍永圖：打壓房價(jià)或?qū)?huì)冷卻中國經(jīng)濟(jì)

博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖認(rèn)為，只要有真實(shí)的需求存在，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)崩盤，關(guān)鍵是要盡快建立保障房體制。

龍永圖分析，我國現(xiàn)在正處在房屋需求迅速增長時(shí)期，只要有真實(shí)的需求存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)崩盤。第一次房改推出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于過去10年經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大的作用。房改方向正確，功不可沒。未來我們應(yīng)推動(dòng)第二次房改，首先應(yīng)加快政府建設(shè)保障房速度；其次建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。

龍永圖指出，建立公共租房體制可以加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，解決就業(yè)等問題。但在解決體制問題的同時(shí)，民眾也需要轉(zhuǎn)變住房觀念，解決好這兩個(gè)問題，就不必?fù)?dān)心房價(jià)過快上漲。他不贊成通過打壓房價(jià)的方式來解決住房問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要推手，打壓房價(jià)或?qū)?huì)冷卻中國經(jīng)濟(jì)。

陳淮：支持70%土地優(yōu)先解決低端群體住房問題

陳淮認(rèn)為，70%土地蓋廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型房、兩限房以及公共租賃住房，是非常合理的。

陳淮稱，過去10年中國城鎮(zhèn)建了多少房子？80億平方米。建了多少套房子？7000萬套房子。到2009年末，對(duì)于中國城鎮(zhèn)居民家庭所面臨的城市化率問題，他認(rèn)為，中國城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不過2.1億戶家庭。他表示，過去10年蓋的房子就夠現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民1/3家庭搬進(jìn)新房子。

對(duì)于同一組數(shù)據(jù)另外一種解讀，他稱，10年時(shí)間，每年每百戶家庭中只能有3-4戶搬到新房子。他認(rèn)為，70%土地供應(yīng)保障性住房，就是讓住房困難群體優(yōu)先改善。不管開發(fā)商愿意還是不愿意，他認(rèn)為這是合理的公共政策。

陳國強(qiáng)：保障房“補(bǔ)課”的時(shí)間到了

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，房地產(chǎn)行業(yè)是靠內(nèi)生力量逐步成長起來的，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，換一個(gè)更形象但是很夸張的說法，就是房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)。正因?yàn)檫@樣的原因，此時(shí)光靠市場(chǎng)的機(jī)制、手段現(xiàn)在已經(jīng)難以解決住房問題。“過去10年我們對(duì)保障房建設(shè)的力度太小，現(xiàn)在其實(shí)是在‘補(bǔ)課’，但‘補(bǔ)課’不要‘急補(bǔ)’，要遵循市場(chǎng)規(guī)律。否則其余30%的商品房供地就會(huì)變得稀缺，房價(jià)又有了上漲理由。

此外，陳國強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，是中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定階段的特定現(xiàn)象。2000年到2030年這樣一個(gè)區(qū)間，也正對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱型的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的區(qū)間。等到中國城市化進(jìn)程到了70%以上初步完成之后，房地產(chǎn)可能回歸到一個(gè)普通的產(chǎn)業(yè)地位。

央企退出：

樓市退燒的“白開水”還是“涼茶”？

國資委有關(guān)人士4月8日表示，78戶非房地產(chǎn)央企均已如期向國資委上報(bào)了退出方案，消息一出就引起房價(jià)將下降的猜想。央企退出是否可以助推房價(jià)降溫？

樊綱：地王頻出源于國企太有錢

“地王的產(chǎn)生主要是由于國企有錢以及房地產(chǎn)的資本回報(bào)比較高所致。”國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱表示，消費(fèi)問題不是消費(fèi)本身的問題，而是收入和體制問題。有多種因素，包括資本市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)、投資渠道少、為未來的發(fā)展儲(chǔ)蓄等。今后世界主要的需求增長源泉是新興國家新興中產(chǎn)階級(jí)的新興消費(fèi)需求。

樊綱進(jìn)一步分析中國消費(fèi)問題，一方面是低收入因素。亞洲發(fā)展中國家普遍生活水平比較低，消費(fèi)欲望相對(duì)低一點(diǎn)，投資、儲(chǔ)蓄的欲望相對(duì)高一點(diǎn)。而且在這個(gè)時(shí)期，勞動(dòng)力的工資壓得比較低，資本回報(bào)比較高，而資本回報(bào)都是用來儲(chǔ)蓄的。大量的土地儲(chǔ)蓄在企業(yè)里面，特別是國有企業(yè)——地王怎么來的，因?yàn)槎道镉绣X，往外拍，因?yàn)橘Y本回報(bào)比較高。

潘石屹：央企成房價(jià)“興奮劑”

這輪房價(jià)為何漲得這么急？大背景是一些央企資金雄厚，接連制造“地王”，成為房價(jià)的“興奮劑”。像位于北京四環(huán)邊的廣渠路“地王”樓面價(jià)達(dá)到每平方米1.6萬元，周圍房價(jià)第二天全漲；接著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在五環(huán)邊上“搶”了地，樓面價(jià)達(dá)到每平方米2.7萬元?！暗赝酢币怀觯績r(jià)應(yīng)聲大漲，這是開發(fā)商的責(zé)任。

王永平：78家央企退出房市影響不大

要求央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這個(gè)事情本身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，但是，這傳達(dá)了中央政府的信號(hào)，可能會(huì)要下決心調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，考慮到這些因素，這一行為可能還是會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生一些實(shí)質(zhì)影響的。但據(jù)我估計(jì)，這種影響是帶有滯后效應(yīng)的，沒有一年兩年的時(shí)間是看不到的。