國(guó)土資源部認(rèn)定福州集中出讓2800.55畝土地違規(guī)

2010年04月12日 01:33
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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國(guó)土資源部認(rèn)定福州集中出讓2800.55畝土地違規(guī)

邵芳卿 劉展超

　一場(chǎng)原本可能氣勢(shì)如虹的2800畝超大地塊的出讓大戲，帷幕尚未拉開(kāi)就告暫停。

4月10日，福州市國(guó)土資源局網(wǎng)站公告稱(chēng)，經(jīng)該局研究，暫停原擬于4月9日至19日掛牌出讓的2010-12號(hào)地塊的出讓。

此前，3月22日，該網(wǎng)站發(fā)出編號(hào)為“榕土讓?zhuān)?010］03號(hào)”的公告，稱(chēng)該地塊出讓面積為2800.55畝，起始價(jià)達(dá)178億元。

在4月9日的“2009中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)”發(fā)布會(huì)上，國(guó)家土地總督察辦公室副主任紀(jì)東義宣布，因存在多處違規(guī)，國(guó)土部已叫停上述福州地塊的出讓?zhuān)⒓s談了福州市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人。

紀(jì)東義表示，該地塊必須整改到全部符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定之后，才能再次入市。

競(jìng)買(mǎi)條件設(shè)定的門(mén)檻

2800.55畝，這相當(dāng)于福州市2009年全年出讓土地面積(約1412畝)的兩倍。

項(xiàng)目計(jì)容可建面積達(dá)6534622.5平方米。

雖然項(xiàng)目誘人，但很多房地產(chǎn)商只能在門(mén)檻外嘆息。

根據(jù)公告，競(jìng)買(mǎi)的五個(gè)主要條件是：具備一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；競(jìng)買(mǎi)保證金為40億元；集團(tuán)(含下屬子公司)開(kāi)發(fā)過(guò)兩個(gè)單個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)400萬(wàn)平方米以上(含400萬(wàn)平方米)的各類(lèi)房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目；在國(guó)內(nèi)投資開(kāi)發(fā)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)建筑面積達(dá)2000萬(wàn)平方米(含)以上；在土地交付之日起3年內(nèi)完成建設(shè)并通過(guò)竣工驗(yàn)收。

“我們達(dá)不到第3、4兩個(gè)條件，省內(nèi)也沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)能達(dá)到，都難一下子拿出40億元保證金?！?日，福建最大的房地產(chǎn)商融僑(福建)房地產(chǎn)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》感嘆。

記者發(fā)現(xiàn)，融僑集團(tuán)最大的項(xiàng)目為重慶融僑半島，建筑面積為350萬(wàn)平方米，確實(shí)無(wú)法“達(dá)標(biāo)”

福建省內(nèi)頗具實(shí)力的廈門(mén)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)和恒興置業(yè)有關(guān)人士亦向記者表示，不參加競(jìng)標(biāo)。

“這樣的條件似乎是預(yù)設(shè)給誰(shuí)的?！币晃徊辉竿嘎缎彰母＝ㄖ康禺a(chǎn)商對(duì)記者說(shuō)，從建筑面積看，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)商萬(wàn)科在杭州的最大項(xiàng)目良渚文化村為340萬(wàn)平方米；國(guó)內(nèi)最大的豪宅開(kāi)發(fā)商世貿(mào)集團(tuán)規(guī)模最大的項(xiàng)目是在建的哈爾濱世貿(mào)濱江新城，380萬(wàn)平方米；而以開(kāi)發(fā)大盤(pán)著稱(chēng)的碧桂園僅有鳳凰城一個(gè)項(xiàng)目達(dá)到400萬(wàn)平方米。

對(duì)于這些“該地塊早已名花有主，內(nèi)定后再出讓”的懷疑，此前，福州市國(guó)土資源局有關(guān)人士對(duì)媒體指出，此次土地競(jìng)買(mǎi)的要求設(shè)定并不苛刻，之所以設(shè)定高門(mén)檻，是因?yàn)轫?xiàng)目本身比較大，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)要求也相應(yīng)較高。

“此次項(xiàng)目被叫停，除了面積超大之外，還有利益的因素，有些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得不公平?！?月11日，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“因?yàn)樘囟l件被排除在外的開(kāi)發(fā)商心有不甘，如采用招標(biāo)的方式，至少形式上大家都能參與，也不會(huì)導(dǎo)致目前的局面。

“一旦這一2800畝地塊拍賣(mài)成功，距其不遠(yuǎn)的另一個(gè)項(xiàng)目將來(lái)肯定銷(xiāo)售不動(dòng)。”一位不愿透露姓名的福建房地產(chǎn)專(zhuān)家向記者透露。2月4日，江西省正榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以60億元價(jià)格競(jìng)得位于福州則徐中學(xué)、“福臨東城”以南，晉安河以東，國(guó)貨路以北，長(zhǎng)樂(lè)路以西的地塊，樓面價(jià)為8653元/平方米，“而2800畝地塊樓面價(jià)僅2700多元”

“突破”現(xiàn)有政策

為防止大開(kāi)發(fā)商壟斷土地出讓及囤地，2009年11月2日，國(guó)土資源部下發(fā)了《限制用地項(xiàng)目目錄》，要求單宗商品住宅用地出讓面積不能超過(guò)20公頃(約300畝)，土地出讓及囤地，首付比例不低于50%。

對(duì)此，福州市國(guó)土資源局有關(guān)人士對(duì)媒體稱(chēng)，由于是舊城改造，而非凈地拍賣(mài)，所以不受相關(guān)規(guī)定的限制。

4月7日，福州市土地發(fā)展中心有關(guān)人士亦對(duì)本報(bào)記者表示，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的地屬于舊城改造項(xiàng)目。他還指出，該地塊拍賣(mài)運(yùn)作并不在該中心，而在晉安區(qū)政府。

對(duì)該地塊出讓突破現(xiàn)有政策的做法，紀(jì)東義表示，這一2800畝土地出讓在網(wǎng)上公布以后，引起很大轟動(dòng)，國(guó)土部已迅速就此發(fā)出通告，要求福州方面停止該地塊的出讓行為，并嚴(yán)格依法依規(guī)進(jìn)行整改。此外，國(guó)家土地督察上海局也直接約談了福州市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人。

“國(guó)土部規(guī)定的住宅土地出讓上限是300畝，在當(dāng)前的形勢(shì)下，更不允許違規(guī)操作(土地出讓)?！奔o(jì)東義稱(chēng)，2800畝土地一次性出讓?zhuān)瑢?shí)際上已限制了許多競(jìng)買(mǎi)人的參與。

紀(jì)東義在4月9日的“2009中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)”發(fā)布會(huì)后對(duì)本報(bào)等媒體表示，設(shè)定特定競(jìng)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)，也是一項(xiàng)違規(guī)之處，福州市相關(guān)方面不應(yīng)該在土地出讓時(shí)設(shè)置這種對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的特定條件。

“土地出讓?xiě)?yīng)該符合區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，但不能設(shè)置像開(kāi)發(fā)過(guò)多少面積、什么資質(zhì)這類(lèi)的特定條件。”紀(jì)東義認(rèn)為，土地出讓一方面要符合規(guī)劃，一方面又不能規(guī)定特定的條件，兩者之間如何協(xié)調(diào)，國(guó)土部也正在研究這方面的政策，以便進(jìn)一步規(guī)范。

至于這2800畝土地何時(shí)能夠恢復(fù)上市交易，紀(jì)東義表示，這取決于福州市相關(guān)方面的整改進(jìn)度，必須整改到全部符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定之后，該地塊才能再次入市。

本報(bào)記者調(diào)查得知，在國(guó)土部喊停之后，福建開(kāi)發(fā)商對(duì)是否參與該地塊未來(lái)再入市時(shí)的角逐，仍有不同意見(jiàn)和疑慮。

“如果沒(méi)有那么苛刻的條件，項(xiàng)目拆分后招標(biāo)，相信大家會(huì)有興趣的?！?1日，融僑地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示。

而恒興置業(yè)人士認(rèn)為，由于項(xiàng)目涉及舊城改造及拆遷，考慮到拆遷成本及時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，該公司仍不會(huì)考慮參與競(jìng)標(biāo)。

“評(píng)判該項(xiàng)目是否合理的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是能否穩(wěn)定福州房?jī)r(jià)?！蓖醢⒅艺J(rèn)為，對(duì)于該地塊，福州市應(yīng)采取招標(biāo)而摒棄“價(jià)高者得”的拍賣(mài)形式，以便于遴選最優(yōu)方案，既能顧及拆遷戶(hù)利益，又能達(dá)到城市更新的目的。

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