房貸新政無(wú)沖擊

2010年04月07日 13:35
來(lái)源：《新世紀(jì)》周刊 作者：溫秀

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銀監(jiān)會(huì)叫停78家央企的房地產(chǎn)新增項(xiàng)目貸款，沒(méi)有被認(rèn)為是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控

《新世紀(jì)》周刊記者 溫秀

“現(xiàn)在是在調(diào)控嗎？”

當(dāng)本刊記者詢問(wèn)京城開發(fā)商對(duì)當(dāng)下房貸調(diào)控的態(tài)度時(shí)，得到的回答有些令人錯(cuò)愕。

很難想象，這是3月26日晚間，銀監(jiān)會(huì)剛剛發(fā)布措辭嚴(yán)厲的房貸新政之后。

按照銀監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行對(duì)78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，其“非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目不受理授信申請(qǐng)，已授信的要保全，并要停止對(duì)其新增授信”

此舉對(duì)于非央企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或主業(yè)有房地產(chǎn)的央企而言，甚至是一個(gè)好消息：被央企過(guò)剩的流動(dòng)性推高的土地拍賣價(jià)格，未來(lái)可能會(huì)有所收斂。一位國(guó)有商業(yè)銀行負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)控制的高管則稱，國(guó)資委和銀監(jiān)會(huì)的政策都是針對(duì)增量而非存量而言，已開工和在建項(xiàng)目依然能夠得到保障，對(duì)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量沖擊有限。

國(guó)金證券最新研報(bào)認(rèn)為，在目前時(shí)點(diǎn)，可以看出調(diào)控并沒(méi)有對(duì)行業(yè)產(chǎn)生過(guò)多不利影響。溫和調(diào)控、希望改變購(gòu)房者預(yù)期，將是未來(lái)政府布局調(diào)控的思路和重點(diǎn)，但遠(yuǎn)沒(méi)有到收緊按揭和開發(fā)貸款這類行業(yè)命門的地步。

“行政與市場(chǎng)，誰(shuí)的力量更大？中央和地方各行其是的結(jié)果會(huì)如何？”一位長(zhǎng)期從事風(fēng)險(xiǎn)管理的銀行高管直言，政府應(yīng)該在防止地產(chǎn)泡沫方面真正有所作為，否則無(wú)力化解銀行業(yè)對(duì)于房貸的偏好。

“名單制”共識(shí)

按照銀監(jiān)會(huì)近日的要求，經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)存在囤地、捂盤行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要將其列入警示名單，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有貸款要切實(shí)采取保全措施。

監(jiān)管高層此前在一個(gè)內(nèi)部會(huì)議上明確指出，隨著市場(chǎng)迅速回暖，許多房地產(chǎn)企業(yè)再度利用大規(guī)模的貸款和股權(quán)融資圈地?cái)U(kuò)張。其中，部分開發(fā)商行為失范、囤地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，且自有資本金嚴(yán)重不足、杠桿率過(guò)高。

對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)提出，將繼續(xù)把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)作為2010年現(xiàn)場(chǎng)檢查的重點(diǎn)，加大對(duì)違規(guī)者責(zé)任的追究力度。此外，監(jiān)管部門還多次就商業(yè)地產(chǎn)供給脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，以及境外“熱錢”流入套取“三差”(利差、人民幣升值和資產(chǎn)價(jià)格套利)的沖動(dòng)增強(qiáng)，導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而威脅到銀行資產(chǎn)質(zhì)量等問(wèn)題，做出了風(fēng)險(xiǎn)提示。

三令五申之下，市場(chǎng)分析仍然認(rèn)為，銀行不會(huì)輕易收縮房貸這一大蛋糕，即使出臺(tái)實(shí)質(zhì)性舉措，也是出于自身風(fēng)控考慮。

建行發(fā)布的一份研究報(bào)告透露，該行今年貸款優(yōu)選投向中，仍舊包括按揭類貸款，提出限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不過(guò)只是要求采取名單制管理方式。這種管理方式已經(jīng)成為幾家大行的共識(shí)。

建行行長(zhǎng)張建國(guó)告訴本刊記者，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)貸款領(lǐng)域的平均新增余額都在300億元左右，該行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶從高峰時(shí)期的6000多家，逐步降至了去年年底的3000多家，正日益向有一定品牌和規(guī)模，經(jīng)營(yíng)規(guī)范的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商集中。

該行副行長(zhǎng)兼首席風(fēng)險(xiǎn)官朱小黃透露，建行對(duì)房地產(chǎn)貸款投放的增幅和區(qū)域安排上，保持謹(jǐn)慎態(tài)度。在一些泡沫較多的地方明確要求，房貸的總體增速要低于平均增速。

中行有關(guān)負(fù)責(zé)人亦有類似的表達(dá)，稱2010年中行房地產(chǎn)行業(yè)的信貸策略是選擇性增長(zhǎng)，將按組合管理要求嚴(yán)格控制總量，把握貸款節(jié)奏。注重防范市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，有保有壓，擇優(yōu)選擇客戶和項(xiàng)目。

工行高層談及今年對(duì)開發(fā)貸款的政策時(shí)也表示，將繼續(xù)實(shí)施總量控制，名單管理，合理實(shí)施成數(shù)控制和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

“上面有要求，下面也不能公然地對(duì)著干?！币晃辉诳傂胸?fù)責(zé)資源調(diào)配和戰(zhàn)略規(guī)劃的商業(yè)銀行中層在談及名單制時(shí)稱，一方面，要根據(jù)宏觀政策導(dǎo)向，更為審慎地對(duì)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限額控制、名單管理；另一方面，也不得不面對(duì)來(lái)自分支機(jī)構(gòu)的抱怨和討價(jià)還價(jià)，在進(jìn)退之間不無(wú)尷尬。

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