55歲有兩套房如何以房養(yǎng)老

2010年04月01日 15:21
來(lái)源：遼沈晚報(bào) 作者：王春暉

0人參與0條評(píng)論

專家支持：本報(bào)理財(cái)顧問(wèn)、中國(guó)銀行理財(cái)師 林鐵峰

【家庭資料】

家住沈陽(yáng)市和平區(qū)的孟先生現(xiàn)年55歲，賦閑在家，太太55歲，已退休。目前每個(gè)月可領(lǐng)取退休工資1000元。孟先生從40歲時(shí)開始，以個(gè)體工商戶的身份參加當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老保險(xiǎn)，60歲退休后可以領(lǐng)取基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，目前孟先生個(gè)人賬戶積累額為3萬(wàn)元。

孟先生和太太目前有自住房一套，購(gòu)買價(jià)40萬(wàn)元，現(xiàn)值60萬(wàn)元，尚欠銀行貸款10萬(wàn)元，剩余還款年限為10年，銀行貸款利率7%；另有一套商用房，成本價(jià)值60萬(wàn)元，目前市場(chǎng)價(jià)值100萬(wàn)元，沒(méi)有貸款，每月可以獲得租金收入3000元，但近來(lái)由于商用房所在地段商鋪貶值，租金收入有下降趨勢(shì)。孟先生和太太各有一份大病醫(yī)療保險(xiǎn)，可以報(bào)銷所有住院醫(yī)療開支的70%。他們的兒子在北京工作，收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)兒子能在孟先生退休后每月給父母800元的生活費(fèi)。

【理財(cái)目標(biāo)】

1.孟先生希望退休后能和太太有每月2500元的生活開支，并且能和太太每年外出旅游，預(yù)計(jì)花銷達(dá)到2萬(wàn)元一年，一直持續(xù)到他們70歲。

2.在他們70歲后，希望能搬到兒子工作的城市養(yǎng)老，但是不準(zhǔn)備和兒子同住，希望把自用住房賣掉，但是如何處理商用房、以及在兒子工作城市是租房還是買房還沒(méi)有明確的想法。如果租房需要支付2000元/月的租金，如果買房需要購(gòu)置一棟100萬(wàn)元的房子夠老兩口居住。

【理財(cái)師分析】

根據(jù)孟先生家庭基本情況、家庭財(cái)務(wù)報(bào)表分析得出下列結(jié)論：

家庭目前屬于離巢期，重點(diǎn)是準(zhǔn)備退休金，還清房貸并且要注意控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

家庭目前資產(chǎn)配置不合理，流動(dòng)資產(chǎn)偏低，無(wú)緊急預(yù)備金，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。固定資產(chǎn)投資比重過(guò)高，相關(guān)性高，家庭資產(chǎn)和收益的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。保險(xiǎn)配置單一，不能滿足需求。

【理財(cái)師支招】

可把70歲賣房提前至55歲

考慮到孟先生夫婦雙方的年齡，目前在養(yǎng)老和保險(xiǎn)方面的缺口，現(xiàn)在家庭收入方面已達(dá)到巔峰，再提高收入有些不太現(xiàn)實(shí)，所以根據(jù)孟先生家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，應(yīng)從房產(chǎn)入手，以房養(yǎng)老，做到晚年無(wú)憂！

孟先生夫婦考慮70歲時(shí)將自用住房賣掉，搬到兒子工作的城市養(yǎng)老，在充分考慮到夫妻雙方歲數(shù)的上升，流動(dòng)性資產(chǎn)需求的上升，準(zhǔn)備養(yǎng)老金和保險(xiǎn)所需現(xiàn)金流的需要。如果不做相應(yīng)調(diào)整，孟先生70歲之前很難完成退休后外出旅游、養(yǎng)老金及保險(xiǎn)規(guī)劃的目標(biāo)。

建議孟先生夫婦將賣掉自用住房的時(shí)間提前至55歲，并且將70歲時(shí)購(gòu)現(xiàn)值為100萬(wàn)的房子，調(diào)整為現(xiàn)值70萬(wàn)的房子。

在孟先生夫婦55歲時(shí)，賣掉價(jià)值60萬(wàn)的自用房產(chǎn)，歸還房貸后剩余50萬(wàn)，再租一套60平米住房自用。并利用商用房租金收入下滑這只是個(gè)短期現(xiàn)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商用房地產(chǎn)價(jià)格還是有升值空間，投資房產(chǎn)仍是個(gè)比較不錯(cuò)的選擇。建議孟先生夫婦盡可能地用季度收租金的方式出租，不要簽署過(guò)長(zhǎng)并且約定固定租金的合同，這樣可以適度地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來(lái)的損失。

記者 王春暉

打印轉(zhuǎn)發(fā)