土地出讓制度必須變革

2010年03月26日 21:34
來源：華夏時報

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四川省社科院房地產研究中心研究員蔣華東

　眾所周知，國內房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的兩個主要癥結在于，地方政府的“土地財政”和以地方政府為所有權代表主體的土地出讓制度。決策層當然看到了問題所在，但為什么近年來的多次房地產調控都沒有涉及到上述根本癥結？究竟是什么原因造成我們沒有從根本上解決房地產市場反復出現(xiàn)的問題？

　我認為，房地產業(yè)與房地產市場定位錯誤，既是體制弊端，也是催生、支撐上述兩大癥結的重要原因所在。

實踐證明，只要房地產業(yè)與房地產市場的定位不變，只要房土地財政”和以地方政府為主體的土地出讓制度不變，無論什么樣的調控政策，其作用都非常有限，甚至不起什么作用。要解決中國房地產的問題，我認為其根本在于要進行體制重構，著重圍繞以下四大支撐來架構起新的體制及機制。

　第一，要把房地產業(yè)和房地產市場定位在主要滿足大多數人需要的住房保障性市場上來。這個市場包括普通商品住房和保障性住房供應兩塊，它要占整個房地產市場的70%-80%，其余20%-30%才是完全市場化的調節(jié)中高端需求的市場。這些，都應該通過立法來保障。這樣，大多數老百姓都有房住，房價也不高，而高房價再高，大多數人就無所謂了，反正那是富人的事，他們有錢買，于主體市場影響不大，國家也可多征稅。

　第二，房地產市場的土地出讓制度必須要有一個根本性的調整和改革。其思路是，國家對土地擁有所有權，這個所有權的最大體現(xiàn)者應該是中央，中央有權統(tǒng)管并審批各個省的建設用地指標，主要決定并占有土地出讓收益。各個地方對房地產市場的土地只具有開發(fā)權，在土地的拍賣上，應該由向開發(fā)商轉讓使用權轉變?yōu)橄蜷_放商轉讓開發(fā)權，購房者則受讓土地使用權，開發(fā)商的開發(fā)權應該嚴格地按照地方政府規(guī)劃的時間、用途、范圍來開發(fā)，違規(guī)則無償收回，這個權可以作抵押，但是不能轉讓，不能作為上市資本，徹底斬斷土地同資本市場的聯(lián)系。那開發(fā)權又該如何定價呢？原則上來講，只能相當于這個土地的整理成本，競拍也就只能在這個水平競爭，房價中的高土地成本和高房價自然就降下來了，也再不會有什么囤地、炒地等問題了。

第三，要進行財政體制改革。地方政府不能再像過去那樣向開發(fā)商出讓土地使用權了，使用權出讓給購房者之后，那購房者就應按照規(guī)定的70年，每年向政府繳納房產稅，或者叫物業(yè)稅，而開發(fā)商在開發(fā)期完成后未銷售的房屋和銀行受理的抵押房屋，也都應該按規(guī)定標準繳納之。為什么要70年慢慢收？首先是遏制當下地方政府簡單的“土地財政”政策，我們總不能老子把兒孫后代的錢一下子都收來花光了啊，今后地方政府不再把主要精力放在賣地上，而是把更多精力花在對整個經濟的促進上，這會更有利于地方又好又快發(fā)展；其次，就是中低收入者第一次購房的時候，不必再負擔這樣高的房價，分解了他的壓力，從而解決了民生問題。

那“房產稅”又該怎樣征收呢？我認為要體現(xiàn)公平合理的原則，要體現(xiàn)出以下幾個原則：即總房價越高，面積越大，住房(套)越多，房產稅征收就應該越多；住房時間越長，房產稅的稅率和稅收就應該越低，這樣征收的住房消費稅就比較公平、合理了，就可以抑制投資投機行為了，這個稅收國家還可以拿來調節(jié)貧富，進一步促進和解決住房的民生問題。開征“房產稅”又是回歸住房消費的本質規(guī)定，利國利民，利于資源節(jié)約利用。那“房產稅”開征前的購房者怎么辦？政府原來通過拍賣土地使用權獲得的收益，實際已相當于提前收取了這個70年“房產稅”又我們可以折算出來，這部分購房者今后要交的稅逐年履行一下手續(xù)或按調整作補交就可以了。

第四，要建立起與房地產業(yè)和房地產市場定位相一致的、相配套的金融保障體系?；军c在于，一定要把保障性市場同完全市場化的市場、政策性貸款同商業(yè)貸款區(qū)分開來，建立起保障性市場的金融支撐(制度)體系，不再是搞現(xiàn)在富人、窮人“一刀切”的政策。同時，還要進一步改革完善住房公積金制度，更好地服務于基本的住房需求。

　誠然，目前中國經濟發(fā)展在一定程度上還有賴于房地產業(yè)，但高房價和房地產泡沫又嚴重影響了住房問題的解決，要從根本上解決中國房地產所面臨的體制、機制問題，這肯定是要依賴于一定的經濟環(huán)境的，即有賴于中國整個宏觀經濟面的發(fā)展狀況。但是，重構我國房地產體制機制，這是大勢所趨，勢在必行，不可怠慢。至于重構的契機，則主要取決于以下兩個方面：

　一是要看我們整個經濟增長水平和幅度能不能得到穩(wěn)定發(fā)展，而且新興產業(yè)和戰(zhàn)略性產業(yè)都能得到一個較好較快的發(fā)展，這樣我們才有可能推出房地產領域的改革措施。只要我們的經濟增長比較困難，或者說這種增長比較遲緩，那么房地產就不得不暫時成為經濟增長的一根拐杖，所以關注房地產市場的變化，應該和我們整個宏觀經濟發(fā)展的走勢有關，中國經濟如果在調結構、保增長方面走得更好，房地產市場的發(fā)展就由基礎調回到正常，房地產一定會比現(xiàn)在的作用和地位更低一些，這才是正?，F(xiàn)象。

二是重構也取決于銀行的金融風險的大小，這個和房地產市場非常有關系。從2008年起，為應對金融危機，我們?yōu)榱舜碳そ洕罅客斗咆泿?，現(xiàn)在流動性甚至是過剩的，尤其是在國際金融危機沒有完全消除的情況下，中國的經濟又率先出現(xiàn)好轉，熱錢大量涌入，流動性過剩可以通過各種渠道流向房地產市場，從而造成高房價和泡沫等問題。如果金融風險控制不好，就可能像美國次貸、迪拜那樣，泡沫就要首先從這里破滅。所以，銀行的金融風險越小，就會越有利于房地產市場的體制機制和秩序重建。